老舊小區出新規劃設計思路研究分析

張銘玉

摘要：在城市經濟高度發展的背景下，對老舊小區改造和維護管理提出迫切要求，尤其部分老舊小區位于城市中心，地理位置優越，但整體環境及設施較差，會對周邊環境造成很大困擾。通過老舊小區出新改造，可以使老舊小區的生活條件得到顯著增強，完善基礎設施，增強居民的幸福感。在老舊小區不斷發展的背景下應該進一步加強出新規劃改造的整體設計效果，總結老舊小區出新改造的必要性和設計要點。

關鍵詞：老舊小區;出新規劃;設計思路

在老舊小區出新改造中需要對年代較久的住宅進行加固與翻新，同時也需要完善老舊小區的配套設施，符合城市化發展的需求。針對內部違章搭建的問題進行有效處理，帶動當地的經濟發展活力，為城市經濟的全面發展起到重要的推動作用。在老舊小區出新改造時需要重點針對小區的整體發展特點以及城市未來發展規劃進行深入地分析，保證小區的出新規劃設計更加科學合理。

一、老舊小區改造面臨的主要難題

（一）資金籌措難度大

老舊小區改造是政府的民生工程所以缺少必要的社會資金，在老舊小區供水設施改造時大多數都是由產權單位和市級財政共同出資，但在實際資金落實中相應的配套管理設施嚴重不足，支持力度各不相同，導致老舊小區配套設施改造面臨許多的問題。

（二）涉及部門多

在老舊小區改造中必須對當地水、電、暖等相應的配套設施進行全面升級，同時要對小區的道路和立面進行改善。所以涉及電力部門、管網部門、電信部門、消防部門、給排水部門、交通部門等，單純依靠社區很難集中協調相關部門，嚴重阻礙了老舊小區出新改造的進度。

（三）管理不規范

老舊小區改造管理目標分散，導致建設管理不規范的問題十分明顯。大多數的老舊小區改造時間比較久，前期協調成本大，很多項目缺乏規范化意識。不同的老舊小區在出新改造中由于民眾的不同訴求，這也導致在改造階段有大量變更，對工程項目造價產生了非常嚴重的影響。

（四）缺乏完善的配套設施

配套設施是老舊小區出新改造的重點內容。很多老舊小區缺乏電梯，導致住戶上下樓不便，但通過在老舊小區出新改造中加裝電梯，也會牽涉不同居民的利益，需要投入大量的資金成本。還有很多老舊小區面臨著停車難、人車混行、非機動車亂停亂放沒有充電位置的情況等，導致老舊小區問題越來越嚴重，小區發展停滯不前。

二、老舊小區改造的必要性和設計要點

（一）必要性

老舊小區出新改造主要是針對公共配套設施建設標準和管理模式進行全面更新，從而滿足居民日益增長的物質需求。隨著我國房地產市場的快速發展，各種新建小區大量涌現，致使老舊小區的環境更加惡劣，加大對老舊小區的改造是城市管理的重點。通過對老舊小區整治能夠深入體現政府的以人為本的發展理念，同時也能夠為廣大人民群眾營造良好的居住環境，提高人民的幸福感。由于很多老舊小區建設年代久遠，管理設施不到位，大多數老舊小區長時間缺乏維護，致使樓梯墻面破損、銹蝕、停車設施不足、環境衛生較差、路面凌亂，很難滿足現在人民群眾的居住需求。很多老舊小區建設沒有達到設計年限，主體結構完好，拆除重建必然造成資源的浪費問題。因此通過對老舊小區進行修繕加固以及環境進行改造，能夠延長老舊小區的住宅使用壽命，保障人民群眾的生命健康。

（二）規劃設計要點

在老舊小區出新規劃設計時，最關鍵的就是根據當地的自然條件，所處環境，風俗習慣，地形地貌，歷史文脈以及城市化發展水平的具體情況進行分析，充分考慮建筑的立面，平面色彩和風格，并且與周圍的環境空間、綠化景觀相協調，確保為居民營造和諧統一的居住環境。在老舊小區出新規劃設計改造中要堅持科學合理的規劃，通過對現場進行細致的勘查與調研，充分聽取居民的意見或建議，將新舊改造方案進行對比，尋找出最佳的改造方案。

老舊小區在實際改造中要嚴格按照經濟適用安全的原則，確保居住區的原有功能，并且對房屋進行妥善的修繕與加固，增強小區景觀的品質，改造完善道路路面地給排水，做到因地制宜，降低施工成本，節約投資。小區總體規劃布局應該與小區原有的文化氣息相符合，增強小區改造的整體質量住宅單體增建和減建、陽臺重構等多個方面進行充分優化，通過對住宅小區公共空間的改建與擴建，可以方便居民出行，為用戶提供更舒適便捷的生活環境，而住宅入口作為分隔室內外的重點緩沖區域，也可以有效銜接內外部空間。大多數的老舊小區都存在著采光不足，管線布置混亂的問題，通過公共空間的擴充和改進，可以對入戶門樓梯間等多個方面進行優化，保障了住宅結構的安全性和穩定性，提高防寒保暖的效果，同時也能夠美化居住環境。

三、老舊小區出新改造的具體策略

（一）保障改造資金充分落實

在老舊小區改造中需要積極拓寬籌資渠道，引入社會資金，大多數的老舊小區由于地理位置優良，處于城市核心地帶，通過引入社會資金不僅可以減輕財政壓力，同樣也可以使閑置資源得到激活，進一步提高城市經濟發展的效率，而在新時期老舊小區出新改造中，要加大財政支持的力度，減免相關企業的稅負，從而有效降低建設成本，提高老舊小區出新改造的效率。對老舊小區進行徹底的整修是實現整體發展的一種特殊方式。全面發展就是要以發展為目的，以達到公平、公平的目的，讓發展的結果真正惠及人民。我們要堅持以人為本，堅持開發為民，開發為民所共享，主張用真正的資金解決人民最直接最實際的利益，并為有困難的人做更多的事情，舊社區的全面改造不能依靠房地產開發商，但要堅持政府的領導地位。

（二）創新改造設計方法

在規劃設計中，基礎條件好的小區，可以從精品建筑、精致環境、精美空間、完善設施、適局服務、精心治理幾個方面，將老舊小區改造成美

（三）加強對配套設施改造

老舊小區出新改造中除了要對建筑結構加固和外立面翻新之外，更應該加強公共配套設施的改造，通過完善供排水設施和電梯等為居民提供更加便利的生活條件，而且在小區內部有效拓寬道路，豐富小區綠化。解決公共配套設施不足的問題，部分老舊小區老年人住戶較多，所以在出新改造中應該針對老年人的生活習慣和方式，建立不同的健身娛樂場所，并且做好適老化改造，保障老年人居住更加舒適。也要重視綜合服務中心、文化活動中心、養老服務中心以及物業服務中心的建設，為居民提供完善的配套服務。

（四）加強改造后的維護和管理

在老舊小區改造完畢后，通過聘請專業的物業管理公司，可以實現持續化管理，并通過加強物業管理的財政補貼力度，成立小區業主委員會，為小區內部維護管理提供重要的支持。全面考慮技術問題，做好跨部門的規劃、建設和協調工作。諸如架空線路等基礎設施的問題，如雨水收集設備，將會提高用水的利用率。同時，還應為建立節能型、生態型社會作好基礎。對老舊小區進行全面改造是最有效的節約能源工作。建筑節能是解決能源節約的重要途徑。我們要把老舊小區的節能改造工作做得更好，不但可以進一步減少能耗、提高空氣品質，而且可以提高居民的居住環境，讓老百姓受益。社區的重建和改造，有關單位要積極配合，在拆除違章建筑、群眾宣傳、長期管理、重建等方面，以及水、電、氣、防火，我們必須做好工作，宣傳和動員群眾，支持舊社區全面整修。我們要把思想政治工作做得很好，使人民群眾覺得我們永遠都有黨和政府。為他們感到擔憂，承認對老社區進行徹底的整修可以使他們得到切實的好處，并調動他們的積極性和主動投身于改革，推動工作的平穩發展。要進一步加大工作力度，保障和改善民生，提升市民和市民的幸福感，創造一個和諧的居住環境，必須進一步加大力度，加速老舊小區的全面更新。

加速老舊小區的整體更新，必須要加強政策研究、加強經費的統籌利用、提高資金利用率、重點對老舊小區進行整修，做好成本管理，包括中間環節、原材料采購、工藝改進、材料優化等。以老舊小區改造為能源工業發展的思路，并將節能改造有機地結合起來，通過對建筑垃圾進行循環再利用，建立新型的節能產業鏈，從而推動節能設備的生產和相關行業的發展。

結束語：

對設計要點進行綜合分析與判斷，從而提高老舊小區出新改造的整體質量和水平，實現協調統一的發展，為老舊小區建設提升提供重要的支持，滿足廣大人民群眾的需求。各有關部門要合理制訂工作計劃，按照職責同步完成整治改造中的對應任務，提高老舊小區改造出新的效果，最大限度地解決群眾最關心、最直接和最現實的問題，也是最關鍵、最重要的環節。

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