住房抵押貸款風險分析及管理研究

文/徐陽

一、住房抵押貸款現狀及風險分析

（一）住房抵押貸款發展

隨著房地產業的發展，房地產開發公司悄然興起，在新形勢下，銀行等金融機構也注意到房地產業潛在的巨大利潤，紛紛加入地產業，成為開發商堅挺的資金后援。1982年，我國出臺住宅補貼出售政策，經國務院審核，挑選常州、鄭州等四個城市作為試點，各地建行也紛紛響應國家政策，對商業住宅開發企業提供流動資金貸款，并開辦住房儲蓄業務，與房地產開發企業開展項目合作，以直接融資、合資等形式與房地產公司共同開發與經營，取得了一定的成效。試點成功后，全國范圍內都開始進行住房改革，住房金融初具雛形。20世紀90年代，住房公積金制度興起，我國借鑒學習新加坡的制度經驗，以上海為試點，幾年后范圍逐漸擴展到北京、天津、江蘇、浙江等地，政策試行的成功進一步推動我國房地產業的發展。中國人民銀行為大力扶持房地產業發展，鼓勵我國商業銀行等金融機構進行金融革新，向個人提供住房抵押信貸服務。由此，我國房產信貸業務取得突破性的發展，住房貸款額度大幅增長，信貸品種多種多樣。21世紀以來，我國房地產市場發展勢頭持續高漲，為我國GDP創造了接連不斷的增長奇跡。在我國的某些省市，房地產業甚至成為當地經濟發展的頂梁柱。人們看到房地產業內在的巨大利潤和發展前景，紛紛投入房地產市場，然而，房地產業在持續經歷多年的繁榮后，市場泡沫瀕臨破裂，國家也漸漸認識到這一問題的嚴重性，為避免市場動蕩引發金融危機，陸續出臺了一些調控政策。目前，我國居民對住房的需求處于高速增長時期，城鎮居民住房不均衡問題依然比較嚴重，因此要加快住房抵押貸款業務發展，擴大經濟適用房建設的力度，刺激房地產市場的需求。要嚴格防范我國房地產市場抵押貸款風險，加速發展擔保和保險業務，健全法制建設，相信不久的將來，我國房地產市場會成長為一個成熟的市場并最終走向世界。

（二）住房抵押貸款風險分析

回顧近些年來我國住房抵押貸款的發展，雖然在貸款數量和種類上取得了較大的突破，但仍然存在很多不足。我國發放的住房貸款多為長期貸款，平均年限為20-30年，并且貸放的資金數額較大。隨著收入水平的提高，居民對住房的需求增加，住房貸款已成為銀行等金融機構主要的貸款類型。由于放貸的期限較長，數額較大，銀行面臨太多的不確定性因素，因而存在較高風險。如果貸款的發放與收回處理不當，會使公眾對金融機構喪失信心，銀行會失去資金來源，借款者則無法籌集資金購買住房，從而造成連鎖反應，不利于房地產市場的發展。如20世紀90年代初的美國房地產泡沫，人們無法按合同約定還款，銀行等金融機構對房屋進行收回，由于經濟低迷，人們對住房的需求小，銀行收回的房屋無法出售變現，日常經營的流動性得不到滿足，導致上千家銀行倒閉。又如波及全球的美國次貸危機，導致多家金融機構發生財務危機，引發美國股市劇烈動蕩，嚴重影響了美國經濟的發展。這些事例所帶來的嚴重后果使我們了解到貸款違約風險強大的破壞性，當務之急是找到造成借款人違約的原因，提出合理有效的化解建議并防范風險的再發生。

二、住房抵押貸款面臨的主要風險

（一）信用風險

1.借款人的違約行為。（1）提前還款。銀行希望借款人能按照合同約定的年限定期還款，不愿借款人打破銀行對貸款和借款的期限搭配。提前償付會縮短借款人的付息期限，降低銀行的貸款收益。提前償付使銀行的可用資金增加，銀行無法及時找到合適的貸款對象，會造成資金閑置，增加資金使用的機會成本和再投資風險。此外，銀行在對資金實施再貸款時，需要對新的客戶進行資格審查、進行信用評級、制定新的貸款合同等，這會使銀行的業務量加大，經營成本上升，利潤下降。（2）不還款。此類風險大致可分為兩種：一種是主觀意愿違約。借款人從“經濟人”角度考慮，有意不歸還貸款。另一種是被迫違約。借款人并非有意違反合約，只是由于某些突發事件，比如因發生事故或重病喪失勞動能力、失業或其他特殊情況而失去收入來源導致無法如約還款。由于貸款人不能預測到借款人可能遭遇的突發事件，對借款人可能存在的違約風險不能準確估量，當違約發生時不能及時地采取應對措施，因此信用風險是銀行處于被動地位而難以把控的強大威脅。

2.開發商的違約行為。（1）假按揭風險。房地產開發商為了獲得可供使用的資金，借用他人的合法身份辦理住房貸款來套取銀行貸款，把住房這種固定資產轉化為生產經營所需的流動資產，把違約風險全部交由銀行承擔，自己不承擔任何風險。這樣會使銀行承擔的信用風險隨著住房抵押貸款的發展日積月累，如果風險超出銀行的可控范圍，甚至會導致銀行破產倒閉，損害存款人的利益，引發金融動蕩。（2）項目風險。項目風險是指缺乏資金支持的開發商在包攬某個項目后，為獲得銀行貸款，故意編造甚至偽造有關此項目的虛假信息，讓銀行誤以為該項目具有良好的發展前景、可觀的投資回報，貸款的違約風險極低。在住房市場的飛速發展時期，在同業競爭中，那些資金實力比較薄弱、開發業績和開發能力不甚理想的房地產企業會出現預售不理想的狀況。這些開發商向銀行提供美化過的項目資料，以開發的住房為抵押騙取銀行貸款。當項目完工后，購房者的違約風險全部由銀行來承擔，自己則全身而退。

（二）流動性風險

在銀行日常經營業務中，這種風險是指銀行缺少日常經營所需的可隨時變現的資金。在商業銀行經營管理的三大原則中，流動性是最基本的原則，流動性是保證銀行正常經營、保護存款人資金安全的基本準則。銀行是經營貨幣的企業，它所放貸的資金大多為居民的儲蓄存款，而儲戶為保證資金安全和利益最大化，大多選擇短期存款，存款的平均年限為3-5年。住房抵押貸款的還款年限一般為20-30年，為應對儲戶短期存款的取現，銀行必須保持較高的流動性，而這種短存長貸的業務模式限制了銀行使用資金的便利性，流動性風險上升。此外，銀行因借款者違約所沒收的抵押物在市場上不易出售，難以獲得及時可用的現金流，也會使銀行的流動性風險增加，而且對借款人抵押物的保管也增加了銀行的管理費用，成本上升，利潤下降。

（三）利率風險

銀行發放貸款的收益主要由貸款利率與存款利率的利差決定。在金融市場上，銀行提高存款利率吸引居民存款，銀行獲得存款后以高于存款利率的貸款利率放貸給急需資金的企業，存貸的利差一部分為儲戶的存款利息，一部分為銀行的利潤。銀行利潤與存貸利率息息相關，若資金供給小于需求，市場利率上升，銀行為獲得等額的存款需投入更大的成本，收益便下降。存款利率是影響銀行收益的首要原因，中央銀行為控制通貨膨脹，實行緊縮型貨幣政策，貨幣供給小于貨幣需求，銀行為吸收存款，在符合中央銀行規定的條件下主動提高存款利息，貸款利息不變，使得存貸利息差額縮小，銀行便收益下降。市場利率也會使銀行面臨利率風險，如果市場上發生可觀察到的通貨膨脹，商品價格上升，一單位貨幣實際購買的貨物減少，人民幣貶值，這對借款人有利而對貸款人不利：通貨膨脹使借款人實際還款額減少，造成借款人的損失。此外，資金的使用有機會成本，當某一投資項目的預期收益率高于住房貸款的回報率時，貸款人就會從機會成本的角度考慮，把資金投放到住房貸款以外的其他金融活動中，開發商為獲得資金不得不提高借款利率，融資成本增加，利潤降低。

（四）操作風險

1.貸前調查形式化。為降低自身經營風險，在借款人申請貸款時銀行會對借款人的經濟狀況、借款目的、信用等級等進行嚴格的調查核實。近些年來，我國房地產業進入高速發展時期，業務量猛增，繁重的業務量使銀行的貸前調查變得形式化，只需借款人提交相關的證明文件，滿足借款資格就發放貸款，對借款人證明文件的真實性并沒有認真核實。比如較為嚴重的抵押物評估風險，在抵押貸款業務中，當還款人無力償還住房貸款時，銀行可變賣抵押物或收回住房來減少損失。若資產評估部門的形式化調查導致抵押資產估值過高，銀行就必須承擔抵押物價值難以償付貸款金額的損失。此外，在個人住房貸款審批方面也存在漏洞，對銀行內部暗箱操作監管不力、工作人員缺乏職業道德忽視對借款人的定期監督，這些問題使個人信貸風險難以把控。

2.忽視貸后管理。借款人的違約風險不僅可能發生在貸前，借款人后期無力償還貸款造成的違約現象也比比皆是。隨時了解還款人工作單位的運營狀況、還款人的健康狀況等，并對其信用狀況、違約可能性進行重新評估，防范違約風險帶來的損失。但是個人貸款業務數量龐大，銀行無法運用當前的操作系統實現貸款的逐筆檢查，對每位借款人進行貸后的信用重新評估也是難以實現的。

三、住房抵押貸款風險的成因分析

（一）內因分析

1.商業銀行在個人住房抵押貸款中信息不對稱。交易雙方在進行業務往來時，某一方會因更了解對方而處于優勢，另一方則處于劣勢。在住房抵押貸款業務中，對銀行而言，借款人對自身借款意圖、還款意愿和抵押物真實價值等了解得更為透徹，由于銀行缺乏對借款人的了解，在資格審查中處于劣勢地位，影響銀行作出正確決策，反而貸款給信用較差的借款人。當借款人為僅僅考慮自身利益的“經濟人”而不考慮違約使他人造成的經濟損失時，銀行就要承擔由違約造成的嚴重后果，遭受貸款無法收回的損失。

2.商業銀行在個人住房抵押貸款方面管理機制不完善。我國住房抵押貸款業務起步緩慢，在房地產市場前景一片大好時，借款人違約風險較低，使商業銀行忽視了房地產市場由盛轉衰時面臨的潛在風險，放松了監管。隨著社會的發展，人們的住房需求越來越大，房價持續上漲，商業銀行為了擴大業務量，獲得更大利潤，對借款人的要求有所降低，使銀行的經營風險顯著上升。

3.商業銀行的個人住房抵押貸款內部操作環節不規范。隨著信貸業務的發展，社會公眾越來越偏好使用貸款方式來購買住房以減輕消費壓力，商業銀行的住房貸款業務量迅速增加。面對繁重的工作，銀行工作人員有時疏忽大意，未按照規定填寫合同的必備要素，出現錯填或涂改法律文件等現象，使合同失去法律約束力。有些銀行為了招攬客戶，甚至違背貸款流程規定，在借款人貸款資格未通過審核時就發放貸款，給銀行造成負面影響。

4.商業銀行個人住房抵押貸款風險識別技術落后。我國當前還未形成系統化的風險管理措施，與發達國家相比風險識別技術落后，不具備自成體系的風險管理機制。縱觀其他國家的風險管控歷程，把風險通過計量模型數量化是控制違約風險的不二法門，但是我國信用評估制度仍然停留在初級水平，通過死板的評估條例來估計借款者的資信等級，缺少量化的調查審核。為促進金融創新，銀行可運用量化分析與計算機技術，將借款者貸款需求和還款方式進行匹配，從而有效地降低銀行的風險。此外，我國金融機構應該借鑒國外銀行的風險管控經驗，培養專業化的風險管控人才，加快建立量化評估模型，使風控技術朝著更高端、更嚴謹的方向發展。

5.商業銀行對個人住房抵押貸款的風險控制意識薄弱。城鎮化和人口老齡化使人們購買住房的熱情居高不下，住房抵押貸款業務已成為銀行貸款業務的主要分支。商業銀行為了吸引貸款者、擴大經營范圍，往往降低對借款者的資格要求。根據現行銀行貸款監督條例，為維持借款者及其家人的正常生活，月還款額不得超過月收入的一半。然而在貸款過程中，許多借款人為了縮短還款年限、節約貸款成本，往往違背這一監管條例。部分銀行為了獲利，甚至不惜違反銀監會的規定，對借款人的資格審查只走程序而沒有落到實處。有些銀行為了吸引借款者，甚至創造出符合借款人借款條件的金融工具，增加銀行風險。貸款的易獲取性加大了居民對住房的需求，房價居高不下，使我國房地產市場形成繁榮的假象，形成房地產泡沫。

（二）外因分析

1.信用意識和信用評級體系缺失。銀行是根據個人信用評級來發放住房抵押貸款的，并根據貸款合同進行金融往來等經濟活動。在計劃經濟向市場經濟轉軌進程中，我國個人信用制度起步晚，發展緩慢，居民守信意識較差，政府對違反信用的個體沒有實質性的懲罰，造成的后果幾乎全由銀行承擔，這更加助長了違約風險的發生。這是造成銀行損失的直接原因。

2.法律法規和相關法律制度不健全。當前我國尚未制定住房貸款管理的專項法律，這也是造成住房抵押貸款違約現象的原因之一。在借貸過程中，銀行為了減少借款人違約造成的經濟損失，要求借款人抵押或質押一定的資產，抵押物多數為住房等固定資產。我國規定抵押物的償還以不影響資產所有者及其家人的日常生活為前提，因此即使借款人違反合約，銀行要通過抵押物變現來彌補損失也是舉步維艱，難以實施。

3.尚未建立個人住房貸款保障制度。房地產業的發展對我國GDP的增長貢獻巨大，作為引領經濟發展的“領軍人物”，房地產業的持續繁榮要以健全的住房貸款保障制度為前提。如果不建立健全住房貸款保障制度，銀行會因為利潤得不到保障而減少貸款發放，借款人因得不到貸款而縮小住房需求，這會阻礙房地產業的發展。我國商業保險初涉住房領域，缺乏創新，不能有效地向銀行和借款人提供風險擔保。

四、風險防范的對策建議

（一）積極推進個人信用法律體系的健全和完善

健全的法律可用于規范人們自身的行為,能有效控制信用風險的發生。目前，我國在個人信貸方面法律制度尚不完善，對資金需求者缺少硬性的約束。建立健全個人信用法制制度，使業務主體在經濟往來中有法可依，對于違反法律的個體追究其法律責任，使法律成為破除風險的利劍。為建立我國信用法律體系，首先需要提升借貸雙方的法律意識，強化守法觀念，對違反法律規定的金融主體實施嚴厲的懲罰，同時加快個人信用評級制度的建設。

（二）積極推進住房貸款資產證券化

資產證券化是有效降低銀行流動性風險的經營策略。銀行可將那些缺乏流動性的個人住房抵押貸款組合起來，通過信用增級使其成為在證券市場上可供出售的優良證券，加快資金流通速度，推動經濟運行。銀行通過資產證券化將風險性較強、流動性較差的貸款轉化為可在金融市場上重新掛牌銷售的優良資產，獲得日常經營所需要的資金，這樣不僅可以降低住房抵押貸款的流動性風險，還可以加速資金運轉，滿足借款人資金需求，是我國住房抵押貸款制度改革的大勢所趨。

(三）通過保險降低風險

保險作為一種有效的風險轉移工具，是保障銀行或借款人利益的“盾牌”。近些年來保險業如雨后春筍般茁壯發展，經營范圍覆蓋生活的方方面面，涉及人身安全、財產安全等各個方面。投保者只需支付一定的費用，在承保范圍內發生意外時，就可獲得巨大的損失補償。在住房貸款業務中，若銀行擔心存款利率變動影響貸款收益，可通過購買保險把利率波動鎖定在一定范圍內，減少利率波動帶來的損失。此外，當銀行顧慮借款人抵押的房屋因意外事件遭到損壞造成資產價值小于貸款額度時，可要求借款人購買房屋財產險，減少借款人不能如期還款帶來的損失。

（四）重視IT技術的應用并落實貸款責任制

電子化辦公已成為金融行業發展的主流趨勢，應用電子化辦公可減少銀行職員手工操作失誤造成的損失。隨著居民住房需求的增長，住房抵押貸款數目越來越大，對借款人資信狀況的審查也越來越繁重，單純依靠人力來辦理繁重的貸款業務已經不能適應銀行目前的發展狀況。因此，個人住房貸款業務需要引進信息化操作，簡化業務，提高銀行的辦公效率。具體而言，銀行可以加強IT技術的運用，對職工定期進行專業化操作培訓，培養一批信息操作專業人才，從而事半功倍，降低成本。伴隨著國際金融合作的日益加強，國外銀行業與國內銀行之間、國內銀行之間的競爭日趨激烈。為了在同業競爭中脫穎而出，銀行必須使用IT技術簡化操作程序，加快辦事效率，向顧客提供盡善盡美的金融服務。除此之外，銀行應對貸款流程中的各個環節進行有效監督，做到有責必究，當發生壞賬時，責任追究到個人，對造成風險的員工進行風險識別和防范教育，并由其承擔相應損失。建立完善的信息披露制度，對違反法律規定的個人在銀行系統予以全網通報，從而減少銀行內部工作人員操作失誤所帶來的損失。