房地產企業負債經營的風險與對策

張曉紅

摘要：在激烈的市場競爭中，負債經營通常是企業一種有效的經營方式，房地產企業作為資本密集型企業，資金是推動企業發展的重要力量。目前，我國的房地產企業資產負債率居高不下，企業再融資層層受限，經營風險不斷增加。房地產企業如何有效防范和降低這些風險，實現企業可持續發展，成為房地產企業財務管理的主要內容。文章主要闡述了房地產企業負債經營的現狀和原因，可能會面臨的外部風險、內部風險，據此提出完善組織結構、提高管理水平、制定有效管理制度等多種應對策略。

關鍵詞：負債經營;房地產企業;財務風險;風險應對

一、房地產企業負債經營概述

（一）房地產企業負債經營的現狀

房地產企業負債是房地產企業在開發、生產、經營過程中可以靈活運用的一種資金籌集方式，也是房地產企業資金管理的重要內容，主要分為短期負債和長期負債。短期負債主要包括預收房款形成的預收賬款、供貨商和建筑商提供商品和勞務過程中形成的應付賬款等，長期負債主要包括銀行機構的長期貸款、信托機構提供的信托貸款、企業發行債券形成的應付債券等。

房地產行業與其他傳統行業不同，具有企業資金需求量大、資金流動性高、項目開發周期長等特點，企業對資金的依賴性、財務杠桿的利用率較高。據新京報統計的《2019年上半年50家上市房企資產負債率排行榜》顯示，50家上市房地產企業的平均資產負債率為81.1%，略高于2018年底的80.65%，其中有30家的資產負債率超過80%。數據顯示，房地產行業的負債率遠高于其他傳統行業，說明相對于股權融資，房地產企業更加傾向于使用負債融資。

（二）房地產企業負債經營的原因

房地產企業的資產負債率居高不下，與房地產企業生產經營活動的特殊性緊密相關。近年來，房價迅速攀升，高額利潤吸引了大量投資者涌入，但房地產企業僅靠權益資本開展經營活動，難以滿足企業資金周轉需求。在項目投資初始階段，需要投入資金獲取土地，隨后進入項目的規劃設計、工程施工、竣工驗收等，所有環節都需要企業墊入大量資金，保證開發項目的正常運轉，企業只有在取得預售許可證后，才開始有資金流入。由于項目投資金額大、資金回收周期長，房地產企業就需要引入外部資本來彌補項目開發過程中缺少的資金。國內的房地產企業也可以選擇股票上市、發行債券等方式來籌集資金，但門檻高、限制條件多，大部分房地產企業難以滿足這些嚴格的約束條件。因此，銀行長期借款、企業項目開發抵押貸款、經營活動信用貸款等負債籌資便成了房地產企業首選的融資方式。另一方面，負債籌資能夠為企業帶來財務杠桿效益。當房地產企業的投資報酬率大于企業的債務利率時，債務資本取得的部分收益向權益資本轉移，企業股東的投資收益率上升，收益額增加。因此，大部分房地產企業更加傾向于負債籌資。

二、房地產企業負債經營存在的風險

隨著國內經濟的強勢發展，房地產投資規模不斷擴大。房地產企業大規模舉債經營，在增加企業利潤的同時，也給企業帶來了諸多風險。房地產企業面臨的風險歸納為兩類：外部風險和內部風險，外部風險主要有政治法律風險、市場環境等，內部風險主要有企業戰略風險、運營風險、財務風險等。

（一）外部風險

1. 政治法律風險

房地產企業負債經營面臨的政治法律風險主要是指國家產業政策、財稅金融政策的變化，對企業資金籌集、產品銷售等產生的不利影響，從而引發企業財務風險。由于房地產行業與國民經濟發展緊密相關，國家宏觀調控政策不斷調整，相繼出臺“國四條”、“國十條”、地方限購等一系列政策，導致房地產企業銷售受阻，企業回籠資金放緩。在企業貸款政策方面，銀行等金融部門抬高房地產企業融資審批門檻，房地產企業融資渠道受限，直接導致企業融資成本增加。房地產企業為了維持正常的資金運轉，不得不降價促銷，加緊企業回籠資金，避免資金流中斷。

2. 市場風險

相比政治法律環境，市場環境對房地產企業的影響更加直接和具體。由于房地產項目開發周期較長，隨著項目的推進以及社會經濟的發展，人們的消費需求也在發生改變，已投資完成的項目可能無法實現預期的銷售目標，造成投資資金無法收回、形成資金沉淀的風險。房地產企業在項目可行性分析報告階段，缺乏對市場發展的預期性，使項目定價過低或產品滯銷，最終對房地產企業的投資收益造成影響，導致負債經營的財務風險增加。

（二）內部風險

1. 戰略決策風險

房地產企業開發項目的投資金額大、投資周期長、市場不確定因素多等特點，導致房地產項目在投資開發的過程中出現很多無法預測的風險。在這種情況下，對房地產開發項目的投資決策分析就顯得尤為重要。近幾年，國內經濟形勢向好，帶動房地產企業大量屯地，在缺乏投資項目可行性研究和投資數據分析支持的情況下盲目擴張，企業發展戰略過于激進。當遇到國家調控政策變動、項目所在地經濟環境發生變化等客觀不利因素的影響時，企業難以應對，最終導致投資失敗、收益受損，嚴重時還會導致資產負債率過高的企業資金鏈斷裂、面臨破產和被收購的風險。

2. 運營管理風險

房地產企業運營管理風險主要包括組織結構、人力資源、資產管理等方面。目前我國大部分房地產企業為民營企業，在企業管理方面，缺乏科學的組織結構、有效的管理監督機制，企業決策由所有者或最高領導者直接決定，組織架構形同虛設，企業難以實現設定的財務目標，甚至會投資失敗，對于負債經營的房地產企業，不僅增加了債務利息支出，還可能導致債務資本無法收回，財務風險增加。在人力資源方面，企業高、中層管理人員缺乏經驗，技術人員專業知識不足，企業經營效率低下、資源浪費，債務資金利用率低下，增加負債經營企業的財務風險。資產管理方面，房地產企業存量房增加，企業的資產流動性降低，獲利能力下降，企業到期不能支付利息、償還本金的風險增加。

3. 財務風險

企業負債經營給企業帶來最主要的風險就是財務風險。房地產企業的財務風險主要有資金活動風險、預算管理風險等。房地產企業資金需求量大，籌資決策顯得尤為重要。如果企業的資本結構不合理或者無效融資，很可能導致企業籌資成本過高或債務危機。房地產企業的長期借款占比較高，企業要承擔利率變動的風險，當一定時期內銀行利率下行，企業的借款利率就會高于市場利率，增加了企業的資金成本。預算管理方面，房地產企業大多注重工程項目預算，忽略了公司資金流動方面的預算。有的企業未建立預算管理制度或者預算管理形同虛設，財務管理只停留在會計核算，忽略了預算控制，造成企業資金緊缺時，無法應付經營所需支出陷入財務困境，資金充余時，資金大量閑置，造成資源浪費，資金成本提高。

三、房地產企業負債經營的對策

面對國內復雜的經濟環境，房地產企業面臨著多種多樣的風險。如何防范這些風險，成為企業管理方面的重要內容。房地產企業需要不斷加強內部管理，提高企業綜合能力，找出防范風險的應對措施。

（一）企業負債經營外部風險的應對策略

1. 關注國家政策變動，應對政策風險

企業通過對房地產相關政策的研究，有助于企業了解國家調控方向，把握市場變化發展的規律和趨勢，幫助企業做出正確的經營計劃、應對策略，使企業在高負債經營的情況下，保證企業長遠和持續發展。

2. 精準定位，規避市場風險

房地產市場競爭加劇，市場需求也在不斷改變。房地產企業需要對市場進行全面的考察分析，充分了解房地產行業發展趨勢和市場需求，做到精準定位，制定出符合產業發展的戰略目標，開發出滿足市場需求的產品，提高企業的投資收益率，達到規避財務風險的目的。

（二）企業負債經營內部風險的應對策略

1. 建立科學的投資決策制度，避免戰略決策失敗

在項目投資決策的過程中，充分利用科學理論方法，通過投資項目的可行性研究，對項目進行定性、定量的評估，判斷項目是否與公司戰略目標統一、是否具有財務可行性等，提高投資決策的科學性和準確性，減少決策失誤給企業帶來的風險，使企業負債籌集的資金充分發揮財務杠桿作用，提高企業投資收益。

2. 優化企業組織結構、完善管理制度

多數房地產企業組織結構行同虛設，管理權限、責任不明確，嚴重的影響了企業的發展。因此，建立科學、合理的內部組織結構，完善公司的內部控制制度勢在必行。在制定企業內控體系過程中，應結合風險控制因素，建立風險預警機制，提高企業在面對環境變化時的應變能力和適應能力，降低負債經營中的財務風險。由于房地產業務的復雜性、不確定性提升，對企業人才的綜合能力和成長潛力要求越來越高。企業應加強決策者的財務管理意識，定期組織專業人員培訓，提高各級人員的專業素質，最大限度地降低企業負債經營中的運營管理風險。

3. 建立合理資本結構、建全預算制度

負債經營為企業帶來財務杠桿利益，但也應該適度舉債、量力而行。企業應當對負債經營效益進行調查分析，使企業保持合理的資本結構。同時，企業也可以通過提高企業的利潤留存率，補充公司的資金需求。房地產企業為高利潤行業，當房地產行業形勢良好，企業有長遠的發展規劃、良好的投資項目時，企業可以將利潤轉增資本，充分發揮企業內源融資的功能，改善企業的資本結構，降低融資成本，降低財務風險。由于房地產開發項目的投資額大、項目周期長等特點，企業應該以資本預算和項目預算為基礎，從項目的可行性研究開始到投資項目的立項、規劃設計、工程施工、費用支出、經營收入等內容進行預算，并全面貫徹執行，定期進行預算分析與考核，發揮財務預算的監督作用。

四、結語

在市場經濟的背景中，房地產企業為了追求利益最大化，僅依靠權益融資是不能滿足自身發展需要的，負債經營是市場經濟發展的必然手段，它不僅能解決企業的資金需求，也能夠為企業帶來財務杠桿效益。負債經營在對企業經營產生積極影響的同時，也會伴隨著很多風險。因此，企業要在了解負債經營的基礎上，做好科學的分析評估，掌握負債經營的風險應對措施，最終提高企業的市場競爭力，創造更多的企業收益。

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（作者單位：永昌地產集團有限公司）