房地產(chǎn)企業(yè)融資階段風(fēng)險管控研究

李俊希 重慶理工大學(xué)

近年來，在“房住不炒”的調(diào)控政策指導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)一步深化調(diào)控，嚴(yán)控購房條件、細(xì)化購房要求，同時各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)普遍提高了銀行貸款門檻和開發(fā)貸利率上浮水平、降低了開發(fā)貸額度、加大了對并購貸款審查力度。受此影響，眾多房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)銷售上漲乏力、銷售額增速放緩、房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款或債券融資困難的情況。作為我國經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展，對構(gòu)建和諧健康的經(jīng)濟(jì)環(huán)境十分重要。故本文旨在通過研究分析房地產(chǎn)企業(yè)融資階段的風(fēng)險及風(fēng)險產(chǎn)生原因，并針對相關(guān)風(fēng)險提出建議與對策，來幫助企業(yè)加強(qiáng)自我管理，科學(xué)合理地規(guī)劃企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，更好地進(jìn)行風(fēng)險控制，也為其他房地產(chǎn)企業(yè)建立相關(guān)資金鏈風(fēng)險應(yīng)對機(jī)制提供有效參考，最終推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。

一、融資階段的風(fēng)險

(一)融資困難，資金鏈緊張

房企主要通過銀行貸款、債券融資、股權(quán)融資等外部融資方式來籌集所需資金，但近兩年受調(diào)控政策的影響，大部分銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸額度都有所下調(diào)，貸款要求以及門檻都有所提高，這導(dǎo)致很多企業(yè)融資十分困難。在企業(yè)通過銀行融資受到較大限制后，眾多中小企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向融資門檻較低但利息率較高的房地產(chǎn)信托、公司海外債等。2019 年，銀監(jiān)會和國家發(fā)改委發(fā)布相關(guān)文件，針對房地產(chǎn)信托以及企業(yè)發(fā)行外債的用途作出了明確限制，這使融資渠道全面收緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，資金鏈緊張，日常生產(chǎn)活動難以開展。

(二)融資成本高，資金鏈承壓重

目前相對較容易的債權(quán)融資渠道中短期融資票據(jù)、中期票據(jù)、公司債以及海外債券的發(fā)行利率分別為4%、5%、6%、9%左右，部分海外債券發(fā)行利率達(dá)到了15%，在2019 年調(diào)控收緊的情況下，面對在國內(nèi)融資受限，企業(yè)資金周轉(zhuǎn)受困的情形，房地產(chǎn)企業(yè)依舊選擇較高利率的海外債券以維持企業(yè)正常的資金周轉(zhuǎn)，外部融資渠道中，海外債券所占比例一度穩(wěn)定在60%。對成本進(jìn)行比較，海外債的融資成本最高，接近短期融資的兩倍左右。在2019 下半年更加緊縮的調(diào)控政策發(fā)布后，海外發(fā)債也受到限制，對房企來說，更加嚴(yán)峻的資金周轉(zhuǎn)壓力隨之而來，而近幾年房企資產(chǎn)負(fù)債率屢創(chuàng)新高，財務(wù)杠桿高，財務(wù)風(fēng)險也隨之增加，而資金周轉(zhuǎn)困難也給企業(yè)帶來極大的經(jīng)營風(fēng)險。

(三)負(fù)債比例高，財務(wù)風(fēng)險大

房地產(chǎn)企業(yè)因為大量的外部融資往往資產(chǎn)負(fù)債率較高，融創(chuàng)中國2019 第一季度負(fù)債率超過90%，其余房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率也在80%—90%期間波動，且在2015 年以來，房企負(fù)債率還在逐步提高，見下表1：

表1 2015—2019 年我國主要房企負(fù)債率

極高的資產(chǎn)負(fù)債率在出現(xiàn)資金危機(jī)時會大大提高企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。一旦當(dāng)企業(yè)出現(xiàn)流動資金不足、貨款難以收回等經(jīng)營困境時，高負(fù)債率帶來的企業(yè)長期還款壓力很容易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂。房地產(chǎn)企業(yè)因為其獨特性，有極高的資產(chǎn)負(fù)債率，如果出現(xiàn)資金鏈斷裂就猶如離開了水的魚，生機(jī)渺茫。

二、風(fēng)險產(chǎn)生的原因

(一)國內(nèi)政策影響

作為我們國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展影響極大，且這種影響作用不可替代，由于這種獨特性，房地產(chǎn)行業(yè)能否健康發(fā)展得到了政府的重視。正是這種重視使房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)政策建立了十分緊密的聯(lián)系，然而也正因為這種聯(lián)系的緊密性，調(diào)控政策緊縮使房地產(chǎn)行業(yè)變動很大。

例如，受緊縮調(diào)控政策影響，房企融資難度加大，融資成本提高，致使資金鏈進(jìn)一步承壓，風(fēng)險也進(jìn)一步增大。

(二)過度依賴外部融資

房地產(chǎn)企業(yè)對資金依賴程度很高，房地產(chǎn)項目開發(fā)如果只依靠企業(yè)自有資金進(jìn)行運作，是不可能滿足開發(fā)需求的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)往往需要通過大量的外部融資來維持企業(yè)的正常生產(chǎn)運作。2019 年，融資的寒潮來臨，調(diào)控政策不斷緊縮，融資監(jiān)管力度不斷加強(qiáng)，不僅是銀行貸款、債權(quán)融資等融資渠道收緊，海外債和房地產(chǎn)信托此融資方式也受到調(diào)控限制，這些導(dǎo)致企業(yè)融資渠道不斷收窄的同時融資成本也大大提高。在這樣的情況下，對外部融資的過度依賴使房地產(chǎn)企業(yè)遭遇了巨大的危機(jī)，高負(fù)債比率加上現(xiàn)金流的短缺使房地產(chǎn)企業(yè)面臨巨大的財務(wù)風(fēng)險。

(三)資金利用率低下

營運資金的有效管理是企業(yè)資金鏈持續(xù)健康發(fā)展的保證，所以營運資金如果管理不善，易使企業(yè)資金鏈承壓，甚至出現(xiàn)資金鏈斷裂的風(fēng)險。在房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理中容易出現(xiàn)以下幾個問題對資金鏈的良性循環(huán)產(chǎn)生影響：1.營運資金流動性差。在房地產(chǎn)企業(yè)中可能會出現(xiàn)開發(fā)項目時長期投資資金不足的情況，企業(yè)可能會對營運資金另作他用，房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設(shè)周期往往很長，這導(dǎo)致企業(yè)資金被長期占用，從而減弱資金流動性，增大資金鏈斷裂風(fēng)險。2.應(yīng)收賬款過多。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售時為了擴(kuò)增市場份額可能會存在較多的應(yīng)收賬款，而對于資金需求量大的房地產(chǎn)業(yè)來說，應(yīng)收賬款的收回不及時會在很大程度上影響企業(yè)的資金流通，很容易造成資金鏈斷裂。

(四)運營銷售能力弱且資金回流方式單一

隨著市場的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)外競爭加劇，而在這種情況下許多中小企業(yè)依然保持著傳統(tǒng)的銷售方式，缺乏創(chuàng)新，運營和銷售能力都較弱，而采用這種傳統(tǒng)單一的銷售方式難以適應(yīng)如今的市場需求和變化。隨著行業(yè)競爭加劇，房地產(chǎn)企業(yè)運營能力和銷售能力的弱化自然給企業(yè)的資金快速回籠帶來阻礙，影響企業(yè)發(fā)展。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)資金回籠周期長，因此房地產(chǎn)企業(yè)常常不能及時將前期投入的資金轉(zhuǎn)化成企業(yè)利潤，產(chǎn)生了嚴(yán)重的資金沉淀，影響資金流轉(zhuǎn)速度，企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險大大增加。

三、風(fēng)險管控的建議

(一)積極應(yīng)對外部環(huán)境變化

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注國內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，各項決策要立足長遠(yuǎn)。我國房地產(chǎn)發(fā)展歷經(jīng)四十余年，有過地產(chǎn)泡沫，也有過黃金時代，有房地產(chǎn)快速發(fā)展一路高歌的時期，也有橫盤調(diào)整的寒冬階段，在這幾十年涌現(xiàn)出一批又一批的房地產(chǎn)企業(yè)，可真正發(fā)展壯大的是那些能積極應(yīng)對經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，戰(zhàn)略發(fā)展能立足長遠(yuǎn)的企業(yè)。在進(jìn)行風(fēng)險管控時，對于經(jīng)濟(jì)形勢的變化要積極應(yīng)對，而對市場發(fā)展分析時需考慮長遠(yuǎn)。同時要建立國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境大局觀。進(jìn)行風(fēng)險控制時除了企業(yè)自身的調(diào)整和對國內(nèi)市場環(huán)境的考慮外還要建立國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境大局觀，世界各國經(jīng)濟(jì)緊密相連，對國際經(jīng)濟(jì)形勢的清晰認(rèn)知有時候幫助企業(yè)的決策更加合理客觀。

(二)拓寬融資渠道

許多中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的原因中都有融資失敗這一因素，對這些中小企業(yè)的融資情況分析得知，這些企業(yè)的融資方式相比于成功的房產(chǎn)企業(yè)更為單一。資金的充足與否決定了房地產(chǎn)企業(yè)能否正常持續(xù)開展業(yè)務(wù)，拓寬融資渠道的重要性不言而喻。而融資分為內(nèi)部融資和外部融資，采用較多的方式是外部融資，尤其是其中的債券融資。為了避免融資方式過于單一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)積極采用多種籌資方式比如企業(yè)自有資金、銀行貸款、公司債、海外債、房地產(chǎn)信托進(jìn)行籌措資金。同時，因為房地產(chǎn)前期的項目開發(fā)需要投資大量資金，且耗時長，資金流動慢，可以選擇和一些開發(fā)商共同進(jìn)行項目以降低資金投入壓力，保證資金的穩(wěn)定性，此種方式也可以降低項目開發(fā)風(fēng)險，實現(xiàn)盈利與風(fēng)險共享，實現(xiàn)雙贏。

(三)提高資金使用效率

對房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂這種可能出現(xiàn)的風(fēng)險，企業(yè)如何有效的保證現(xiàn)金流連續(xù)、充足是非常重要的。在房企融資問題得到解決后，為保證資金鏈的持續(xù)性、穩(wěn)定性還需要做好企業(yè)的資金使用管理。首先，需要健全資金管理制度做到專款專用，合理分配資金保證能使其高效充分利用，避免資金流轉(zhuǎn)不通；其次，對于應(yīng)收賬款較多的房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)對應(yīng)收賬款做定期核對，盡量完善收款管理，對應(yīng)收賬款的賬齡進(jìn)行嚴(yán)格控制，及時收回賬款，提高應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，提高資金流動性的同時提高資金利用效率。只有保證了資金使用充分且有效才能保證企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的有效性，才能使企業(yè)發(fā)展更加長遠(yuǎn)。

(四)完善公司內(nèi)部管理體系

完善的管理體系對于企業(yè)發(fā)展是必不可少的，健全資金鏈的管理更是必不可少。考慮房地產(chǎn)業(yè)對現(xiàn)金流的巨大需求，有以下幾點需要注意：第一，完善項目預(yù)算計劃和投資計劃。房地產(chǎn)企業(yè)前期進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)時需要投入巨量資金，往往需要通過外部融資來保持經(jīng)營的正常運轉(zhuǎn)，準(zhǔn)確、完整、詳細(xì)的投資預(yù)算計劃可以幫助管理層更清晰明了的知道大概資金需求，在進(jìn)行貸款融資、項目投入時資金更有計劃。第二，嚴(yán)格實施計劃。作出決策就要嚴(yán)格認(rèn)真地完成，項目開發(fā)、工程建設(shè)、運營銷售這一系列的過程必須要嚴(yán)格執(zhí)行計劃。第三，嚴(yán)格地實施監(jiān)管。在企業(yè)運營過程中從前期開發(fā)到最后銷售離不開嚴(yán)格的監(jiān)察管理。

(五)加強(qiáng)資金回流管理

企業(yè)應(yīng)當(dāng)在加強(qiáng)銷售營運管理的情況下，加速資金回流，減少產(chǎn)品庫存，提升現(xiàn)金流動能力，降低資金鏈承壓的可能性。由此，可采取以下措施：其一，房產(chǎn)業(yè)可以創(chuàng)新資金回流方式。除了銷售回款這一渠道，可以通過租賃、典當(dāng)?shù)确绞健Ｆ涠康禺a(chǎn)企業(yè)在樓房銷售時可以選擇和相關(guān)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，促進(jìn)樓房銷售，縮短資金回流時間。