建湖縣保障性住房管理問題及對策研究

祁莉莉

摘要：住房問題一直是民生關注的焦點，我國各級政府一直重點關注保障中低收入家庭的住房問題。近些年，隨著公租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房項目的推出，對于維護社會穩(wěn)定和公平性，提升低收入人群的整體幸福感做出了較大的貢獻。本文針對目前建湖縣保障性住房管理過程中存在的問題進行了相應的分析，然后提出了有針對性的對策，希望能夠為建湖縣的保障性住房管理工作提供參考。

關鍵詞：保障性住房;管理問題;對策研究

1保障性住房管理過程中存在的問題分析

1.1資金籌措困難，住房建設品質跟不上

在目前地方政府對于保障性住房的管理與規(guī)劃過程中已經(jīng)籌集了較大的資金量進行住房保障的提升。但是由于近些年受到疫情的的影響，經(jīng)濟下行壓力較大，地方財政的收入也存在著一定的問題。雖然目前很多地區(qū)已經(jīng)極力在保障住房的管理過程中維持其基本的運行，但是在建設過程中也存在著配套不足、車位預留不夠、相關的設施不能完全匹配小區(qū)的要求等問題，嚴重的影響了保障性住房小區(qū)開發(fā)過程中的整體品質。在這個過程中存在著一定的社會糾紛，導致了目前在保障性住房管理過程中的困難。

1.2保障性住房小區(qū)管理還不夠規(guī)范

目前，很多保障性住房在管理過程中由政府聘用相關的物業(yè)公司進行管理。但是因為財政緊張，很多為了節(jié)約成本，聘請了水平較低的物業(yè)。但是很多物業(yè)公司服務質量相對較差。對于住戶較少的小區(qū)，地方直接聘用保安進行相應的管理。雖然對一些有規(guī)模的小區(qū)實行了物業(yè)管理，但是由于購買價格相對較低，物業(yè)難以配備足夠的服務人員。在成本較高的情況下，對于小區(qū)的基本維護、設備升級維修等都不能跟上時代發(fā)展的要求。小區(qū)內(nèi)存在著管理混亂、人員糾紛現(xiàn)象較多的情況，都給住保障性住房小區(qū)的管理工作造成了很大的隱患。同時，保障性住房的租金實現(xiàn)兩條線管理之后，其在維修管理資金撥付的程序方面也存在著進度較慢的問題。小區(qū)的維修不能及時跟上，給住戶的生活帶來了一定的影響。

1.3困難家庭管理難度較大

一是在目前保障性住房的租金收取過程中，實行政府定價，原則上由房屋的維護費和管理費兩部分構成，并按照全市最低收入家庭的經(jīng)濟承擔能力進行收繳，在建湖縣只達到市場租金的10%左右。但是地方住建部門在收取租金的過程中，只能保護低收入家庭的基本生活水平，不能有效的實現(xiàn)資金的循環(huán)利用。二是租金物業(yè)費收費較難。目前，在保障性住宅小區(qū)多數(shù)為低收入家庭，其等靠思想也較為嚴重。長期拖欠租金、水電費、物業(yè)費等現(xiàn)象層出不窮，給小區(qū)正常的運轉造成了很大的困難。

1.4動態(tài)監(jiān)管存在著一定的問題

一是在保障性住房監(jiān)管過程中，存在著對象識別較難的問題，部分社區(qū)對保障性住房的監(jiān)管不到位，存在行政審批效率低、審批難的問題。二是對入住對象把控不精準。因為在縣級的住房保障管理過程中，缺乏大數(shù)據(jù)等信息化平臺的支持。在保障性住房申報過程中，難以掌握全面的信息條件，致使其對于保障性住房申請用戶的真實收入、財產(chǎn)狀況都有可能存在認識的誤差。申請人提供了虛假的信息，導致最終住戶又將公共租賃住房進行轉租、空置等情況，出現(xiàn)了很多的社會問題。三是清退成本過高。目前對保障住房的對象實行動態(tài)管理，很多經(jīng)濟收入的變化已經(jīng)不滿足公共租賃住房的實際情況，難以及時的進行清退。而且在申請強制執(zhí)行的過程中，需要法院進行配合，時間較長，耗費較大。

1.5運行機制不完善

一是管理主體單一。在保障性住房管理過程中，主要是住建部門下屬的城投公司等負責管理。編制相對也較少，因此不能有足夠的人手對實際的運轉情況進行有效的溝通。二是保障性住房的群體較雜，主觀接受管理的意愿也不強，很難成立業(yè)主委員會等自治部門。三是物業(yè)的考核機制不健全。多數(shù)地方政府在采購物業(yè)服務之后，較難對物業(yè)進行相應的管理和考核量化，沒有建立監(jiān)管和相應的退出機制。

2保障性住房管理過程改進策略分析

通過以上的分析發(fā)現(xiàn)，在目前保障性住房的管理過程中存在著管理的困難。因此，應從政策與日常管理等方面加強保障性住房的管理，為實現(xiàn)保障性住房品質的提升創(chuàng)造條件。具體應在以下幾方面進行優(yōu)化。

2.1加大資金籌措力度，完善小區(qū)建設

一是應對新建的保障性住房小區(qū)建設配套資金。一般從租金收入等方面進行收取，因此配套資金投入巨大。對于年代久遠的小區(qū)，爭取做到提升改造費用利用補助資金，不足的部分再由財政進行支出，做到專款專用。二是對經(jīng)濟適用住房確定基準售價，應當對其成本進行相應的攤銷。經(jīng)濟適用房只能以成本出售，不得有相應的利潤。三是棚改項目。棚改項目應納入國有土地使用轉讓并收取相應的費用，爭取上報省一級發(fā)放專用債券，解決棚改項目的資金問題。

2.2規(guī)范物業(yè)，提升服務品質

一是要在保障性住房小區(qū)物業(yè)選擇的過程中，依據(jù)物業(yè)的服務等級、服務項目等進行招投標的工作。選擇水平較高的物業(yè)公司進行相應的管理。二是要督促物業(yè)管理企業(yè)提供與價值相等的服務，引導小區(qū)人民對服務業(yè)的評價體系的建立。同時應用先進的信息平臺手段，在年終對物業(yè)公司的整體服務進行打分。對于不滿足服務要求的物業(yè)，應及時的進行清退更換，提升保障性住房小區(qū)的服務品質。

2.3分類精準實施住房補助

一是要分類確定租金和物業(yè)費用的使用范圍。如對于特別困難的住戶，應采取租金核減和補貼的方式，確保能住上房屋。對于有一定經(jīng)濟收入的保障性住房住戶，應按照實際級別分層的采取補貼的方式進行費用的繳納。而對于棚戶區(qū)改造的居民，可以在一定時期內(nèi)對物業(yè)費用進行減免。二是要鼓勵低收入家庭的物業(yè)服務通過在其應有技術職能的范圍內(nèi)，對小區(qū)進行自身的服務。對勞動力較強的人員應安排其從事安全保衛(wèi)的服務。對于勞動能力相對較弱的，可以對小區(qū)的綠化和保潔進行相應的服務，以此折減相應的租金，保證小區(qū)日常的運行。

2.4實現(xiàn)動態(tài)監(jiān)管機制建設

一是要成立動態(tài)監(jiān)管機制部門，實現(xiàn)住建、公安、民政等多部門的協(xié)同工作，加強對保障性住房申請用戶資格的審查。加強先進的信息化平臺建設，保證其信息的共享，在資格審查過程中保證其公平性。二是要多項舉措并行，降低運行成本。對于不符合條件的用戶，應及時進行清除。組織社區(qū)等基層部門收繳相應的物業(yè)和租金等費用，保證其能夠有效的運用在保障性住房小區(qū)的日常維護過程當中。三是探索購房補貼政策。對住戶財產(chǎn)狀況發(fā)生變化時，應及時的加強購房補貼，鼓勵其退出保障房體系，購買低價商品房。

2.5健全小區(qū)管理機制

一是要成立小區(qū)管理委員會，加強日常的溝通，創(chuàng)建和諧小區(qū)。二是加強小區(qū)的重點管理。及時通過政府購買等方式，做好物業(yè)的選聘、服務等方面的工作，強化退出機制，保證小區(qū)物業(yè)的服務質量。

3結束語

保障性住房制度是我國重點保障民生的一項基本政策。因此，作為政府部門應對保障性住房的實際運轉過程中存在的問題進行分析，在充分照顧低收入家庭生活的基礎上，合理的滿足其訴求，不斷的提升保障性住房小區(qū)品質和日常運行管理的機制建設，降低運行成本。采取多渠道的補貼方式，保證低收入家庭的日常生活，只有這樣，才能確保我國保障性住房管理的健康發(fā)展。

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