論房地產(chǎn)項(xiàng)目工程結(jié)算方法應(yīng)用及問(wèn)題應(yīng)對(duì)

摘要：房地產(chǎn)項(xiàng)目工程結(jié)算作為房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)控制的最后一步，往往涉及到的工程款金額非常高，所以要在合同的制約下對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的工程量和計(jì)價(jià)方式進(jìn)行結(jié)算。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目;工程結(jié)算方法;應(yīng)用;問(wèn)題應(yīng)付

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工結(jié)算是一項(xiàng)非常具體、細(xì)致的工作，在定額子目的套用和工程量的計(jì)算時(shí)一定要認(rèn)真、仔細(xì)、不可以少項(xiàng)漏算也不可以高估冒算，要保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合法性，為房地產(chǎn)工程項(xiàng)目造價(jià)審核工作創(chuàng)造良好的工作環(huán)境，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目結(jié)算的順利進(jìn)行。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目工程量結(jié)算的主要方法

（一）清單計(jì)價(jià)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程量清單是招標(biāo)單位在招標(biāo)文件里明確規(guī)定出來(lái)的，是投標(biāo)單位投標(biāo)和報(bào)價(jià)的共同基礎(chǔ)，是招標(biāo)文件中標(biāo)明的工程量，這部分的工程量投標(biāo)單位是不可以進(jìn)行更改的。房地產(chǎn)項(xiàng)目工程投標(biāo)單位要對(duì)招標(biāo)單位所提供的招標(biāo)施工圖紙以及招標(biāo)文件中標(biāo)明的工程量進(jìn)行嚴(yán)格認(rèn)真的核對(duì)與計(jì)算。如果出現(xiàn)影響工程報(bào)價(jià)的錯(cuò)誤或偏差要立即和招標(biāo)單位進(jìn)行溝通，招標(biāo)單位通過(guò)調(diào)查分析才可能更改招標(biāo)文件中的工程量。在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程竣工結(jié)算時(shí)，工程量應(yīng)按承包方和發(fā)包方所簽合同中約定的計(jì)算規(guī)則計(jì)算并且已經(jīng)實(shí)際完成的工程量來(lái)確定。（1）工程量清單都是采用綜合單價(jià)的形式，綜合單價(jià)包括工程直接費(fèi)用、工程間接費(fèi)用、工程管理費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)、利潤(rùn)等，適合房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的招標(biāo)和投標(biāo)。（2）工程量清單本質(zhì)上是單價(jià)合同的計(jì)價(jià)模式，因此具有合同化的法律性，中標(biāo)后在竣工結(jié)算時(shí)是不能更改的。（3）工程量清單計(jì)價(jià)法有利于房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施和控制，有利于工程款的撥付和工程造價(jià)的確定[1]。

（二）風(fēng)險(xiǎn)工程量認(rèn)定

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目工程中的額外工程量，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程施工單位要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)工程量還是風(fēng)險(xiǎn)外工程量的區(qū)分，然后進(jìn)行不同的施工現(xiàn)場(chǎng)計(jì)量與監(jiān)理簽證管理。已經(jīng)在投標(biāo)中考慮以及在施工合同中確定的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)工程量即便具有了施工現(xiàn)場(chǎng)簽證在房地產(chǎn)項(xiàng)目工程結(jié)算的時(shí)候也不會(huì)給與結(jié)算。

（三）現(xiàn)場(chǎng)簽證審核

現(xiàn)場(chǎng)簽證具有及時(shí)性和有效性，只有在甲方和第三方監(jiān)理人共同監(jiān)督、檢驗(yàn)、簽證下才是有效的被認(rèn)可的。現(xiàn)場(chǎng)簽證范圍包括：施工合同以外零星工程的簽證審核;非施工單位原因引起的人工和設(shè)備窩工損失的簽證審核;工程施工措施費(fèi)因工程變更引起的增減的簽證審核等。

（四）工程變更核實(shí)

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工中如果出現(xiàn)與簽訂合同時(shí)設(shè)計(jì)條件不一樣，需要對(duì)原有施工承包范圍的內(nèi)容進(jìn)行更改的時(shí)候，工程量的計(jì)價(jià)按照確定變更價(jià)款的方法。

因發(fā)包人原因發(fā)生工程變更導(dǎo)致費(fèi)用變化的，根據(jù)竣工圖等資料不能直接計(jì)算出變更工程量的，則必須辦理簽證;工程簽證由發(fā)包人現(xiàn)場(chǎng)代表、發(fā)包人成本工程師、發(fā)包人委托的監(jiān)理公司和承包人進(jìn)行簽證確認(rèn)（注明原因、內(nèi)容）。除另有協(xié)議外，合同清單中屬合理價(jià)格的項(xiàng)目，變更價(jià)款按下列順序和方法確定：

（1）工程變更的綜合單價(jià)在施工合同和投標(biāo)報(bào)價(jià)中已經(jīng)存在適用的，按已經(jīng)存在的綜合單價(jià)確定;

（2）工程變更的綜合單價(jià)在施工合同和投標(biāo)報(bào)價(jià)中存在類似的，參照類似的綜合單價(jià)經(jīng)過(guò)換算確定;

（3）工程變更的綜合單價(jià)在合同中沒(méi)有適用或類似于變更工程的項(xiàng)目單價(jià)，由承包人以書面形式上報(bào)綜合單價(jià)，發(fā)包人則按照市場(chǎng)價(jià)原則進(jìn)行定價(jià)。

（五）施工索賠費(fèi)用

施工索賠的目的無(wú)外乎是工期索賠還有費(fèi)用索賠。工期索賠只是延長(zhǎng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的竣工時(shí)間，此間造成的經(jīng)濟(jì)損失還需要進(jìn)行費(fèi)用索賠。費(fèi)用索賠是施工索賠的主要目的。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的費(fèi)用索賠要依據(jù)施工合同、收集損失證據(jù)，有技巧、有信譽(yù)的和發(fā)包單位進(jìn)行協(xié)商，嚴(yán)格按照索賠程序開展索賠工作。

二、房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算時(shí)需要注意的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算時(shí)要看清施工合同的結(jié)算方式、風(fēng)險(xiǎn)約定。房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算時(shí)要仔細(xì)的看清施工合同的結(jié)算方式，是固定總價(jià)合同還是固定單價(jià)合同。現(xiàn)階段，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目一般采用工程量計(jì)價(jià)清單，單價(jià)計(jì)價(jià)的計(jì)價(jià)方式。由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目工程量的計(jì)算工作量比較大，人工手動(dòng)計(jì)算不但需要大量的時(shí)間還容易造成計(jì)算錯(cuò)誤，所以在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中引入了大量的工程計(jì)量軟件，使核對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目工程量的時(shí)間大幅度的縮短，提高了計(jì)算的準(zhǔn)確度，由于工程計(jì)量軟件中有些取值設(shè)置是開放的，所以審核人員必須注意檢查工程計(jì)量軟件的取值設(shè)置情況。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中使用工程計(jì)量軟件的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，工程計(jì)量軟件的普通設(shè)置是按全國(guó)一般情況進(jìn)行設(shè)置的，這就不符合一些地區(qū)的特殊要求，在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中使用工程計(jì)量軟件時(shí)要求工作人員重點(diǎn)檢查一下開放性設(shè)置，以避免由于開放性設(shè)置錯(cuò)誤造成計(jì)算工程量的錯(cuò)誤。

（二）從事房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工結(jié)算審核的工作人員在工程施工過(guò)程中要定期的進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)，了解施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工圖中，一般只注明按施工驗(yàn)收規(guī)范施工，但是由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工圖適用的范圍比較廣，在實(shí)際工程施工中支架厚度都有一定幅度的差異，因此導(dǎo)致編制的施工圖結(jié)算與實(shí)際工程施工不一致。因此對(duì)按施工圖完成施工的房地產(chǎn)工程進(jìn)行結(jié)算審核時(shí)需要房地產(chǎn)工程竣工結(jié)算審核工作人員親自進(jìn)入到施工現(xiàn)場(chǎng)以便發(fā)現(xiàn)和解決實(shí)際問(wèn)題。

（三）由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工結(jié)算關(guān)系到項(xiàng)目工程所有參與人員的經(jīng)濟(jì)利益，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工結(jié)算審核的工作人員必須樹立正確的人生價(jià)值觀，做到廉潔不貪，加強(qiáng)其職業(yè)操守教育。要健全完善房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工結(jié)算的相關(guān)制度，規(guī)范操作流程，明確處罰措施。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中的工程結(jié)算審核工作越來(lái)越重要。在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工結(jié)算前就要做好一系列的工作，例如制定好計(jì)劃、商量好策略、控制好進(jìn)度等，在進(jìn)行房地產(chǎn)工程項(xiàng)目竣工結(jié)算的具體工作時(shí)還要根據(jù)具體情況進(jìn)行協(xié)商，才能讓竣工結(jié)算審核這一復(fù)雜系統(tǒng)的工作得以順利開展。

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