房貸集中度新規的影響及銀行業應對之策

王振　聶燕峰

2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》的頒布實施將推動銀行業金融機構資產配置優化調整，促進銀行業和房地產行業穩健可持續發展，進一步增強我國金融系統抵御風險能力。銀行業金融機構應積極落實新規要求，優化增量、盤活存量，嚴格控制房貸占比，將信貸資源更多地投向戰略性新興產業、民營小微企業、三農等重點領域和薄弱環節，服務新發展格局的構建和實體經濟高質量發展。

《通知》頒布背景和主要內容

《通知》頒布的重要意義

長期以來，兼具居住屬性和投資屬性的房地產行業是我國資本市場競相追逐的投資熱點，對社會資源的虹吸作用推動了房地產行業蓬勃發展，政府也從土地與房地產價格的上漲中獲得高額財政收入，為我國基礎設施建設和市政建設提供了財力保障，這加速了我國城鎮化建設步伐，推動了我國經濟的高速增長。然而，隨著我國經濟增長對房地產行業的依賴程度不斷加深，巨額資金持續涌向房地產領域，房地產市場對其他行業的“擠出效應”日益凸顯。房價持續上漲，更使居民部門住房杠桿高企，透支了居民消費能力，抑制了居民的消費需求，阻礙了消費對經濟增長基礎性作用的充分發揮，影響國內大循環的暢通。

從房地產行業角度看，房地產行業在發展中偏離居住屬性的定位、扭曲社會生產要素結構及房地產路徑依賴等問題有待進一步化解，房地產市場金融化現象以及其高度關聯性問題更是成為影響我國經濟平穩有序發展的重大風險隱患，蘊含巨大的系統性風險。從金融業角度看，房地產行業位于產業鏈樞紐位置，與其相關的上下游產業眾多，隨著與房地產相關的融資規模持續攀升，一旦形成泡沫并破裂，將對經濟金融體系的穩健運行產生巨大沖擊。銀保監會主席郭樹清指出，在過去世界上130多次金融危機中，有100次以上與房地產有關，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”，必須堅決抑制房地產泡沫。

我國政府高度重視房地產市場平穩健康發展和金融風險防范，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，租購并舉、因城施策，從房地產市場資金需求端和供給端共同發力，逐步構建房地產發展長效機制，努力維系房地產市場和金融體系的平穩運行。2020年8月，住房城鄉建設部、中國人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則，從融資需求端構建“三道紅線”監管要求，房企融資環境開始收緊。此次《通知》的頒布針對資金供給端進行監管制度設計，意在嚴控信貸資金供給超標流入房地產市場。

至此，針對房企融資需求端的“三條紅線”監管制度以及針對融資供給端的房地產貸款集中度管理制度構筑起防范房地產金融風險的兩道鐵閘，成為健全我國宏觀審慎管理制度和完善房地產金融管理長效機制的重大舉措。

房地產貸款集中度管理制度的主要內容

概括而言，房地產貸款集中度管理是指我國境內設立的中資法人銀行業金融機構的房地產貸款余額占比和個人住房貸款余額占比不得高于中國人民銀行和銀保監會確定的相應上限。《通知》內容主要包括以下幾點：

設定五檔管理要求。《通知》將機構分為五檔：中資大型銀行、中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，對各檔機構分別設置房地產貸款占比和個人住房貸款占比上限。但與住房租賃有關的貸款，以及資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。

保持適度彈性空間。為體現區域差異，各地監管機構可結合所在地經濟金融發展水平、轄區內地方法人銀行業金融機構具體情況以及系統性金融風險特點，在確定地方法人銀行業金融機構的房地產貸款集中度管理要求時，以第三、四、五檔的管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定相應檔次的占比上限。

針對不同情況設置過渡期。為保證政策的平穩有序落實，《通知》為2020年12月末相關貸款占比超出管理要求的銀行業金融機構設置了過渡期。對占比超出2個百分點以內的業務、超出2個百分點及以上的業務，分別給予2年和4年的過渡期。

我國主要銀行業金融機構房地產貸款情況

整體上看，近年來我國銀行業金融機構涉房貸款增長較快。中國人民銀行數據顯示，2011～2020年房地產貸款余額從10.73萬億元增長到49.58萬億元，年均增長率達18.5%。新增房地產貸款從1.26萬億元增長到5.17萬億元，年均增長率達17%。其中，房地產開發貸款余額從3.11萬億元增長到11.91萬億元，年均增長率為16.1%;個人住房貸款余額從7.14萬億元增長到34.44萬億元，年均增長率為19.1%。

從我國上市銀行分檔統計結果看（見表1），大型銀行調整壓力相對較小。截至2020年6月末，6家位于第一檔位的大型銀行的房地產貸款平均余額約為4.5萬億元，平均占比為35.2%;個人住房貸款平均余額為3.8萬億元，平均占比為30%。僅建設銀行和郵儲銀行的個人住房貸款占比超標，且超標幅度不大，調整相對容易。部分中型銀行房地產貸款占比超標。截至2020年6月末，表1中統計的11家位于第二檔位的中型銀行房地產貸款平均余額約為0.8萬億元，平均占比為26.4%;個人住房貸款平均余額約為0.5萬億元，平均占比為16.5%。在兩項占比指標中，僅興業銀行等四家銀行小幅超標。小型銀行調整壓力相對較大。截至2020年6月末，表1中統計的14家位于第三檔位的小型銀行的房地產貸款平均余額為539.8億元，平均占比為20.6%;個人住房貸款平均余額為355.2億元，平均占比為13.6%。第三檔中指標超標銀行相對較多、超標幅度較大，且兩項貸款余額增速相對較快，部分銀行兩項貸款增速大幅超過貸款余額增速，指標壓降壓力較大。

房地產貸款集中度管理制度的影響

有利于我國金融體系韌性與穩健性的提升，增強金融風險抵御能力

降低系統性金融風險。通常，銀行融資體系中涉房貸款風險敞口越大，房地產價格泡沫化傾向越嚴重，銀行資產質量越容易受到房地產市場價格波動的沖擊，進而增加金融體系脆弱性。一方面，《通知》的頒布為銀行業金融機構房地產貸款占比和個人住房貸款占比設置了安全邊界，抑制了銀行融資體系中涉房貸款風險敞口的過快擴張，從而增強了我國金融系統穩定性。另一方面，《通知》的落實能防止銀行資金違規流入房地產市場，有助于進一步抑制房地產行業的野蠻擴張，促進房地產市場回歸理性，穩定房地產市場價格，助力拔除房地產價格結構性泡沫和房地產投資高杠桿率這兩個很可能誘發我國系統性金融風險的實質性根源。

增強中小商業銀行抵御風險能力。《通知》的頒布實施對銀行業涉房貸款調整帶來的壓力整體可控。但相對而言，位于第一檔位的大型國有銀行和位于第二檔位的股份制銀行的涉房貸款壓降壓力較小，位于三檔至五檔的銀行業金融機構超標相對嚴重，涉房貸款占比調整壓力較大。與大型銀行相比，城商行、農商行等中小型金融機構經營區域集中、客戶結構單一、風險管理水平相對落后，抵御房地產市場風險的能力有限，此次房地產貸款集中度調整將有助于降低此類金融機構對涉房貸款的依賴度，夯實中小型金融機構穩健經營的基礎，增強其抗風險的能力。

有利于銀行業金融機構形成內在約束機制，助推信貸資產配置優化

涉房貸款投放速度將放緩。房貸集中度管理制度的建立，將推動商業銀行對房地產貸款的投放形成內在約束，進一步降低商業銀行業績增長對房地產貸款的依賴。一方面，《通知》要求未超標的銀行業金融機構要穩健開展房地產貸款相關業務，保持房地產貸款占比、個人住房貸款占比基本穩定。這將使未超標的銀行業金融機構對房地產領域的信貸投放更加謹慎，涉房貸款投放速度將有所減緩。另一方面，《通知》給予占比超標者2～4年的過渡期。過渡期內，超標銀行大體有兩種選擇，控制涉房貸款增量或者壓減涉房貸款存量。出于對操作難度和風險防控方面的考慮，預計大部分超標銀行將側重于控制涉房貸款增量，使涉房貸款占比穩妥下降至符合監管要求，這也將減緩房地產貸款投放增速。

銀行信貸資產結構有望得到進一步優化調整。受新規影響，銀行信貸投向將受到進一步制約，信貸資源將從房地產行業逐漸析出并投向其他實體經濟。由于不同檔位銀行業金融機構房地產貸款占比上限不同，銀行間信貸資產結構差異將會逐步顯現。未來，銀行信貸資金將更多參與我國經濟結構調整與轉型升級，更多轉向制造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節，保障性住房開發貸款、普惠型小微企業貸款、綠色貸款等或將成為銀行信貸支持的熱點。

有利于房地產行業加速優勝劣汰，促進房地產行業健康可持續發展

房地產行業集中度將進一步提高。新規實施后，房地產行業中已經具備規模優勢、資金周轉率高、項目布局好、債務負擔輕的優質房企，其行業地位將進一步鞏固，融資難度相對較低;相反，部分經營素質一般、更多依賴中小銀行融資的中小房地產企業融資難度增加，或將逐漸被市場邊緣化。在此形勢下，房地產行業優勝劣汰的競爭格局將加速形成，行業集中度也將不斷提升，房地產行業“洗牌”的同時，強者恒強的馬太效應或將凸顯。

房地產市場局部過熱局面將有所降溫。繼“三道紅線”新規之后，此次《通知》的頒布實施，從資金供給端又一次為房地產企業融資套上了一道“緊箍咒”，對房地產企業資金管理提出了更高的要求。今后，房地產企業不僅要落實降杠桿、減負債的要求，還要持續化解融資困局。受融資政策收緊影響，房地產企業投融資能力均會受限，部分地區樓市過熱局面將得到進一步控制。

資金或將流向保障性住房開發領域。2020年中央經濟工作會議高度重視保障性租賃住房建設，強調要加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。此次房地產貸款集中度管理機制在設計中貫徹了中央經濟工作會議關于重視保障性租賃住房建設的要求，未將住房租賃相關貸款計入房地產貸款占比，沒有將住房租賃相關貸款納入集中度管理范疇，為發展住房租賃市場留出空間。今后，在保障房、租賃房建設方面，或將得到房地產企業更多關注以及更大的資金支持。

銀行業金融機構的應對之策

狠抓整改，堅決落實新規要求。對部分占比超標的銀行業金融機構而言，須堅持“與國家戰略保持一致、與市場環境相吻合、以監管要求為底線”的基本原則，依照《通知》要求，加快信貸業務調整方案的制定與落實，確保在規定時限內完成房地產貸款占比調整。要堅持穩中求進的總基調，把握好房地產貸款占比調整的工作節奏，既要如期達標，也要顧及市場需求，避免“一刀切”“急剎車”，以免對房地產市場發展造成負面影響，確保企業、居民合理的貸款需求能得到及時、有效的滿足，促進房地產市場健康、平穩、可持續發展。

回歸本源，優化新增信貸投向。銀行業金融機構需要堅守為實體經濟服務的本源，優化信貸投向，圍繞人民群眾和實體經濟多樣化的需求進行金融創新，暢通融資血脈，降低融資成本，不斷提升信貸服務與實體經濟發展、社會融資需求的匹配度。要堅定不移地貫徹創新、協調、綠色、開放、共享的新發展理念，聚焦區域發展戰略重點領域、普惠金融、綠色金融等薄弱環節，加大對國家戰略科技力量、產業鏈供應鏈自主可控、民營小微企業發展、鄉村振興等領域的信貸支持力度，全面提升金融服務實體經濟質效。

多措并舉，盤活房地產貸款存量。指標調整壓力較大的銀行業金融機構，需有計劃地控制涉房貸款增速，壓減存量，加強與金融資產管理公司合作，加速處理不良，提高涉房存量貸款流轉速度，千方百計壓降表內涉房貸款占比。對于個人住房貸款占比存在指標壓力的銀行業金融機構，也可以采用發行RMBS（住房抵押貸款支持證券）的方式將住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券，轉讓債權，以便提高房地產信貸資產流動性，降低表內個人住房貸款規模。

嚴守底線，加強風險控制與管理。銀行業金融機構應做好涉房貸款資金監控，對有貸款需求的房地產企業經營狀況、還款能力等進行嚴格審查，從房地產貸款需求端嚴控風險。進一步強化涉房貸款分類管理，嚴把資金流向，防止資金違規流入房地產市場。對已經授信的房地產企業，應強化貸款資金使用管理，加強信息收集整理，及時掌握資金使用情況與工程進度，主動查找風險隱患，并建檔備查，明確責任人，扎實做好存量涉房貸款風險管理工作。

（作者單位：北京銀行博士后科研工作站）