物業管理企業加強內部控制的探討

楊波

摘要：在社會經濟快速發展背景下，我國各個行業都在積極進行創新轉型，其中物業管理企業也面臨著全新的挑戰。企業的服務水平決定了物業管理企業未來的發展形勢，應借助內部控制機制，保證物業管理企業未來的穩健發展。文章對內部控制在物業管理企業中發揮的重要作用進行了探討，針對物業管理企業內部控制的現狀，提出了物業管理企業加強內部控制的策略分析。

關鍵詞：物業管理;企業;內部控制;發展;服務

隨著經濟社會的發展，物業管理行業的競爭愈發激烈，物業管理企業是現代化社會新興起的行業之一，企業的發展取決于整體的服務質量高低。為保證物業管理企業的績效能夠達到穩定增長的狀態、提高企業整體綜合實力，物業管理企業應將自身的優勢放大、不斷拓寬市場領域，通過內部管理控制機制的完善，致力于提高的市場競爭力，優化財務策略、建設良好的內控氛圍，為企業未來的穩定發展夯實基礎。

一、內部控制在物業管理企業中發揮的重要作用

（一）提高物業管理企業綜合競爭力

在國內的現代化經濟發展中，物業管理企業是隨著房地產行業而逐漸興起的一個新型行業，物業管理企業的行業紅利可觀，現實中，很多物業管理企業管理理念仍較傳統，存在收費不合理、服務水平較低等現象，嚴重降低了物業管理企業的整體收益率，甚至一部分物業管理企業處于虧損狀態。隨著物業管理企業之間的競爭愈發激烈，為提高企業自身的綜合競爭力，借助物業管理企業內部的管理控制是必然的趨勢，強化內部控制的效果，優化和完善財務策略，加強審計考核體系建設，促進物業管理企業內部員工專業素養的提升，增強物業管理企業的綜合競爭力。

（二）保證物業管理企業的資金使用合理

在物業管理企業的運行發展中，通過切實有效的內部控制措施可以保證物業管理企業的資金使用效率，合理使用資金以達成預期中的物業管理企業發展目標。物業管理企業的內部控制工作，需要將更多的人力和資金投入到財務管控中，加強對財務控制重要作用的重視和應用，動態追蹤物業管理企業中每項資金計劃，實現對各項資金的有效控制，通過對上一次使用資金的情況，對下一次的資金預算計劃進行調整。保證完成預期內的物業管理企業資金計劃，減少在企業內部發生機會主義行為的幾率，促進物業管理企業內部資金使用效率的提升。

（三）提高物業管理企業的服務質量

在現代化社會的發展中，中國的經濟新常態決定了各個企業之間的競爭方向，目前的物業管理企業競爭，不僅僅是停留在價格競爭和規模競爭的階段，而是要將發展目標落實在高質量的企業未來發展中，不斷提高服務水平，強化產品質量，保證滿足客戶的要求。在全新的時代特點和時代發展要求下，物業管理企業同時面臨著更具挑戰性的機遇，作為新興起的行業，在全新的市場競爭中建立起高標準的服務體系。通過內部控制管理能夠強化物業管理企業的服務質量，根據業主的需求，對市場進行全面分析，在不斷變化的市場環境中加強財務管理控制建設，保證物業管理企業的高質量服務，為未來的發展打下堅實的基礎。

（四）降低企業未來發展的風險

通過物業管理企業的內部控制措施，可以針對可能對企業發展造成不利影響的風險，真正實現防患于未然，通過物業管理企業內部管控，提高企業的管理水平，保證財務各項信息的準確性，為物業管理企業的決策提供有效的參考支持。完善的內部控制措施能夠預防壞賬情況的發生，提高應收賬款的回收率，預防可能出現的財務風險。降低物業管理企業的庫存成本，借助內部控制提高資金的使用效率，在激烈的市場競爭中，促進物業管理企業健康發展。

二、物業管理企業的內部控制現狀

（一）對內部控制管理的重視不足

在目前的物業管理企業中，普遍存在對內部控制管理重視不足的問題，部分物業管理企業的管理人員對內部控制存在認知偏差，認為物業管理企業就是簡單的物業管理服務公司，這樣的思想誤區導致物業管理企業運行中將內部管理的重點放錯了位置，管理中偏重物業款項催繳、記賬、財務收支等工作，忽視了物業管理企業的服務提升和整體的高質量運營。另外，在物業管理企業內部，沒有形成明確的內部控制文化，缺少完善的培訓機制，針對基層的工作人員缺少對專業素養和思想意識方面的培訓，導致建設控制機制的工作被限制在一定框架內，在成本管控、費用使用、操作等各個環節中出現問題，物業管理企業的內部控制管理工作流于形式。

（二）內控機制不完善

在物業管理企業的內部管理控制中，依托于基礎的內控管理機制才能保證企業的管控工作效率。根據目前的物業管理企業實際情況來看，在企業的內部缺少明確的職能分工制度，內部管理控制機制尚未完善，各個部門之間、各個崗位之間的制衡監督關系缺失，對內部控制的執行形成了制約。另外，內部控制措施需要完善的人員激勵制度、內部監督制度、預算和成本控制制度等，但是物業管理企業中的管控機制不完善，使相關的規章制度沒有真正設置和執行到實際的工作中，給物業管理企業運行和管理埋下了一定的安全隱患。

（三）收費管理控制缺陷

物業管理企業作為一個單位組織，最終的目的是企業的盈利效益，但是目前的物業管理企業實際運行中，企業的收費管理環節存在嚴重的不足問題，包括費用管理不透明、收費管理混亂等，另外，由于物業管理企業的服務質量不高，但是物業的管理費用較高，導致物業管理企業的客戶滿意度和社會聲譽受到不利影響，收取物業費用存在困難。此外，還有部分企業為了提升自身的競爭優勢、打擊行業內的其它企業，大大降低了收費標準，這對企業未來的發展造成了嚴重的損害，導致企業處于長期虧損。

（四）信息溝通機制不健全

在物業管理企業的經營和管理中，存在多項數據信息，需要在企業的各個部門中及時傳輸和溝通，為企業的投資決策活動和風險識別提供數據支持。但是目前的物業管理企業涵蓋了多個下屬機構和部門，分散性較強，阻礙了信息互通，缺少信息反饋等信息溝通機制不健全的問題，嚴重影響著企業的風險防控管理，給企業帶來經濟方面的隱患。

三、物業管理企業加強內部控制的策略分析

（一）增強企業人員的內控意識

優化物業管理企業的內部管理控制，要強化物業管理企業相關工作人員的內控意識，實現全面、系統的內部控制。針對物業管理內部控制工作的業務流程，對內部控制應用的重要性形成正確的認知，在管理層和執行層將內控意識融入到內部控制管理的各個環節中。物業管理企業內部控制管理人員應對市場上企業所扮演的角色進行重新的定位，打破固有的作為房地產項目開發配套工具的思想，宣傳和貫徹內部控制的理念，在企業文化中強調內部控制管理的重要性，全方位促進全員對內部控制工作參與度的提升，完善內部控制管理的環境，為企業未來的發展夯實基礎。

（二）健全內部控制管理機制

物業管理企業應明確內部控制管理的目標，真正將責任落實到各個部門和崗位層面中，對各個職能部門的工作進行監督和指導，提高企業業務操作流程和風險評價程序的規范性。健全內部控制管理機制，優化和完善績效考核管理環節，將內部控制管理制度覆蓋到物業管理企業經營管理的各個環節中，樹立起物業管理企業內部管控人員的風險意識和責任意識，評估和識別潛在的風險。提高物業管理企業的服務質量，通過購買保險、模擬演練等方式，降低操作不當問題的發生幾率，預防潛在風險。

（三）提高業務收費標準的合理性

物業管理行業的主要成本是維護設施設備、相關場地的費用和日常管理的人工費用，作為資金密集的輕資產行業，物業管理公司應制定完善的業務收費標準，保證其合理性。根據作業成本法，按照客戶和產品的種類，對物業管理的收費標準進行預測，構建成本管理體系，提高企業內部控制的管理成效。結合企業內部和外部的環境，提升企業的戰略規劃合理性，增加經濟利潤。將提高物業管理企業的經濟效益作為重點，在保證為業主提供良好的物業服務同時，保證企業的經濟收益。

（四）強化內部信息溝通

提高物業管理企業內部控制的執行效率，離不開健全的信息溝通機制，為信息傳輸效率提供保障。物業管理企業的各個職能部門應促進信息共享，加強交流和協作，針對內部管理構建起完善的信息溝通機制，強化信息溝通。在實際的物業管理企業運行中，引入各種先進的技術、軟硬件，借助ERP系統，將企業的收入管理業務流程結合其中，提高企業的服務項目核算工作效率。針對企業的資產采購、后期維護、庫存管理等環節，控制好采購的投入成本，構建完善的資產使用臺賬模式，結合信息系統和各項業務模塊，促進企業的資產價值核算效率提高。

四、結語

綜上所述，為了保證物業管理企業未來的穩健發展，企業內部的控制管理工作作為企業發展的基礎，應由物業管理企業的相關管理人員加強對內部管控的重視，針對企業運行和發展中存在的實際問題，強化管理意識，加強物業內部控制措施的建設。通過對業務流程、管理機制的優化和完善，增強內部溝通，建立起切實有效、健全的內控管理體系，促進物業管理企業綜合競爭力的提升。

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（作者單位：河南新田物業服務有限公司）