房貸集中度管理如何影響房地產與銀行業？

李路

過去十余年，房地產市場因上下游產業鏈條長，且橫跨生產、消費、流通等領域，對經濟增長發揮了拉動作用，但房地產資金與金融體系綁定較重，使其成為現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。2020年12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度，并對房地產貸款集中度管理制度的機構覆蓋范圍、管理要求和調整機制等做出明確要求，對房地產市場和銀行業務影響深遠。

政策對房地產市場的影響

將從根本上改變房地產市場的驅動邏輯

融資環境特別是政策環境是影響房地產市場走向的重要變量。過去，國內房地產市場依靠高負債、高周轉的發展模式，走過了一段高速發展時期。現階段，在“房住不炒”的總基調下，房企融資“三道紅線”試點和房地產貸款集中度管理辦法的落地，將徹底顛覆房企傳統的融資模式和依靠信貸驅動的發展邏輯，未來房地產市場將更多基于基本面（人口增長、城鎮化率、居民收入水平等因素）支撐，這將對房地產市場發展格局產生深刻影響。

將加速房企信用分化，行業集中度或有提升

房地產市場目前已進入存量博弈時代，房企之間的競爭更加激烈，信用分化趨勢也將愈演愈烈。頭部房企因多元化的融資渠道和出色的資金管理能力，未來在投資選擇、并購機會等方面將有更多選擇，其市場規模和占有率將有較大提升;而部分區域布局欠佳、債務負擔重、融資渠道窄、財務管控能力差的中小型房企，未來受政策影響較大，接下來將面臨開發貸款邊際收緊、再融資利率提高、債券發行難度增大等現實考驗，未來的生存空間將進一步被壓縮，不排除不久后可能出現大規模的兼并破產潮，行業集中度或將加速提升。此外，房地產市場的區域分化也將更加明顯。由于一二線城市房價較高，住房貸款購房比例明顯高于三四線城市，政策對個人住房貸款集中度的限制，將對一二線城市的住房銷售和房價造成較大影響。

房企融資規模保持低位，融資成本或小幅上升

房企融資規模受限。自2018年以來，房企融資環境呈逐年收緊態勢。此次政策疊加前期“三道紅線”監管要求，從供需兩端對涉房資金加以限制，房地產新增信貸增速放緩將帶動涉房信貸規模下降。特別是部分“踩紅線”的金融機構，將通過更嚴格的貸款標準、更高的貸款利率，逐步收縮房貸余額比重。受此影響，房企融資總規模將有所回落，房企融資難度也相應增大，房地產企業將開啟新一輪主動去杠桿周期。

房企融資成本或將小幅提升。銀行開發貸款具有融資成本低、融資規模大等特點，是房地產企業融資的重要工具之一。從2020年半年報公布的數據來看，部分銀行已超過設定的指標上限，存在壓降房地產貸款規模的壓力，疊加銀行強化資產負債管理、優化信貸結構等操作，或將造成房企開發貸融資成本邊際上行。當然，房企也可利用其他融資工具（如加大國內債券融資力度、發行離岸債券等）緩解資金缺口問題，但房企存量債券在2021～2023年將面臨集中到期的償付壓力，房企融資成本分化趨勢將更加明顯，未來債券融資不會出現激增，大致保持平穩或微增態勢。

個人住房貸款規模小幅受限。近年來，中國居民杠桿水平快速攀升，截至2020年末，居民部門杠桿率為62.2%（房地產市場活躍是居民債務增長的主要推手），居民中長期消費貸款（住房按揭貸款占大頭）在全部居民貸款的比重達到65%，個人住房貸款對居民杠桿率的拉升貢獻最大。政策此次對個人住房貸款余額上限設置要求，一方面有利于抑制居民杠桿率抬升，降低居民部門金融風險，同時也防范了銀行通過壓縮其他房地產貸款變相支持個人住房貸款增長的可能操作，未來個人住房按揭貸款的增長空間將變得相對有限。不過考慮到中小型銀行按揭規模占比不高，大型銀行個人住房貸款占比超過上限的不多，疊加過渡期安排較松，對個人住房貸款設限的負面影響有限。

資金或將流向長租公寓市場。住房租賃市場是解決房地產供需矛盾的重要手段。2020年底的中央經濟工作會議，把解決大城市住房問題，加快完善長租房政策作為今年的重點任務之一。此次政策暫不將住房租賃有關貸款納入房地產貸款占比計算，并單獨制定住房租賃金融業務有關意見和相應統計制度，這與中央經濟工作會議提出的“大力發展租賃住房市場”相呼應，體現了疏堵結合的地產調控思路。據悉，中國人民銀行正會同有關部門研究制定住房租賃金融業務相關事項，后續對符合定義的住房租賃等有關貸款，將不納入集中度管理統計范圍，這將引導資金更多地流入長租公寓等領域，破解住房供給端不足的問題。

政策對商業銀行的影響

政策影響總體可控。從主要上市銀行的數據看，截至2020年6月末，37家銀行中有11家銀行的個人住房貸款或者房地產貸款占比越過“紅線”（9家銀行的房地產貸款占比指標“超標”，8家銀行個人住房貸款占比指標“超標”，6家銀行兩項貸款占比指標均“超標”）。其中，第一檔的國有銀行基本滿足監管要求，僅有建行、郵儲銀行的個人住房貸款占比小幅超標;第二檔銀行中，招商銀行、興業銀行的兩項指標超標幅度均在5%以上;第三檔銀行中，鄭州銀行、青島銀行等4家城商行兩項指標的偏離度也較大。不過總體來看，大多數銀行均符合監管要求，部分超限的股份行和城商行因業務優勢明顯、經營靈活度高，疊加較為寬松的過渡期安排，調整壓力不大。因此，政策對銀行業的影響整體相對可控。

超標銀行“凈壓降”壓力不大。根據公開數據，截至2020年6月末，37家上市銀行房地產貸款余額為31.7萬億元，超出集中度管理部分的貸款總量接近1萬億元，存在縮減房地產貸款規模的壓力。目前超標銀行的超限額度不大，且辦法設置了2～4年的過渡期安排（還可根據實際情況適度延長），整體而言，超限銀行“凈壓降”壓力不大。銀行可以通過適當增配風險收益率與房地產貸款類似的信貸產品、適當加大信用卡發放力度、拓展消費貸、個人經營性貸款等，來抵消個人住房按揭貸款規模的回落。此外，加大對逾期和不良房地產貸款的催收和壓降力度，或以資產證券化方式加大存量貸款流轉以及將釋放的信貸資源向制造業、新興產業等實體經濟領域引導，擴展新的業務領域，均為可行的替代方式。對于達標銀行來講，盡管不存在調整壓力，但政策明確“符合管理要求的銀行業金融機構保持房地產貸款占比、個人住房貸款占比基本穩定”“穩健開展房地產貸款相關業務”，這意味著，達標銀行要保持現有的房地產貸款水平，后續無法提升房地產貸款占比或增速，有效抑制了銀行資金流向房地產的沖動。可以預見，未來一段時間，商業銀行表內房地產貸款增速將向各項貸款平均增速收斂，房地產信貸總量增速及占比將合理回歸，未來房地產貸款增長空間十分有限。這也從側面反映了監管合理控制房地產貸款規模，確保金融資源流向國家支持的重點領域和薄弱環節以服務國家整體戰略大局的意圖。

政策將倒逼銀行優化資產結構。我國房地產貸款余額較大，伴隨房地產類貸款規模下降及占比增速回歸，大量信貸資金從房地產市場釋放，商業銀行資產配置面臨重大調整，特別是在低利率環境以及“資產荒”背景下，將對銀行資產優化能力提出重大考驗。值得注意的是，在對公領域對行業理解深入、市場化風險定價能力強、客戶綜合經營能力好的銀行，以及優先布局零售戰略，擁有優質的客戶經營能力銀行，其核心競爭優勢將進一步強化。因此，商業銀行一是要順勢而為，主動調整業務結構，統籌考慮國家戰略布局、區域市場結構及自身業務優勢，加大對制造業、高新技術產業、綠色產業等國家重點支持領域和薄弱環節的信貸支持，持續完善風控模式，創新金融服務及產品方案，拓展新的業務領域，持續優化資產結構;二是通過EVA（經濟增加值）、RAROC（風險調整加權資本回報率）以及資產質量等因素，綜合評價行業收益與風險，并根據風險偏好進行調整;三是做好行業組合管理和限額管理，提升資產負債長期均衡配置能力，增強高質量發展能力。

將加快銀行零售業務轉型。個人按揭貸款具有不良率低、資本消耗少（按50%折算風險資產）的特點，一直以來都是商業銀行的優質業務品種，各家銀行都將個人住房按揭貸款業務作為消費貸款業務的重點進行經營。政策首次對個人住房貸款余額占比提出要求，盡管市場普遍認為影響有限，但商業銀行個人消費金融業務結構面臨調整。隨著政策落地，未來零售業務將回歸“消費”本質，以消費為目的，融合多場景的個人消費貸款業務，將成為商業銀行未來零售貸款的重要發力點;而領跑財富管理業務，加快推動“零售貸款”向“綜合多元化服務”模式轉化，將成為零售銀行發展的“新賽道”。因此，商業銀行要高度注重消費信貸業務，精準研判個人消費貸款發展趨勢，重視個人消費場景和生態群的建設，發展個人消費信貸，提升綜合金融服務能力，擴大消費信貸發放規模，引導資金真正用于個人消費活動。同時，從授信規模上限、信用審核以及資金使用用途等方面，加強對大額個人短期信用貸款的資金流向檢測，嚴控個人消費信貸流向房地產市場。

（作者單位：中信銀行總行辦公室）