關于新租賃準則對百貨零售行業的影響及應對策略的研究

應孫權

摘 要：租賃在現代經濟生活中十分重要，是不可忽視的、影響重大的經濟行為。如今隨著我國世界經濟的演變和快速發展，租賃行為也發生了明顯的改變，會計上對經營租賃以及金融租賃的劃分，使得表外經營租賃的發展速度也隨之加快，并成為表外融資的重要手段，但是不容忽視的是企業財報報表的真實性也受到了較大的影響，部分的會計信息也出現被隱匿的情況，在這樣的情況下企業的財務狀況也難以完整的反映出來。隨著《企業會計準則第21號——租賃》的修訂和發布，我國企業會計準則與國際財務報告準則體系在內容上也呈現出實質性趨同的態勢，而我國的百貨零售行業在經營發展中，需要租入門店、倉庫，而新租賃準則的實施必然會給百貨零售行業的發展帶來影響，為此提出有效的應對策略十分有必要。

關鍵詞：新租賃準則;百貨零售行業;影響;應對策略

2016年國際會計理事會制定和發布的新租賃會計準則，給我國百貨零售行業的發展也帶來了較大的影響。近年來，世界經濟的迅速發展，在較大的程度上帶動以及促進了資金的發展，租賃在資本市場中的作用和地位也愈發不可小覷。對于我國百貨零售行業來說，租賃是融資的有力工具，而傳統的國家租賃會計準則中，租賃多被分為兩個部分，相對來說新租賃準則在適用范圍等方面均發生了明顯的變化，而新租賃準則的實施必然會給百貨零售行業的發展帶來較大的影響。租賃業務在百貨零食行業發展中占有較大的比例，且大多屬于經營租賃，所以有必要深入分析新租賃準則對百貨零售行業發展的影響，并提出有效的應對策略，以便幫助百貨零食行業更好的適應新舊準則的轉變。

一、新租賃準則的修訂背景

2001年所頒布的《企業會計準則——租賃》中，是租賃作為獨立會計核算業務在會計準則中的首次出現，隨后2006年頒布的《企業會計準則第21號——租賃》中，對于租賃業務有關的出租人、承租人的會計核算方法進一步進行了規范和完善，這對當時我國融資租賃業務的發展起到了重要的作用。然而隨著我國市場經濟的不斷發展，租賃交易也愈發的復雜，我國的租賃會計準則亦或者是IFRS《租賃》，一直以“與資產所有權有關的全部風險和報酬是否轉移”為軌道，并根據此軌道，將租賃分為經營租賃以及融資租賃，全部轉移的則是融資租賃，并在會計上實施資本化處理。經營租賃，只需要在利潤表中反應實際的經營成果，無需在承租人的財務報表中反映出實際資產，而這種情況就屬于表外融資。對于一些經營租賃活動較多的企業來說，企業已經獲取經營租賃資產的使用權，而且能夠自由支配，但是并沒有披露在企業財務報表上。很明顯，舊準則有關規定，給企業對經營租賃合同的利用、財務數據的調節、財務報表行為的粉飾等行為留下了較大的隱患[1]。

由于舊租賃準則所存在的風險和弊端，為了有效的解決表外融資的問題，國際會計準則理事會在2016年修訂了IFRS《租賃》，為了使其與國際財務報告準則體系能夠維持趨同，財務部也隨之加強租賃準則的修訂，并正式發布新租賃準則，使得我國會計準則也加快了更新力度，正式邁入了經營租賃資產“上表”的新時達。

二、新舊租賃準則的差異

（一）承租人會計處理

舊的租賃準則使用的是雙軌道的會計計量模式。而在處理會計業務的過程中，開展經營租賃業務的承租人，只需要將經營租賃資產確認為表外資產，并對有關的費用進行確認，同時在附注中披露原值、累計折舊以及賬面凈值等。而進行融資租賃的承租人，自租賃期開始時，根據租賃付款額現值以及租賃資產公允價值孰低法，將較低者確認為租賃資產入賬價值，并將最低租賃付款額確定為負債，將二者間的差額作為未確認融資費用[2]。

而在會計處理模型上，新租賃準則要求，不超過12個月的短期租賃及低價值資產租賃以外的相關租賃活動，實施單軌道會計計量模式，也就是說無需對租賃形式進行分類，統一使用資產權以及租賃負債的確認，同時對資產折舊、減值損失、利息費用等進行確認。而大多數租賃資產確認資產及負債，使得財務數據及信息質量的披露要求也不斷拓寬。在租賃識別期間，新租賃準則對識別租賃提出了新的要求，更加強調“控制”，注重特定資產，可以決定資產的用途并獲取租賃資產的全部收益。在初始計量時，需要對資產、負債科目進行確認，即使用權資產以及租賃負債。在后續計量時，根據直線法在剩余使用壽命內進行計提折舊，并結合租賃有關內容來對利息進行計算。同時，新租賃準則對于租賃合同的合并、分拆、修改的有關指引也做出了新的補充。

（二）出租人會計處理

從出租人的角度來看，依舊需要在租賃開始日期，判斷是否實質上將租賃的全部風險與收益進行全部轉移，并根據租賃活動區分經營租賃、融資租賃，并對其分別進行確認、計量、記錄以及報告。在會計處理上，出租人不需要在過渡時調整租賃活動。但是，新租賃準則的變化前后，承租人在會計處理上也有很明顯的差異，承租人有可能會調整租賃結構，而這樣的變化必然會影響出租人租賃合同談判，同時業務模式也可能需要進行重新的安排。

三、新租賃準則對百貨零售行業的影響

百貨零售行業是我國較為傳統的服務行業，有獨特的運營特點。通常情況下，零售企業大多根據自持或者租賃兩種方式來獲取經營場地的使用權。而零售企業一般會選擇城市中心區域或者是商圈經營，如果想要借助購買、自建等方式來獲取物業，這對企業的融資能力以及資金保障能力也有較高的要求，所以企業也會可能會面臨較大的財務風險。也正因為如此，大多數零售企業會選擇租賃的方式，經過后期的改造或者裝修來進行經營活動。而由于企業前期投入了較高的成本，為了維護企業的實際效益，一般需要與出租房簽訂長期租賃合同，并為穩定經營提供重要保證。而新租賃準則的修訂，對百貨零售行業也帶來了較大的影響[3]。

（一）案例選取

以我國王府井集團為例，其具有64年的發展歷史，是老牌全國連鎖上市企業。旗下的諸多門店大多分布在城市的商業中心，或者是交通要道位置，2018年王府井集團的租賃費用就已經達到了9.2億元，在公司營業收入中的比例達到了3.44%。本文將2018年王府井集團已經披露的財務數據為例進行深入分析，建設王府井集團自2018年開始實施新租賃準則，折現率以銀行貸款率為基礎，并將其上調到5%，選擇15年租期進行測算，來分析新租賃準則對零售百貨業的影響進行分析。

（二）對資產負債表帶來的影響

2018年王府井集團所真實支付的租賃費用為919940211.29元，而根據王府井集團與出租方所簽訂的協議，對企業最低租賃付款額進行預算，為T+1年942300752.68元，T+2年910540586.37元，T+3年933811717.48元，T+3年以后9581278215.37元。假設從第四年開始，王府井集團每年最低租賃付款額固定不變，那么對其未來15年最低租賃付款額的現值應該為9237989461.83元。

通過上述的數據可以看出，王府井集團2018年使用權資產確認為92.37億元，將計提折舊金額進行扣除后，使用權資產期末的金額應為86.21億元，與舊準則資產總額相比，明顯增加了39.72%;租賃負債初始確認是92.37億元，將未確認融資費用扣除后，支出利息4.61億元，當期的負債減少了4.58億元，負債期末余額則為87.6億元，與舊準則負債總額相比，增加了85.84%。

（三）對利潤表帶來的影響

在舊租賃準則下，經營租賃每期租金支出需要計入當期利潤表內的銷售費用或管理費用中，而根據新租賃準則的要求，王府井集團每年需要確認的使用權資產折舊費用應為6.16億元，而根據設計利率法，2018年財務費用中未確認的融資費用應為4.61億元，抵減租賃負債的金額應為4.58億元。經過對比，實施新租賃準則后，使得銷售及管理費用的總額減少了3.02億元，同時財務費用則增加了5.81億元，利潤總額與舊租賃準則相比，則明顯減少了1.58億元，下降幅度達到了9.25%[4]。

而在新租賃準則下，期間費用在實施新準則后出現了大幅提升的情況，而當期理論則出現大幅下滑的情況。在未確認融資費用逐漸攤銷的情況下，如果王府井企業并未更改發展規模，財務費用則會出現逐年下降的情況，每個會計期間的折舊費用是相同的，企業的期間費用就會出現前低后高的情況，而在這樣的情況下，企業的整體利潤則會出現前低后高的情況。也就是說，對于集團企業來說，新開門店數量的增多，對企業利潤水平的影響也會隨之加大，同時也會影響企業效益評估以及投資項目的評價。

從單體門店的利潤影響情況來看，一般新店的位置多選擇新開發的商業區，而后隨著商業區配套設施的不斷完善，周邊居民的入住率也明顯增加，商場的知名度以及認可度也隨之提高。而通常來說，前兩三年可能會出現虧損的情況，后續才會不斷的實現盈利。租賃合同約定的固定資金，也會在租期延長的情況下而增加，在物業價值比較低的時間，所需支付的租金是比較低的，隨著商圈不斷成熟以及通貨膨脹率等因素的影響，實際需要支付的租金也自然會隨之而上漲。而在新租賃準則下，租賃費用也會出現前高后低的情況，商場培育前期需要支付較多的租賃費用，這就會影響到實際盈利。

（四）對現金流量帶來的影響

新租賃準則是現金流量項目金額分布及結構有很大的影響，但是并不會影響現金流量的總額。

新租賃準則下，王府井集團的現金流量也會有大幅增加的趨勢，但隨著負債規模的不斷擴大，籌資活動的現金流量也會有大幅下降的情況。新租賃準則下王府井集團現金流量負債較舊租賃準則相比，明顯下降了12.82%，從而在很大程度上影響了企業償債能力，企業償債能力也會有不斷減弱的情況[5]。

（五）對財務指標及其它因素帶來的影響

根據新租賃準則，由于確定所有權資產以及租賃負債，對企業財務指標也會帶來較大的影響。

在償債能力上，經營租賃的資金資本化出現了大幅提升的情況，使得集團的負債水平也明顯上升。而財務指標的變化，使得企業也面臨著更大的財務風險，同時企業后期融資的難度也必然會有所提高。從企業運營能力的角度來看，資產周轉率由于資產總額的增多，處理周轉率下降的情況。在獲利能力上，企業的利潤總額也受到了較大的影響，銷售利潤也出現了下降的情況，影響利潤的因素指的是根據實際利率法來計算利息費用，在支付利益以及攤銷未確認融資費用的情況下，利潤總額也會出現很大的波動，指標的穩定性也同樣受到了較大的影響。

四、百貨零售行業應對新租賃準則影響的有效策略

（一）調整資產配置結構，增加自持物業的比重

根據上述分析可知，新租賃準則的實施對零售百貨行業帶來了較為深遠的影響。百貨零售企業應減少經營租賃在資產配置中的比重，特別是在目前企業資本規模較大，同時對租賃標資產有較高需求時，能夠選擇直接購買的方式來獲取物業。這樣一來可以降低租賃資產入表的即期影響，同時也能有效的預防出現經營租賃資產續租不穩定等問題的發生。

（二）調整租金構成方式，增加提成租金的比重

如果百貨零售行業自身存在資金流動不佳的情況，這時候企業仍舊可以選擇長期租賃的方式。而租賃合同中租金計算方式，能夠降低固定資金的比重，并增加提成租金的比重。使用大比例提成租金的重要基礎和前提，是承租方在正式簽訂合同前評估以預算項目，同時針對市場發展情況進行客觀的分析、預測，但這樣也會對市場拓展部門有了更專業的要求。

（三）調整投資項目評價標準，對項目運營效益進行正確分析

新租賃準則的實施，使得會計核算方法也在不斷的變化，以新簽訂的長期租賃合同的單體門店為例，其盈虧分析與舊租賃準則下的盈虧分析結果會出現很大的差異。為了能夠對投資項目進行更科學的評估和分析，以便做出最重要的商業決策，這就需要企業結合新租賃準則的實施情況來對投資項目評估模型進行科學的調整[6]。

另外，集團在加強下屬企業績效考核過程中，鑒于租賃合同在內容以及形式上有一定的差異，各個門店的利潤也會受到較大的影響。而不同門店相同的費用科目、利潤是難以進行橫向比較的，所以企業要對財務分析模型、企業績效考核模型進行調整和優化，以便將不利影響進行消除。

（四）不斷的完善合同信息化管理，重視風險管理，強化人員認識

通常來說，我國百貨零售企業的擴張方式主要就是規模連鎖，有租賃合同時間比較長，期間如果市場環境受到了某些特殊因素的影響而出現了特殊變化情況時，可以向業主提出申請減租、免租等要求，而此時企業財務人員就需要利用職業判斷，對租賃合同的有關條款進行設計，比如說租賃期、續租選擇權等。為此，百貨零售企業需要建立完善的合同信息化管理系統，加強各個部門間的協同發展。同時還需要保證有專業人員加強對合同條款設計、審批流程的審核，并實施租賃合同的電子化管理，保證能夠及時獲取合同變更信息，并及時確認、計量租入資產的所有權資產以及租賃負債[7]。

五、結束語

總之，新租賃準則讓租賃活動在會計確認、計量等多方面都趨于完善和規范，滿足了會計信息質量方面的新要求，有效的控制以及減少了借助外部融資粉飾報表等問題的發生。但新租賃準則的實施給百貨零售行業的發展也帶來了較多影響，為此企業就需要結合新租賃準則的發展趨勢，采取有效的應對策略，對經營結構進行科學調整，并對管理模式加以創新，保證企業可以在新租賃準則下得到健康、持續的發展。

參考文獻：

[1]王霽雯，張原.中國新租賃準則對零售業承租方企業財務的影響及過渡期的應對策略——以廣百百貨為例[J].企業改革與管理，2020（19）：3-4.

[2]居夢影.新租賃準則對零售業上市公司財務績效的影響——以百聯股份為例[J].現代營銷（下旬刊），2020（11）：206-207.

[3]呂沙、王玨、楊晨、何馨蕾、李文玲.我國租賃準則國際趨同對經營租賃業務的影響——以紅旗連鎖為例[J].會計之友，2020（22）：6-7.

[4]居夢影.新租賃準則對零售業上市公司財務績效的影響——以百聯股份為例[J].現代營銷：學苑版，2020（11）：2-3.

[5]楊雨軒.新租賃準則實施對零售企業財務的影響研究——以王府井為例[J].廣西質量監督導報，2019（10）：3-4.

[6]李爽，宋鑫.我國新租賃準則變革對零售行業的影響——以百聯股份為例[J].經濟研究導刊，2019（20）：4-5.

[7]鄧英雯.租賃準則修訂對我國零售業的影響探究——以上市公司"鄂武商A"為例[J].國際商務財會，2019（5）：5-6.

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