資產評估法對房地產估價的影響分析

摘要：改革開放以來，我國的經濟水平不斷提高，尤其是房地產業發展十分迅速，其在90年代迅速發展，現如今已經在我國國民生產總值中占據著十分重要的地位，評估房地產工作的最重要手段就是資產評估法。資產評估法的主要目的是通過建立公平公正的房地產交易市場，維護資產評估當事人的合法權益，避免不合法交易行為的出現，從而維護房地產行業的穩定性。房地產評估是指由專門的評估人員按照國家規定的制度進行評估方法，公平的對估價對象實際價值的分析。使用資產評估法對房地產工作進行評估，有利于營造一個安全穩定的房地產交易市場。基于此，本文首先從四個方面講解了在房地產估價工作中采用資產評估法的重要性，然后從五個方面具體闡述了房地產估價采用資產評估法的基本原則，最后講訴了我國常用的資產評估方法，以此來供專業人士參考。

關鍵詞：資產評估法;房地產估價行業;房地產交易市場

房地產估價工作對看房地產買賣各方的基礎性權益，具有直接影響作用，就目前國內的房地產行業影響力情況來看，關于國家制定和實施資產評估法這一措施會對整個房地產估價行業產生十分重要的影響。房地產行業估價工作能否精準高效的實施，還在于看資產評估法是否能夠靈活運用。資產評估法的實施會對房地產估價行業帶來較大的發展機遇。而且隨著國民經濟的高速發展，資產評估法已經存在于我們日常的生產生活中。該法律不僅可以為委托方爭取到最佳的經濟效益，而且還可以給評估市場營造一種相對安全、穩定、可靠的交易氛圍，從而讓房地產行業的評估工作能夠更加的專業化，規范化。

1在房地產估價工作中采用資產評估法的重要性

1.1降低了人們進入房地產行業的門檻，加速房地產產業的發展

采用資產評估方法可以有效的促進我國房地產行業的發展。首先采用資產評估的方法，在一定程度上降低了我國進入房地產行業的門檻，這使得大部分房地產估價人員可以自由地進入房地產估價行業。由于我國房地產行業在九十年代快速崛起，這就使我國房地產估價行業的人才大量缺失，在很大程度上阻礙了我國房地產行業的進一步發展。然而，我國房地產行業中最不可缺少的部分便是房地產估價人員，對房地產進行評估可以有效的促進我國房地產行業的平等競爭。我國取消了房地產評估師的資格準入證書的考取這項政策，對促進我國資產評估行業和房地產行業的發展有重要的意義。首先，我國取消對房地產評估師具有專門的資格證的政策有助于評估機構的發展，評估機構可以從社會上獲得有思想、有才能的資產評估師，另一方面來說，沒有取得房地產行業相關證書的資產評估師進入房地產行業，這就可以促進大量有經驗的資產評估師進入房地產行業，不僅給我國房地產行業帶來了便利，還節約了房地產公司的資產評估成本。例如，我國房地產在進行拍賣時首先要進行的便是資產評估，這可以有效的維護我國房地產交易的公平性和安全性，由于資產評估人員的增加使房地產企業的運營成本降低，有利于我國房地產行業的穩定性。

1.2資產評估法使房地產行業的工作更加專業化和規范化

我國法律規定的資產估價原則可以促進我國房地產行業估價工作的專業化、規范化和標準化。根據我國有關資產評估法的明確規定，要從事資產評估的人員，必須具有專業的資產評估證書，必須由其所屬的正規專業評估機構，并且其一生中只能加入一個資產評估機構，有效地保證了我國資產評估工作的有序開展。我國目前的房地產行業估價的相關制度，主要是依據當地城市的房地產管理的有關制度而制定的，這種方式的評估法不僅需遵循原來的城市房地產行業管理的相關法規而且還要遵守新的資產評估法。因此在對城市的房地產進行估價時，應當設立專業的估價師來實現房地產行業評估工作專業化。但是，所有的房地產管理制度都具有一定的局限性。例如，假設資產評估師采用當地城市的房地產估價相關制度進行資產評估，那么其在評估標準上可能會同其他地區的評估標準有一定的差異，這就不利于房地產行業的穩定，個體使用資產評估法對房地產進行估價時，不僅要遵守當地的房地產估價相關制度，還要遵守我國規定的資產評估制度，這種雙重制度促進了我國房地產估價行業的專業化。資產評估法是我國為了維護行業市場的公平和公正性原則而制定的法規，但是，由于原先的法規涉及的資產估價的責任不明確，這就導致我國估價行業存在混亂現象，使估價行業缺乏明確的法律法規，所以資產評估法的出臺有效的維護了我國資產評估市場的公平性、公正性原則，對相關資產評估當事人給予了最大的保障。

1.3資產評估法加強了職業風險，提高了監督作用

資產估價法是國家為了補充行政法未涉及到的相關規定，維持估價市場的規范化盡心盡力地維護估價工作者而制定的一部公平公正的法律。資產評估法改善了過去的管理重點，不再將管理重心放在入口管理上，而是向結果管理逐漸偏移，以增大的法律責任來督促相關評估機構及從業人員的責任心。資產評估法將處罰制度、處罰力度等加以明確，相較于現有法律規則制度，資產評估法對相關行政管理部門、評估行業從業人員、評估行業協會、委托人、評估機構等加大了法律管理力度。它的出臺，嚴懲了不法估價機構，規范了對相關估價人員的行為。比如一旦查證有相關專業評估工作人員簽訂了虛假的評估合同，那么評估機構將會對其違法行為作出懲處，甚至對該人員進行沒收違法所得以及停職處理，如果情節嚴重者，將會依法追究相關人員的法律責任，作出終身停職處理。另外，相較于房地產估價相關制度，資產評估法對評估專業人員有了新要求，在相關資料、證明、文件的驗證與核查上，往往要求更高的完整性、精準性與真實有效性。事實上，驗證核查相關證明和資料原本就是意見比較復雜和困難的工作，而資產評估法對此提出了更高的要求無疑是提高了從業人員職業風險，從而提高監督作用，督促其認真、誠實的完成工作。

1.4促進估價品牌的生產，豐富業務發展方向

《資產評估法》的實施，無疑會對整個房地產進行一次有效整頓。在當前競爭壓力較大的房地產估價市場，借助資產評估法對市場的調整，房地產估價機構應抓住機遇，積極參考學習國際經驗，建立其自身獨特的房地產估價品牌，并拓展發展思路，形成多元化的業務發展鏈，在自身服務平臺上豐富業務內容。例如，積極投資房地產咨詢業，并拓展房地產租賃、買賣、測繪、物業管理、不動產登記代理等多元化業務。此外，還可以在會計服務的基礎上，結合工程造價、資產評估、會計、房地產估價等個業務，形成一個立體、全面、多元的服務機構，建立起綜合性競爭優勢。

2房地產估價采用資產評估法的基本原則

2.1堅持公正、獨立的資產評估原則

我國使用資產評估法應該堅持公正、公平的評估原則。首先從事資產評估的人員要有一定的所屬機構和資產評估從業證明，從而最大程度的保證資產評估從業人員堅持資產評估原則，是為了保障資產評估當事人的利益來開展工作。由于資產評估具有一定的主觀判斷性，也使其具有較大的可操作空間，假設資產評估人員沒有保持公正的心態來進行資產評估工作，這會對資產評估當事人造成極其惡劣的影響。并且在應用資產評估法的時候，評估工作者應該評估法進行深入研究，應用該法律，正確的對房地產估價領域進行考察分析，讓房地產估價的相關管理工作可以更好的實施。因此，從事資產評估的專業人員要遵循公平公正的評估原則，在資產評估過程中，要考慮資產評估當事人的利益，幫助資產評估當事人權衡利弊，作出最能保障當事人利益的決策，然后再提出比較合理的資產評估價格。

2.2堅持合法評估原則

資產評估師在進行房地產資產估價時，要熟悉當地房地產評估的相關管理政策和我國資產評估法律，保證其估價的合法性。如果進行資產評估使對當地房地產評估的相關管理政策認知不明確，那么就會造成其資產評估結果違背當地房地產資產評估的管理制度，就會造成資產評估結果在當地不適用，甚至可能會使資產評估當事人違背當地相關政策，進而使其受到政府的懲罰，這都不符合我國資產評估的合法性原則。因此，資產評估師要在熟讀當地政策和資產評估法的基礎上開展工作，然后再根據資產評估結果適當要價。

2.3資產評估具有某一時刻的具體價值的相關原則

資產評估人員要考慮房地產某一個時刻的具體價值。相關房地產估價人員一定要對自身工作的特殊性質具有較為深刻的認識，如果有需要在進行資產評估原則設計時，要完整開發原則性的因素，提升房地產估價的應用質量。首先，資產估價人員要根據不同時期的政策對房地產進行估價，考慮其是否具有可實施性。其次，資產評估人員要對當地的經濟狀況和人民收入水平進行分析，了解資產在某個特定時刻的具體價值，即資產估價人員要對房地產的價值進行評估，保證評估結果的有效性[1]。

2.4堅持替代原則

資產估價人員在進行資產評估時，要根據當地實際情況進行實時評估，其評估結果要和相同價值的房地產的評估結果一致，房地產評估結果和同等條件下的房地產的價格可以存在細小的差異，但不可偏離過多。例如同等價位的一室三廳，其價格要在可接受范圍內波動，新房子的價格可以稍高于舊房子的價格，但其價格應該在一千元左右波動，不可超出范圍過多。

2.5在評估中堅持最佳使用原則

資產估價人員在進行估價時要堅持最佳使用原則。在進行資產評估的前提是以資產估價當事人的最大利益。例如當被評估的房地產處于被使用狀態時，資產估價人員要根據最高的估價原則對估價房地產進行深入分析研究，分析其是否具備可升值空間，在對其房地產進行折舊分析時，分析其使用程度對價值的影響，然后再將分析結果呈現在評估報告當中。

3我國常用的資產評估方法

就目前來看，我國房地產行業中最常用的資產評估方法是非常多樣化的。例如，運用和其同等價值的房地產評估結果對其進行分析、根據房地產的建造成本進行評估、根據房地產的收益進行評估等評估方式。比較法便是我國在對房地產進行估價時最為常用的方法，它可以根據同等時間段下同等地段和同種戶型的房子的出售價格，對評估對象進行分析，比較其與出售房子價格的相差比值，然后再對評估對象的價格進行整改，并對其實際價值做出科學合理的估算。開發法則是指對評估對象進行價值評價后，除去一些成本開銷，然后計算出估價工作的利益，最后達到房地產估價工作的效益最大化。除此之外，收益法、對比法、成本法、修正法等這幾種方法也是我國房地產行業中較為常用的評估方式。

4結束語

由于我國房地產行業制定的資產評估法已經開始施行，對房地產進行評估，這就使房地產的評估難度加大，資產評估人員不僅要根據房地產所在地的政策，還要考慮國家新出臺的資產評估法。這也使其對資產評估人員的標準提升，資產評估人員在進行專業估價過程中，不僅要將個人信息完全披露，還要對房地產信息進行檢查，這也加大了估價人員的工作量，工作人員要到估價現場進行真實信息的采集和驗證，以此來確保信息的準確性，這樣也使資產評估機構所承擔的風險大大降低，從而形成了我國資產評估人員更加嚴謹的風格。總的來說，資產評估法與我們的生產生活密切相關，資產評估法不僅對資產評估行業和評估機構的審批環節進行了規范，而且還加強了對相關評估機構的監管，該法律讓我國的房地產評估工作變得更加專業化。

參考文獻

[1]王小紅.如何深入分析資產評估法對房地產估價的影響[J].新經濟，2018（32）：53-54.

[2]馬佰林.經濟新常態下房地產估價機構的短板及補足路徑分析[J].營銷界.2021（09）

[3]張玉梅.大數據時代房地產估價行業的機遇與挑戰[J].住宅與房地產.2019（25）

作者簡介：馮萍萍，（1994-），女，漢族，山東省臨沂市，從事資產評估，房地產評估。作者簡介：馮萍萍，（1994-），女，漢族，山東省臨沂市，從事資產評估，房地產評估。