房地產貸款集中度設限，住房租賃業務迎來新機遇

宋效軍

房地產貸款集中度政策有助于“三促進”

促進金融供給側改革，釋放資金資源支持實體經濟。房地產一直是國內資金角逐的重點，對其他行業有明顯的擠出效應。近年來國內資金過度流向房地產行業，銀行偏好房地產信貸，房地產行業占用了太多金融資源。通過估算，國內金融機構的房地產貸款余額約為50萬億元，占據了全部信貸資源的30%，且個人住房貸款占全部房地產貸款的70%左右，引致我國居民杠桿率大幅上升，限制了消費能力。而一些房企不惜成本從境外借款，在國際低利率、“流動性泛濫”的情況下，容易引發市場亂象和監管困境。未來相當長一段時間里，中國仍將面臨資金“稀缺”問題，要支持實體經濟，金融必須控制信貸投向，降低房地產信貸集中度，釋放出更多資金資源。新政策的出臺有助于促進金融深化供給側改革，促使銀行業主動調整資產結構，以更多資金資源支持實體經濟。

促進商業銀行擺脫“房地產信貸依賴”，主動開展新業務，探索新的經營模式和盈利增長點。在過去很長一段時間里，房地產貸款一直是商業銀行最優質的資產之一，尤其是個人住房抵押貸款，更被視為“無風險優質資產”，因有政策扶持受到爭搶。個人房貸利率低于一般貸款40bp左右，而且貸款期限長、客戶量大，商業銀行對其設置的風險權重遠低于一般貸款，僅為25%左右，甚至給予其他獎勵，激勵了各級機構爭搶。房企對公貸款更受中小銀行青睞，不僅風險覆蓋有抵押、單一項目用款額大，而且拿下一筆“地王、標桿”，足夠小行“吃幾年”，這進一步加劇了銀行對房地產信貸的依賴，個別中小銀行房地產開發貸款占資產總量的比重達40%。新規出臺，監管帶來信貸結構調整壓力，銀行受到政策多重擠壓，房地產行業授信的資產質量承壓，授信額度上限受管制。超限銀行必須壓降房貸、個貸，才能有助于其開展新業務，探索新的盈利增長點。

促進房地產市場平穩發展，引導行業出清，加速兼并形成龍頭。新規進一步遏制了房地產金融化，深化了房地產融資機制。國內房地產主體發展極不均衡，各路資本各顯神通，房地產開發運營公司資質千差萬別、項目質量良莠不齊。持續對房地產業規范、限制發展，嚴監管、強監管，各地政策加碼給很多房地產公司帶來壓力，也給部分中小銀行帶來壓力。新規充分考慮了市場承受能力，設置了過渡期。銀行從資金供給端加強控制，是落實“只住不炒”定位的政策組合拳。為此，不同銀行為達標合規可能選擇不同路徑，必然引發銀行風險偏好調整。銀行從資金供給端推動行業向頭部開發商加速集中，那些規模小、周轉慢、項目布局差、債務負擔重的房企必然承壓。疊加此前“三道紅線”的監管效果，必將促使銀行把有限的資金投向少數優質大型房企，房地產行業將出現并購重組、頭部聚集。

集中度管理帶來巨大政策紅利，為銀行開展住房租賃業務帶來重大機遇

中央經濟工作會議提出解決大城市住房問題。為此必須深化住房供給側改革，加強需求端管理。房地產行業集中度管理有助于銀行業金融機構充分認識行業集中度風險，主動調整信貸投向。銀行要與市場環境吻合，以底線思維堅決貫徹執行監管要求，以痛點思維，強化與國家戰略保持一致，進一步支持制造業、中小企業和實體經濟發展;要主動擔當住房租賃業務國家隊，尤其要理解、領會政策意圖，抓住政策紅利，大力發展住房租賃業務。房企則因為難以依靠高杠桿快周轉實現跨越式增長，經營模式將向長期持有經營轉變。此外，銀行支持也須調整，以金融支持租賃住房融資、公寓共有產權運營等。

以人民為中心，堅持痛點思維，開展住房租賃業務

改革開放以來，房地產業的發展有目共睹，我國居民居住面積已由1978年的人均13平方米，大幅提升至近40平方米，居民住房難問題基本得到解決。但是有關研究表明，快速發展也積累了相當多的問題：一是房價快速上升、房價貴導致新市民居民買不起房子。二是租房市場由于資本介入亂象叢生，城市低收入家庭、年輕人租房難、租不起，“蛋殼們”肆意租金貸玩壞了市場秩序，帶來局部社會問題。三是一部分居民向往美好生活、改善住房需求，但因為市場供給原因，難以得到滿足，出現了不均衡、不平衡甚至不公平現象。四是個別開發商捂盤惜售、一些炒房客大量囤房，加劇了供給緊張。五是投資于房產、持有多套房子的居民出租難，更擔心房價大跌帶來投資損失，把改革開放辛辛苦苦積攢下來的財富打了水漂。

房價過高、上漲過快、漲幅過大不僅是我國經濟金融發展的攔路虎，更是社會問題、民生痛點。即便在2020年的疫情之下，全國100個大中城市中有80個城市房價仍出現了上漲。上海出現“千人搖號、一房難求”“日光盤”;深圳出現近五年來房價最大漲幅;房地產成為一些地方短期刺激經濟的手段。針對這些社會痛點難點，中央、部委和地方政府、相關機構一直在關注，努力尋求政策均衡和市場平衡。2021年中央經濟工作會議把解決大城市住房問題作為七大任務明確下來。住建部提出五方面改革，力求制度上的突破。這次信貸集中度管理制度出臺，提出嚴格控制房地產信貸規模要求，同時明確不把住房租賃相關貸款納入考核，為銀行業金融機構留出業務空間，呵護住房租賃市場發展，鼓勵銀行積極開展住房租賃業務。面對社會痛點難點，掌握大量房貸數據資源的商業銀行，可以擔當起租房市場國家隊、主力軍角色，利用大數據，挖掘房源信息，增加有效供給。同時，銀行不以高利潤為目的，可合理調節租金價格，以阻止資本介入，杜絕租房市場亂象。粗略估算，我國未來十年，有6000萬戶租房需求，住房租賃市場規模為12000億元。商業銀行堅持痛點思維，秉持以人民為中心的理念，住房租賃業務大有可為。

以市場化方式，轉壓力為動力，尋找二次曲線，探索新經營模式

房地產貸款壓降首先給部分銀行帶來了比較大的經營壓力，需要銀行合理調整貸款質押比、經濟資本占用、MPA考核和內部考核，優化信貸結構，做好行業組合管理和限額管理，確定房地產企業差異化支持政策。對比新規要求和商業銀行房地產貸款業務發展情況，2016～2018年，銀行業房地產新增貸款的比重都超過了40%，2020年這一比重已大幅下降，預估約為24%左右。新規實施之后，從上市銀行統計數據粗略估算，需要壓降7800億元住房按揭貸款。如果降至二檔要求，將釋放17000億元資金。具體來看，第一檔建設銀行全部貸款占比超限，第二檔招商銀行、興業銀行、浦發銀行、平安銀行、北京銀行超限，第三檔徽商銀行、杭州銀行、鄭州銀行、青島銀行等11家上市銀行房地產開發貸款超限，這些銀行都需要壓控房地產信貸。個人住房貸款超過集中度要求的銀行有郵儲銀行、招商銀行、中原銀行、江西銀行、廈門銀行等12家。2021年1月，這類銀行已出現了住房抵押貸款額度用盡、房貸用戶排隊待放現象。

顯而易見，房地產貸款這一銀行利潤貢獻“大戶”增長受限、加之利率下行，銀行經營“壓力山大”。從歷史數據看，房貸利率已從兩位數降到5%，且仍呈現下降趨勢。面對低利率趨勢，銀行傳統利差盈利模式受到挑戰。國際經驗表明，依靠間接融資、利差盈利早已不再是歐美金融業的主營模式。在低利率甚至負利率背景下，大多數企業首選直接融資，而金融業更多依靠創新金融服務、傭金、資產管理、智能投顧、直接投資等實現發展。房地產繁榮期后，美國大力發展REITs和住房反向抵押貸款，歐洲推出保留用益權的空虛所有權交易，日本發展了以房養老信托。按照二次曲線理論，我國銀行有必要探索新的經營模式，發掘業務利潤增長點。商業銀行可以探索與房地產直接關聯的業務，比如“存房模式、以房養老”“財富（資產）管理”等。

有研究推算，我國住房價值在280萬億～460萬億元之間，是居民儲蓄的5～8倍，財富捆綁于房產。據中國人民銀行調查，我國城鎮居民家庭戶均總資產為318萬元，住房擁有率為96%，資產結構中房產占比高達七成（美國居民戶均總資產約100萬美元，而房產占比不超過40%），我國老年人普遍面臨“房產多、現金少”的狀況。傳統意義上國內銀行財富管理、私人銀行業務一般選擇AUM（資產管理規模）300萬元人民幣或100萬美元的高凈值客戶作為服務對象。如果將凈資產規模（含房產）調整為500萬元、1000萬元，將扭轉財富管理“門檻高、服務冷、客戶稀”的形象，為更大范圍的居民提供財富管理和理財服務。商業銀行有必要探索發展房產使用與收益價值關聯的金融創新和跨房產居住與交易的金融創新。建設銀行住房租賃業務的一種形式就是把中老年人在大城市、市中心或者發達地區的閑置房產共享出來，為老年人提供資產管理，租金收入轉化為養老金融服務，同時為新市民“住有所居”提供新選擇，實現房產在不同主體、不同時間、不同區位的優化組合，有利于更好地調配社會資源，滿足人民對更好生活的需求，也能在非信貸業務中獲得新的盈利，助力探索經營新模式。

以可持續發展原則，堅持創新思維，擁抱新金融

新規對銀行未來發展具有導向作用。相較于300萬億元金融資產，壓降7800億元甚至17000億元不會對銀行業造成傷筋動骨的影響。但是政策引導和鼓勵創新的意義值得重視，金融與國家戰略保持一致非常重要。“十四五”規劃建議對金融提出了具體要求，“完善金融支持創新體系，促進新技術產業化規模化應用”，為金融發展指明了方向。

按照可持續發展需要，銀行堅持創新思維，需要擁抱新金融，大力發展科創金融、住房租賃金融、養老金融、綠色金融。以科創金融為例，作為中央經濟工作會議確定的2021年的第一大任務，科技創新加持中國經濟轉型升級和突圍被賦予特殊的重要意義，金融支持科創理所應當，科創金融成為新藍海。

目前銀行除了傳統金融產品和服務外，還通過知識產權質押融資、科創主題理財產品等為科創企業提供資金支持，也有銀行通過子公司進行股權投資、信托計劃和投貸聯動。例如：工商銀行、建設銀行成立了科創支行;招商銀行、北京銀行拿出數百億元資金參與政府引導科創基金，類似于進行直接融資;先行者中關村銀行投入不到5億元給“獨角獸”，股權潛在價值估值超過百億元;鄭州銀行近期宣布未來三年將拿出1000億元支持3000家科創企業。試想，從房地產業壓降出來7500億元，一年損失利息收入40億元。但是發展科創金融，即便是1%的成功率，20倍溢價，收入就會非常可觀，遠遠高于利息收入。為此，需要相關部委統籌配套、堵疏結合，進一步暢通金融、科技、實體經濟的循環機制，借鑒成熟市場經驗，在銀行持有券商牌照方面先行先試。在改革制度方面，健全多層次的風險分擔機制，鼓勵發展科創金融。商業銀行要探索建立科創企業長效評價機制，運用好金融科技，嘗試建立適應型授信模型、重檢制度、整合資源，搭建共享金融服務平臺，提升綜合金融服務能力，實現可持續發展。

需要防范房地產風險引發的信用風險，提高金融體系穩健性

精準拆彈，預防中國經濟金融出現系統性風險。房地產是未來中國經濟最大的“灰犀牛”，強化房地產監管一直在路上。縱觀近50年國際經濟和金融發展，大大小小十余起經濟金融危機，絕大多數是由房地產引發的。如2008年美國次貸危機席卷全球，帶來投資人十余萬億美元的損失，至今影響仍在。所以，各國央行普遍把房地產業信貸集中度納入宏觀審慎管理，進行嚴格管控。中國房地產業承載著中國居民家庭的主要財富，總市值粗略估算是GDP的2～4倍，考慮各種隱性還原，我國真實房地產貸款總量所占銀行業資產也超過25%，所以有權威人士判斷，未來房地產將是中國最大的“灰犀牛”。我國銀行房地產風險敞口巨大且持續增長，房地產價格波動容易導致銀行資產質量沖擊，增加金融的脆弱性，可能潛藏系統性金融風險。

商業銀行要前置風險預案，優化資源投向。此次房地產貸款集中度管理，表面上面向銀行業，實際上針對房地產業。實質上，這次政策是對既往“三道紅線”的完善。因為盡管紅線明確了房地產企業的大限要求，但卻存在漏洞，集中度管理則是從資金供給端施壓，彌補了漏洞。中小房地產開發商由于資質和經營問題，可能會面臨資金危機，銀行免不了抽貸斷供。顯然，宏觀政策是要加劇房地產行業出清，確保房地產業和住房市場形成良性互動長效發展機制。這使部分房地產企業難以存續，一旦發生這種情況，房企輕則被龍頭兼并收購，重則破產清算。針對于此，銀行要加強資金流向監控，務必提前設計整頓方案、不良應對或突發風險處置預案。尤其是三四線城市，本地中小房企在多年政策重壓之下本就勉強應付，集中度管理很可能成為“壓死駱駝的最后一根稻草”。而這又將引發房企貸款不良反應，甚至引起局部風險。一些房企為了抒困可能“甩賣”清倉，由此帶來局部房地產市場震蕩和房價下行，個別地市是否會出現房價雪崩，需要引起高度重視和關注。從《通知》推斷，貸款業務可能出現向大銀行集中的趨勢，這主要基于大銀行的風險控制和資源優勢。大銀行存量不會有大的調整，但增量會受影響。而中小銀行很多都會受到影響，其過渡期路線圖一般會選擇壓減房地產企業貸款。十年前溫州房地產市場的經驗教訓表明，銀行一定要穩妥、漸進，不能一刀切，否則斷崖式下跌將會給各方帶來損失，增加處置難度，甚至誘發區域金融危機。

預防中小企業尤其是民營、中小房地產公司破產潮。“戰后有困難，疫后有風險”。經濟轉型期國內出現了資產荒，金融業爭搶優質項目。疫情之下房地產監管政策力度稍有放松，一些中小銀行首選房地產項目。由于監管要求加大普惠力度，銀行不得不面對讓利壓力，加之政策鼓勵消費金融發展，有些銀行便放松了大額消費信貸、線上消費貸款的標準要求，致使一些貸款人出現監管套利和虛假借貸，部分消費信貸流入住房貸。國際經驗表明，面對危機，宏觀政策都趨向緩釋，接長引信，但風險一般都出現在經濟修復期。因此，疫情過后，很可能出現中小企業倒閉潮和銀行資產質量的快速惡化。新規則促使那些中小房地產企業經營困難、破產，監控從嚴曝光大額消費貸款真實質量，促使消費貸回歸“消費本質”。由此，個貸也會因為重檢出現資產質量問題。這些對部分經營困難的中小微銀行也將帶來考驗和危機，需要實質監管、實時監控。

凡事預則立。未來經濟最大的特點就是復雜性、不確定性，一旦意外出現，房地產業受到的沖擊可能會超出預期，進而會誘發信用風險和市場傳染。商業銀行一定要做好問題處置預案，并做好壓力測試和預演兵推，確保遇事能穩妥處置，避免出現不測。銀行業金融機構時刻要有風險意識和市場敬畏之心，主動管控、防范、化解各種風險，暢通資金良性循環，協力構建新發展格局。

（作者系中國建設銀行研究院副秘書長）