《民法典》是“住有所居”的法律保障

文/牧子犁

一、《民法典》是“社會生活的百科全書”

民法源于古羅馬時期的羅馬法。羅馬法是在資本主義產生前在商品生產基礎上產生的法律，恩格斯稱其為“商品生產者社會的第一部世界性法律”。羅馬法體現的法治思想、法律規范和法律體系，為現代民法奠定了基礎。

隨著法學研究的深入，法律界一般認為，民法一詞有廣狹二義。廣義的民法，即實質的民法，是指調整民事關系的法律規范的總稱，其功能就是調整平等主體的公民之間、法人之間、公民與法人之間的財產關系和人身關系。狹義的民法，是指以法典形式面世的法律文件，即《民法典》。《民法典》是世界上許多發達國家調整財產關系和人身關系普遍采用的法律文件。法國1804年頒布的《法國民法典》（拿破侖法典），是第一部以羅馬法為基礎編纂的《民法典》，此后各個國家紛紛制定《民法典》。1890年，《日本民法典》公布；1892年，《瑞士民法典》問世；1896年，《德國民法典》出臺……一個國家編纂和頒布《民法典》，反映的是這個國家的法治現狀和文明程度。中國要屹立于世界民族之林，必須編纂屬于中國人民的《民法典》。

新中國成立以后，由于條件不具備，黨和國家決定按照“成熟一個通過一個”的工作思路，先制定民事單行法律，相繼出臺《繼承法》《民法通則》《擔保法》《合同法》《物權法》等法律，形成了比較完備的民事法律規范體系，但是也逐步暴露出一個問題，即對眾多單行民事法律所涉及一些共同問題，如民事活動的基本原則，公民、法人、民事法律行為和代理，訴訟時效，民法權利，民事責任等缺乏規定，不僅使民事立法不成體系，而且也給單行法律的實施帶來困難，從而影響法律實施的效果。

編纂《民法典》是當代社會主義法治建設的一項重大任務。在黨中央領導下，全國人大經過多年努力，將原《繼承法》《婚姻法》《民法通則》《擔保法》《合同法》《物權法》《侵權責任法》等進行系統整合，編訂纂修成體例科學、結構嚴謹、規范合理、內容完備的綜合性法典。《民法典》在編訂纂修過程中，堅持多謀民生之利，多解民生之憂，在發展中補齊民生短板、促進社會公平正義，在幼有所育、學有所教、勞有所得、病有所醫、老有所養、住有所居、弱有所扶上不斷取得新進展，充分反映人民的利益和愿望，順應時代發展要求。特別是《民法典》編纂秉承改革創新的精神，創造性地構建了具有中國特色的民事法律制度，即充分考慮新時代人民群眾的新需求，增設人格權編和侵權責任編。《民法典》還順應時代新需求，規定了隱私權和個人信息保護、居住權、互聯網大數據時代相應權益等新權益，規定了環境污染和生態破壞責任、高空拋物墜物責任等新責任，維護社會和諧穩定和經濟社會秩序。《民法典》涉及社會和經濟生活方方面面，完全可以稱之為“社會生活百科全書”。

《民法典》的頒布實施是我國加強社會治理體系建設的一項重大工程。《民法典》的實施既有利于充分調動人民群眾的積極性和創造性、維護交易安全、維護市場秩序，而且《民法典》完善了權利保護和救濟規則，形成規范有效的權利保護機制，能夠更好地維護人民群眾的權益。從這個意義上說，《民法典》是我國社會治理體系的重要組成部分，又是社會治理的一項重要制度，在社會治理中發揮著法治引領、規范和保障的作用。

二、《民法典》與房地產法律

隨著社會的發展，法律涉入社會的一切領域，法律規范日益紛繁復雜。房地產業人士學習《民法典》，需要把握《民法典》與房地產法律的關系，即《土地管理法》《城市房地產管理法》這兩部涉及房地產管理的法律與《民法典》是如何各自調整社會關系的。

早在羅馬法時代，法學研究就以法律所規范的社會關系是否屬于權力命令性質作為標準，將法律分為公法和私法，即區分國家的法律和市民社會的法律這兩個法律領域。凡是規范權力強制與必當服從的國家范疇的社會關系的法律，為公法。凡是規范獨立自主與平等協商的市民社會范疇的社會關系的法律，為私法。公法中有憲法、行政法、刑法、訴訟法以及國際公法等法律部門。私法中分有民法、商法、國際私法以及勞動法、社會保障法等法律部門。于是整個法律系統由公法、私法以及它們囊括的諸多法律部門構成。法律體系架構的完成，更進一步確立了民法所調整的市民社會領域無權力屬性，國家領域不得超越法律地隨意干預的私法自治原則和意思自由原則，以及民事權利不得濫用原則。

根據以上法律體系的劃分可以判斷：《民法典》屬私法，它是基礎性法律，必須由全國人民代表大會審議通過；房地產法律屬公法，是行政法，又稱專業法，由全國人大常委會審議通過。《民法典》與房地產法律最大的區別是法律調節的對象和范圍不同，即《民法典》調節的是民事主體之間的權利義務關系，這種關系也稱之為“民事法律關系”；房地產法律調節的是房地產行政機關與民事主體之間的權利義務關系，這種關系也被稱為“行政法律關系”，由此可見，《民法典》在房地產領域所起的作用是規范公民、法人在平等交往、交易中的行為并保護他們的合法權益，而房地產法律是使行政管理機構通過依法做出抽象行政行為（例如制定和發布管理規定）、具體行政行為（例如行政許可、行政檢查、行政征收、行政給付和行政強制措施等）來實施房地產管理，既保護民事主體的合法權益，也履行國家賦予行政機關的管理職責。在實施《民法典》和房地產法律的過程中，還需要把握一點：根據法律精神，《民法典》遵循“法無禁止即可為”原則，即只要法律沒有對民事行為作出禁止性規定，公民、法人均可自愿、自主、自由行使權力，以體現私權利必須得到有效保障的原則。而房地產法律在實施過程中必須遵循依法行政原則，即行政機關的公權力必須受到有效嚴格的制約，必須遵循“法無規定不得為”原則，沒有法律規定的行為政府不得作為。

《民法典》中涉及房地產業行為規范的內容，在其實施過程中離不開房地產法律的密切配合。《民法典》雖然規定了比較完善的權利保護機制和救濟規則，但房地產權利人或當事人之間一旦出現物權爭異、合同糾紛、交易爭議以及侵權責任追究等情況而調解不成，權益的保護最終需要行政強制或司法介入才能得到實現。換言之，房地產經營活動和房地產管理活動通常是交叉進行的，需要《民法典》與房地產法律雙管齊下配合實施，才能彰顯成效。《民法典》與房地產法律的關系有點類似市場與政府的關系，用關于發展社會主義市場經濟、使市場在資源配置中起決定性作用和更好發揮政府作用的理論來解釋，可以這樣說：眾多民事主體在市場經濟和社會生活中自主表達意愿、自愿決定事項、自由行使權利，能夠調節資源流向和增減資源流轉數量，由此發揮資源配置的決定性作用；發揮政府的作用就是保障市場秩序、社會秩序穩定有序，保護民事主體的各項合法權益有效行使。《民法典》與房地產法律在各自范圍內互相支撐、互相依存、互相配合，從而確保房地產業和房地產市場平穩健康發展。

三、《民法典》與“住有所居”

人們的居住生活是社會經濟生活的一個組成部分，《民法典》對居住生活的一系列規定，保障了人們“住有所居”的合法權益，促進社會經濟生活有序、和諧、安寧。

（一）房屋的物權保護

房屋的歸屬是“住有所居”的前提之一。《民法典》對不動產登記的規定，特別是對更正登記、異議登記、預告登記，登記錯誤損害賠償責任的規定，非常有利于保護房屋權利人。

隨著住房制度改革的推進，高層建筑大量出現，住宅小區越來越多，業主的建筑物區分所有權已經成為物權中的重要權利。《民法典》進一步完善了業主的建筑物區分所有權制度，明確業主對專有部分的專有權、業主對共有部分的共有權，明確建筑區劃內的道路、綠地等場所和設施屬于業主共有財產。

《民法典》對居住權的定義、設立（居住權合同）、登記、流轉、消滅等條款的規定，構筑了居住權從無到有的框架。居住權的設定，保障了社會弱勢群體的基本生活權利，體現了注重人文關懷的社會價值觀，填補了我國關于居住權的立法空白，對解決當前炒房、離婚不離家、主人故世房屋由保姆居住等社會問題有重要的指導作用。

（二）承租人的權益保護

房屋租賃是房地產市場的重要組成部分。隨著“租購并舉”時代來臨，房屋租賃市場將進一步擴大和活躍，對承租人的權益保護顯得愈發重要。《民法典》在合同編中，以規范訂立租賃合同、切實履行租賃合同以及規定違約責任來體現對承租人的保護，還規定“買賣不破租賃”“房屋承租人有優先購買權”等原則，來保護承租人的合法權益。當然，除了《民法典》對住房承租人的權利予以保護外，還需要制定行政法規和政策，加強政府部門對租賃市場的監管，包括整頓房屋中介市場，建立租賃信息匯集平臺，規范租賃合同備案，處置個別長租公寓的違約、破產或逃逸行為。

（三）物業管理中的業主權益保護

在住宅物業管理過程中，物業服務企業與業主、業委會時常會發生一些服務供給或收益分配上的矛盾，例如一些物業服務企業在沒有征求業主意見的情況下，擅自改變共有部分的用途，或者利用外墻、電梯張貼廣告等營利，且不公開相關收支情況。對此，《民法典》規定：一是設立業主大會和業主委員會，涉及物業管理的主要事項，由業主共同決定。二是建筑物及其附屬設施的維修資金，經業主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。三是為保障業主的收益分配權，規定建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例確定。四是物業管理區域內發生高空拋物墜物事故造成他人損害的，物業服務企業若事前未采取必要的安全保障措施，應當依法承擔未履行安全保障義務的侵權責任。這些規定為業主行使、維護自己的合法權益提供了充足的法律依據。

（四）住房使用中的權益保護

居住生活的安寧，離不開相鄰關系的和諧。對此，《民法典》規定正確處理相鄰關系應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，規定相鄰關系人應當為對方用水、排水和因通行等必須利用其土地的，提供必要的便利，對方也應當盡量避免對相鄰人造成損害，相鄰關系人需要鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的，對方應當提供必要的便利，相鄰關系人建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

住房安全使用是居住生活的最基本要求。對此，根據《民法典》侵權責任編的規定，業主在接受新建住房或使用住房時，發現住房有質量問題的，開發商或建設單位應當及時采取補救措施，以維護業主的權益。對高空拋物、墜落物品造成危害予以防范的規定，是《民法典》的出彩之處，及時回應了人民群眾要求立法的呼聲。《民法典》規定：“從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害的，由侵權人依法承擔侵權責任；經調查難以確定具體侵權人的，除能夠證明自己不是侵權人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補償。可能加害的建筑物使用人補償后，有權向侵權人追償”，“公安等機關應當依法及時調查，查清責任人”；物業服務企業在高空拋物墜物事故發生前沒有采取安全保障措施的，應當承擔相應的侵權責任。這些規定中，防范和處置做到了首尾銜接，為侵權責任編織了嚴密的法網，處置的手段合情合理，有很強的操作性和執行力，能切實維護人民群眾“頭頂上的安全”。