南京青年人才租賃住房滿意度及其影響因素研究

文/池宇杭

一、引言

住房問題是民生問題，租房市場比購房市場更具基礎性，租金比房價涉及面更廣，高租金收入比對國民生活質量和社會穩定具有廣泛的影響。諸葛找房數據研究中心2019年5月發布報告顯示，一線城市整租一居室房租占收入六成以上，北上深更是高達九成以上，即使是合租，成本也已達到收入的三成。其中，南京市整租一居室租金收入比高達57%，合租單間租金收入比達到27%。與此同時，住房租賃市場發展進程中爆發出一系列諸如甲醛房、租金貸等問題，其根本原因在于目前的租賃住房供給與真正的租房需求存在錯位。房地產業是我國國民經濟的重要產業，租賃住房作為高房價下產生的替代性產品，在房地產增量空間見頂、存量開發迫切的行業狀況下，在政府政策紅利的不斷鼓勵引導下，注定成為投資熱點，2020年中國租賃市場規模接近2萬億元。租賃住房本質上是一種消費品，這一屬性進一步促進租賃住房消費成為拉動經濟增長的突破口。

新浪樂居、搜房等相關機構研究數據表明，1985年后出生的年輕人占據了總租賃人口中的60%。一方面，青年人因其生活不穩定、收入較低、居住觀念先進等特征，成為住房租賃市場的主力軍；另一方面，青年人是社會持續發展的中流砥柱，人才的競爭是區域間競爭的根本所在，進一步培養青年人才、吸引青年人才，首先要讓其“住有所居”。

南京市作為大力發展住房租賃市場的試點城市之一，2017年8月正式出臺住房租賃試點工作方案，先后落實了加強新建商品房中配比租房用地、人才安居住房補貼的“寧聚計劃”與整治群租房等政策措施。在近年來全國一、二線城市愈演愈烈的“搶人”大戰中，南京的人才安居政策走在前列，無論是放寬人才落戶政策，還是各類購房租房精準補貼機制，都為青年人才在南京安居就業創造了優越的條件和環境。但是，政策紅利并不必然意味著人們對租賃住房的居住感到滿意。

滿意度研究能夠反映居民對住房的真實評價和價值選擇，探討城市租賃住房居民的滿意度具有更為直接的意義。其一，對于城市居民來說，隨著國家經濟水平、自身收入水平的提高，其對生活品質的要求也不斷提升，對租賃住房滿意度的研究有助于更好地滿足其居住需求；其二，對于政府來說，其迫切需要解決流動人口的居住問題，同時盤活租賃住房存量，引導房地產市場健康發展，因而必須關注流動人口是否滿意的問題；其三，對于房地產企業來說，要想在目前激烈的房地產競爭市場中奪得先機，必須開發出令顧客滿意的商品，進而提升顧客忠誠度和企業競爭力。

那么，當前我國城市居民的租賃住房滿意水平究竟如何？如果滿意（或不滿意），又是由哪些因素決定的呢？為解答這些問題，在現有文獻的基礎上，本文著眼于城市租賃住房居民中的青年人才群體，從青年人才的需求出發，以租房滿意度作為因變量，結合青年人才消費特征設計問卷，選取變量并進行計量分析，考察不同因素對城市居民租房滿意度的影響效應，最后得出結論，并提出相關的政策建議。

二、文獻綜述

顧客滿意度研究最早出現在社會學和心理學領域，隨后，有學者(Cardozo,1965)將其引入管理學領域，使其逐漸發展成一種產品營銷和企業戰略思想。顧客滿意度是消費者對于產品性能的期望和實際感知兩者綜合比較的結果。消費者之間的個體差異與產品差異導致消費者對產品的主觀期望和性能感知存在區別，進而影響顧客滿意度，造成不同的消費者行為結果（李章華,2002）。商品住宅同樣適用于基于產品的顧客滿意度模型。住房滿意度是個人和社會因素發展的產物（Worthan,1978），體現了住房在居民心目中的真實價值。有學者（Galster et al.,1987）指出,住房滿意度測量的是住房使用者實際和預期的住房之間的差異，住房使用者依據他們的需求和預期來評價實際的住房狀況。基于顧客需求的住房滿意度研究有利于培育住房市場現有購買力，同時可釋放潛在需求，引導房地產行業健康穩定發展。

既然住房滿意度研究具有如此重大的意義，那么它是由哪些因素決定的呢？20世紀中期以來，國外學者采用科學的方法對住房滿意度的影響因素進行了深入的研究，所有研究均指出，住房的質量、住房周邊環境、配套設施以及物業管理等因素對于住房滿意度有著重要的影響（Preston,1981；Cutter,2013）。為進一步建立住房滿意度的系統模型，有學者指出鄰里關系、住房周邊地區狀況等能夠反映居住環境的因素對于住房滿意度同樣會產生直接的影響(Amerigo,1997)。個人和家庭特征也是重要的影響因素，有學者（Lu,1988）利用美國住房調查數據進行研究，發現具有高收入、高學歷、年齡大等特征的白種女性居民的住房滿意度往往相對更高。除了物質因素，心理因素同樣顯著影響著居民的住房滿意度。有學者（Rex et al.,1967）在分析英國種族沖突時提出了著名的“住房階級”理念，將城市不同群體按其獲取住房資源的不同途徑劃分等級。住房形式的差異也可能造成群體的地位差異（Rex et al.,1979）。

國內相關研究同樣發現，住房商品消費與一般商品不同，居民對于住房的滿意程度不僅涉及住房的質量和價格，還涉及其相關的外部環境，如物業管理、小區環境及配套設施等（何立華 等,2011）。湛東升等人(2014)從住房條件、居住環境、配套設施和交通出行四個維度對北京居民進行調查，發現各維度的影響效應呈現出“住房條件>居住環境>配套設施>交通出行”的遞減趨勢。針對我國基本國情，國內學者對青年群體的家庭因素進行了更為深入的研究。傳統研究認為工業化和市場化進程對城市資源分配起到了弱化個體先賦因素、強化自致能力的作用，但黃建宏（2018）研究發現，工業化與市場化的“雙重轉型”僅僅減弱了制度層面的先賦因素，而強化了家庭層面的先賦因素對青年住房獲得的影響。先賦因素與自致能力對住房獲得的影響在“雙重轉型”的背景下并不呈現出此消彼長的局面，在某些情況下反而有可能會同時得到強化，青年群體的住房市場存在階層固化現象（王先柱 等，2018）。高房價催生青年群體在獲得住房時需要家庭支持的現象。

目前，國內外相關研究主要集中在對自有住房的影響因素研究，而對于涉及面更廣的租賃市場研究較少。虞曉芬和黃忠華（2010）通過自有住宅和租賃住宅的對比研究發現，租賃住宅等居民的住房滿意度要低于自有住宅的居民。在租賃需求集中的一、二線城市，青年群體占總租賃人口的六成以上。新一輪城市創新較多著眼于青年友好型城市政策創新（朱峰,2018）。城市對青年發展更友好，青年對城市發展更有為，區域間的競爭歸根結底是人才的競爭。青年人才的住房問題是基礎問題，也是提高青年人才城市忠誠度的重點問題。潘雨紅等人（2013）通過對租賃地產的影響因素分析，發現在可接受的租金范圍內，高學歷的青年流動人口主要關注租住房屋的穩定性和通勤距離的遠近，剛畢業的大學生群體會因為所居住區域租金的上漲而向外遷移。由于青年人才對于居住質量的追求較其他流動人口群體更為明顯，青年人才會隨著收入的增長而不斷改善自己的住房質量，未來極有可能在城市購房安居。青年人才購房過渡期中的住房問題主要依靠租房市場解決，租房市場規范性的缺失和不穩定性常常在過渡期中將青年人才擠出城市。青年人才的租房滿意度研究具有重大的意義。

租賃住房等居住滿意度低于自有住房的深層原因是什么？租賃住房等居住滿意度的影響因素又是什么？租賃住房也存在居住隔離嗎？家庭支持在住房租賃市場是否仍然影響顯著？對此，學界還未有系統的理論研究和實證分析。故本文著眼于租賃住房市場的滿意度研究，以不同收入水平、不同租房面積的租賃住房居民中的青年人才群體作為研究對象，使用有序Logistic計量模型，通過問卷調查的形式來獲取數據，綜合評價青年人才的租房滿意度水平，并從青年人才特征、個人特征、住房特征、區位交通和居住環境五個方面尋找影響我國青年人才群體租房滿意度的重要因素。

三、研究方法、變量描述與數據說明

（一）研究方法

在對已有文獻進行梳理的基礎上，本文首先運用科學的方法挑選出可能影響南京市青年人才租房滿意水平的變量，隨后進一步對影響因素的影響程度和顯著性進行計算，建立青年人才租房滿意度影響因素的計量模型。考慮到因變量“租房滿意度”為具有排序特征的多類別變量，本文選擇有序Logistic回歸模型，并利用Stata15 軟件完成回歸分析。

（二）變量描述

1.因變量。本研究的因變量為南京青年人才對租賃住房的滿意水平，主要通過問卷調查形式獲取數據資料。根據對“租賃房整體滿意度”問題的回答，對南京青年人才租房滿意度進行賦值，“非常不滿意”賦值為1，“比較不滿意”賦值為2，“一般滿意”賦值為3，“比較滿意”賦值為4，“非常滿意”賦值為5。

2.自變量。在住房滿意度研究的基礎上，結合青年人才特征和實地調查情況，本文重點考察青年人才特征、個人特征、住房特征、區位交通和居住環境等五個維度。其中，通過對青年人才自我實現意識強、喜歡創新、愛好豐富、享受服務等生活方式特征（周燕珉 等,2012）以及收入較低、流動性較強等特點的考察，選擇留寧預期、個性化服務（家政、共享空間等）和家庭對自身發展的支持度等三個變量代表青年人才對租房的特有需求。在相關性分析的基礎上，篩選出的變量如表1所示。

表1 自變量說明及賦值

（三）數據說明

1.數據來源及樣本基本情況說明。本研究采用問卷調查的形式獲得數據資料，問卷在前人研究的基礎上結合實地調查走訪情況精心設計。調查對象為南京市實際租房或短期內有租房打算的45歲以下、專科學歷以上的青年人才租房群體。調查范圍主要涵蓋南京市六大主城區。資料收集方式包括線上利用問卷星平臺和線下訪問式調查。實際發放調查問卷共320份，回收有效問卷共303份，有效回收率為94.7%。調查時間為2019年3-11月。問卷資料經逐一核查后編碼錄入計算機，利用Stata15統計分析軟件進行計量分析，分析類型主要包括單變量描述分析和有序Logistic回歸分析。問卷所得樣本基本情況見表2。

表2 樣本基本情況表

參考國家統計局2018年的收入群體劃分，依據南京市居民人均可支配收入、人均租房面積以及實地調研結果，本文將青年人才月收入5000元以下的調查對象劃分為中低收入群體，5000-8000元的劃分為較高收入群體，8000元以上的劃分為高收入群體；租房面積則劃分為“30平方米以下”、“30-60平方米”和“60平方米以上”三種類型。利用上述分組，進一步對不同收入、不同租房面積的青年人才進行租房滿意度狀況的異質性分析。

2.青年人才租房滿意度狀況分析。剔除高中及以下學歷樣本，南京市青年人才租房總體滿意度狀況如表3所示，其中，比較滿意的比例最高，達到了40.14%，其次是一般滿意，比例為29.39%。僅有15.05%的青年人才對租房狀況不滿意，其滿意度整體處于較高水平。這說明目前南京市租房市場比較完善，探尋導致青年人才租房狀況總體比較滿意的具體因素具有借鑒意義。

表3 青年人才租房總體滿意度

各分類青年人才租房滿意情況如表4、表5所示。從表4的數據來看，隨著收入的增加，青年人才租房的滿意度也在增加，即收入與青年人才租房滿意度呈正相關的關系。從表5的數據來看，租房面積越大，租房滿意度也越高，但是從均值來看，租房面積與租房滿意度之間呈現“U”型的曲線關系。中國房地產數據研究院發布的一份針對上海年輕創業型就業人才租房需求的調查報告《2018-2019長租公寓行業白皮書》中首次提出“25的N次方”概念：25歲左右的年輕人，已經成為租房的主力群體；25平方米小戶型，獨門獨衛性價比高，租房滿意度最高；房租占收入25%是青年人更能接受的水平。近年來，相繼有魔方公寓、龍湖冠寓和萬科泊寓等二十幾個長租公寓品牌入駐南京，長租公寓市場興起，完善的管理和服務提高了30平方米以下戶型居民的租房滿意度水平，而中等戶型的長租公寓尚未形成規模。

表4 不同收入青年人才滿意度狀況

表5 不同租房面積青年人才滿意度狀況

四、實證結果及分析

（一）青年人才租房滿意度影響因素分析

由于本文重點關注青年人才特征對租房滿意度的影響，模型一只包含了留寧預期、個性化服務和家庭對自身發展的支持度三個變量。模型二中加入了個人特征變量，模型三、四、五則分別加入了住房特征變量、區位交通變量和居住環境變量。實證結果如表6所示。從結果來看，青年人才特征的顯著性基本不變，這說明本文的估計結果具有較強的穩健性。下面以模型五的估計結果為例，分析青年人才租房的滿意度影響因素。

在控制相關變量的基礎上，筆者發現留寧預期、個性化服務、家庭對自身發展的支持度變量等青年人才特征因素均在5%的顯著性水平下對其租房滿意度產生顯著的影響。一般來說，青年人才的流動性較強，留寧預期變量一定程度上體現了青年人才在寧的自我成就感和歸屬感。留寧預期越久，越傾向于租賃規范的、穩定的住房，抑或是有購買自有住房的打算，對暫居的租賃住房要求不高，這也使得其租房滿意度比較高。同樣地，對于這一代更講究居住品質且生活節奏更快的青年人才來說，家政、共享空間等個性化服務對租房滿意度同樣具有顯著的正向影響。高房價與低收入的雙重壓力，導致家庭對自身發展的支持度成為青年人才能否在城市安身立命的重要因素。家庭對自身發展的支持度越高，青年人才的住房滿意度越高。

表6 青年人才租房總體滿意度

在個人特征層面，僅性別和年齡變量對青年人才租房滿意度具有顯著影響，收入、婚姻狀況和學歷等變量的影響并不顯著。從實證結果來看，相對于更注重細節和生活品質的女性來說，男性對租房的滿意度更高，與預期相符。年齡對租房滿意度具有負向影響，年齡越大的青年人才對租房的滿意度越低。分析租房滿意度總體狀況可知，收入與青年人才租房滿意度呈正相關關系，而加入青年人才特征相關變量后，收入對租房滿意度的影響不再顯著。進一步研究發現，家庭因素導致青年人才收入和租房滿意度出現偽相關，也可能是樣本本身存在偏差。另外，當代青年人才的婚姻狀況對租房滿意度同樣不具有顯著的影響，可能還需要進一步考慮生育情況。在住房特征變量層面，租房面積、月租金水平和房屋建筑質量變量對青年人才租房滿意度均具有顯著的正向影響，而租房來源的影響并不顯著。租房面積越大、房屋質量越好，租房的水平相對較高，其滿意度也更高。對月租金水平的滿意度越高，說明租房的性價比越高，因而滿意度也越高。

從模型五的估計結果來看，不管是出行成本、到中心商務區的距離還是到公交地鐵站的距離，區位交通變量對租房的滿意度影響均不顯著。而在居住環境方面，周邊治安情況、居民素質及鄰里關系和生活購物是否方便與租房滿意度呈現正相關，而社區醫院及專業醫院配置變量對租房滿意度具有顯著的負向影響，原因在于醫院附近的交通堵塞等狀況對快節奏生活的青年人才造成不便。而衛生情況、物業服務質量、教育配置及中小學數量質量的影響不顯著，也體現了租房群體收入較低、育兒群體占比較低等特點。

（二）青年人才租房滿意度的異質性分析

為進一步分析不同收入、不同租房面積的青年人才租房滿意狀況的異質性，本文對收入、租房面積這兩個變量進行分組討論，估計結果如表7所示。各青年人才特征變量對于5000元以下月收入的中低收入群體的租房滿意度均具有顯著的影響，而對月收入為5000-8000元的較高收入群體和8000元以上的高收入群體來說，留寧預期的影響并不顯著，原因在于具有一定經濟實力的青年人才不管是暫居還是長期居住都更追求居住品質。家庭支持對高收入青年人才的租房滿意度影響不再顯著，與預期相符。

對租房面積進行分組研究發現，對于租房面積為30平方米以下的青年人才來說，留寧預期對其租房滿意度具有顯著影響，而個性化服務和家庭支持影響較小。留寧預期越久，其租房滿意度越高，原因在于留寧預期越久，越趨向于選擇規范化的租賃住房，同時長期租賃有一定的租金優惠。對于租房面積為30-60平方米的青年人才來說，家政、共享空間等個性化服務最為重要，原因在于這部分人相對于居住面積為30平方米以下的青年人才來說經濟水平較高，需求層級也更高。而這一類型的租賃住房相較于60平方米以上的租賃住宅來說，能提供相應服務的并不多。家庭對自身發展的支持度對租房面積為60平方米以上的青年人才來說影響最為顯著，反映出這類租賃住房租金高和青年人才收入偏低。

個人特征因素中，年齡對中低收入和較高收入群體均具有顯著的負向影響，年齡越大，租房滿意度越低；性別和婚姻狀況因素對較高收入群體和租房面積為30-60平方米的群體影響最為顯著。關于住房特征因素，租房面積僅對青年人才中的較高收入群體影響顯著，租房面積為30-60平方米和60平方米以上的群體看重租房來源，中低收入和30平方米以下租房面積的群體最在意月租金水平，房屋建筑質量對各分組均具有顯著影響。關于區位交通因素，對于青年人才中的中低收入群體和較高收入群體，到公交地鐵站的距離因素對其租房滿意度具有顯著的正向影響，對到公交地鐵站的距離越滿意，其租房滿意度越高。關于居住環境因素，青年人才中的較高收入和高收入群體看重衛生情況，較高收入群體最在意物業服務質量、居民素質及鄰里關系。生活購物是否方便對中低收入、較高收入和租房面積為30平方米以下的群體影響最大，醫院配置對較高收入群、租房面積為30平方米以下和30-60平方米的群體的租房滿意度具有顯著的負向影響，教育配置及中小學數量質量僅對租房面積為60平方米以上的青年人才群體影響顯著。

表7 不同收入、不同租房面積青年人才租房滿意度

五、結論與政策建議

研究結果表明，南京市青年人才總體的租房滿意度較高，但不同收入和不同租房面積的群體滿意度存在顯著差異，收入與租房滿意度表面上呈正相關關系，家庭支持對青年人才的租房滿意度影響更大，而租房面積與租房滿意度呈“U”型曲線關系。在青年人才特征、個人特征、住房特征、區位交通和居住環境這五個維度中，留寧預期、個性化服務和家庭對自身發展的支持度，性別，租房面積、月租金水平和房屋建筑質量，周邊治安情況、居民素質及鄰里關系、生活購物是否方便，均對青年人才的租房滿意度具有正向影響，而年齡、社區醫院及專業醫院配置對其租房滿意度具有負向影響。其中，留寧預期對較高收入和高收入的青年人才租房滿意度影響并不顯著，高收入青年人才的年齡對其租房滿意度的影響不再顯著，而中低收入和30平方米以下租房面積的群體更看重月租金水平。值得一提的是，家庭支持在青年人才租房滿意狀況中具有重要地位，這不僅體現了“高房價”下青年人才的“居住難”問題，租房市場中的代際公平和階層固化等問題也由此凸顯。

住房問題關系著社會穩定和人民幸福，人們的住房滿意度一定程度上體現了其真實的生活狀態。在當代中國，為了加快落實“房住不炒”，堅守“以人為本”，維護公平正義，促進社會穩定，實現人們日益增長的美好生活需要，筆者認為，對涉及面更廣的租房市場的住房滿意度進行研究具有重大的現實意義。基于上述對青年人才租房滿意度的影響因素分析，為今后租房市場的發展提出以下建議：一是堅持市場化改革方向，同時提升租賃住房品質。要想真正解決青年人才的居住問題，政府提供的公共租賃住房只是杯水車薪，還需要拓展公私合作，提升企業、園區等對青年人才居住問題的關注度，引導個體房東和中介組織多渠道地、規范地進行租房交易，合理保障承租雙方的合法權益。與此同時，房地產企業“競配建”和建設企業員工公寓時，要尤其關注住房品質，不僅要關注房屋建筑質量，而且要將物業、社區文化、區位交通、配套設施等納入考查范圍，真正實現“住有所居，住有宜居”。二是穩定住房價格，同時創新青年收入保護政策及就業創業促進政策。目前，租房仍是青年人才在城市定居的過渡性選擇，“高房價”的背景加上青年人才收入偏低的特性，導致過渡期被無限拉長，而租房市場的不規范性，使青年人才的居住成為難題，越來越多的青年人才被擠出城市。首先，規范租房市場的同時，更需要穩定城市的住房價格，合理引導住房消費，落實“房住不炒”；其次，收入低問題是青年人才居住問題的核心，政府可以設立大學畢業生最低薪資標準，同時增加其生活補貼，為有就業、創業需求的青年人才制定一定的扶持政策。三是優化租賃市場相關住房保障政策，同時考慮代際公平。我國多地已將人才購房政策作為城市引才留才的名片，而僅有部分城市真正落實了租房補貼機制，且租房市場大多缺乏規范性。另外，家庭支持對青年人才在城市發展的影響不斷凸顯，“代內公平”問題不斷轉為“代際公平”問題，本文的研究結果同樣證實了這一點。青年人才的成長及城市的可持續發展，都需要政府完善有關租房的福利性政策，從而保障青年人才平等地享受租房權利。