商業銀行抵押貸款中的風險與防范

郭騁

摘 要：貸款業務是商業銀行的主要信貸業務之一，也是商業銀行收入的重要來源，而抵押貸款由于有抵押物作為擔保，與信用、保證貸款相比，能夠減少商業銀行的貸款風險，為商業銀行收回貸款提供了最有效的保證。因此，商業銀行在對個人的貸款中，大都采用抵押貸款方式，但是風險低并不意味著沒有風險，因此本文從多個角度分析了抵押貸款辦理過程中的風險點。

關鍵詞：抵押；風險；房產；汽車；防范

中圖分類號：F832 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2021）02（a）-065-03

隨著社會經濟的發展、生產經營的擴大、消費的多元化，融資需求日益突現，貸款成為大多數人的選擇。為了防范風險、防止不良貸款的形成，抵押貸款由于其相對安全性，成為銀行的首選。商業銀行抵押貸款種類較多，現就房地產抵押貸款和個人汽車貸款辦理過程中的風險論述如下。

1 房地產抵押貸款中的風險點

1.1 受理與調查中的風險

貸前調查環節容易出現以下風險。

第一，對于借款人的實際經營及收入情況調查不夠詳盡，導致準入了部分收入不穩定或收入較低的借款人，未把控好借款人的第一還款來源，為日后的按時還本付息留下隱患。

第二，對于抵押物的認定價值與實際價值有較大偏差，房地產市場具有一定的波動性，在認定抵押房產的價值時，要綜合考慮近幾年房地產市場可能出現的變化，以謹慎性的原則去評估房地產的價值，同時由于評估公司評估人員人為或公司的原因，會有一定的高估情況出現，不可過分依賴評估公司，應綜合考慮評估公司、當地綜合的房地產水平，同時參考一些權威的房地產網站的房屋成交記錄來評估抵押物的價值。

1.2 貸款經辦過程中的風險

1.2.1 借款人是否單身，是否有共同借款人

近年來，婚姻登記機關及相關部門不再開立單身證明，對于借款人是不是單身狀態、是否存在共同借款人的判斷比以前的難度更大。對于自稱為單身的借款人，最保險的做法是讓借款人到公證處出具單身公證，但是由于公證涉及相關費用，很多銀行十分謹慎，現在最普遍的做法是由借款人出具自書的單身聲明，如單身聲明不實，由出具人承擔相應的法律責任。

1.2.2 抵押房產的產權確定

由于歷史原因及地區差異，有些婚姻期間的共同房產，產權證上只有夫妻一方的名字，這在不動產登記中心成立以前的老產權證（有地區差異）中十分常見，如果這種老產權證的持證人又經過了多次婚姻，那么抵押房產究竟是個人單獨所有還是夫妻共有又或者是經協議或判決歸子女所有？如果是夫妻共有又是在哪段婚姻關系中共有，判斷起來是非常有難度的。判斷失誤，則容易導致抵押權落空?？蛻艚浝碓谵k理過程中要認真調查了解 （可以陪同抵押人到檔案館調取相關檔案或到法院調取相關的法律文書）婚姻情況以準確確定產權，對于歷經多次婚姻情況較為復雜的產權或者經協議或判決歸子女所有的抵押房產，建議抵押人重新辦理產權證。

1.2.3 計算抵押率時忽視土地出讓金

在房地產抵押貸款的辦理過程中，計算抵押率時，土地出讓金也是一個重要的必須考慮的因素。對于是土地類型為劃撥的商業用房，土地出讓金的金額是比較可觀的，有些土地面積超過房產面積的商業用房（比較少數，多見于只有一、二層的商用用房）一旦要通過拍賣抵押物來實現債權，僅補繳土地出讓金就是一筆龐大的支出，如果在計算抵押率時不予考慮土地出讓金，則抵押房產在處置時容易導致無法完全覆蓋債權。

1.2.4 抵押擔保告知書的簽訂

《物權法》第190條規定：訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。對于存在租賃合同關系的抵押房產，均應當要求抵押人提供租賃合同，為了明確租賃的時間點及告之承租人抵押人的抵押情況，客戶經理應該盡職調查是否是真實的租賃關系，并且讓承租人簽訂抵押擔保告之書作為存檔。在告之書明確抵押事實，告之承租人租賃合同的修改、終止都要及時告之抵押權人，以防范債權要通過抵押房權實現時因租賃關系影響抵押物的處置。

1.2.5 抵押登記流程中的風險

在相關部門進行抵押登記時，為了防止虛假抵押登記，客戶經理應該到登記部門查詢抵押房產的產權情況，查明抵押房產的產權情況及是否查封等法律狀態，全程陪同抵押人辦理登記手續，并親自領取登記證書。

1.3 貸后管理風險

很多客戶經理在貸款發放后，只要借款人按時還本付息就不再實地跟蹤調查借款人的生產經營情況、家庭情況及收入情況，不再核查財務報表，等到利息逾期一兩個月或是本金逾期電話打不通后再想起找借款人時，借款人的經營場所已經倒閉，借款人也早已不知所蹤，客戶經理錯失了及時控制借款人資產的有利時機，增加了債權追索的難度。

1.4 資產處置中的風險

現在各商業銀行對于不良資產的處置主要有以下幾種方法：訴訟追償、資產重組、資產置換。其中資產重組和訴訟追償是常用方法，借新還舊更是資產重組時的經常選擇，借新還舊辦理過程中面臨的最大風險是抵押房產的查封狀態，這就要求客戶經理在辦理借新還舊時要先行查詢抵押房產的法律狀態，如果該抵押房產涉及訴訟糾紛被查封，辦理借新還舊時則會面臨查封在前、抵押在后，導致抵押權的落空，在現在的實際操作中，最常用而且保險的辦法就是在不解除第一次抵押的情況下辦理第二次抵押，不留時間缺口以保證抵押權的完整降低風險。

更多時候，不良資產是要通過訴訟追償的，訴訟追償從法律意義上來講是最合法、最規范的不良貸款處置方式。但實際上會面臨很多的阻礙，比如借款人、抵押人無法聯系，或者惡意缺席，導致通過公告送達相關法律文書，延長了訴訟時間，借款人抵押人以極端方式阻礙執法，增加了執法機關執法的難度。

銀行方勝訴后，要在法侓規定的時效內，向法院申請強制執行，在抵押房產的實際執行過程中，則會面臨以下風險。

第一，抵押房產由于貸款時間訴訟執行時間耗時過長，加上房地產市場變化過快，抵押房產的價值發生了變化，已經無法完全覆蓋債權。

第二，抵押房產在拍賣過程中由于房產質量或者其他原因導致流拍、變現難。

第三，拍賣時還余較長租賃時間的商業用房，由于買賣不破租賃，限制了部分購買人群，導致拍賣困難。

2 個人汽車貸款辦理中的風險點

本文內的個人汽車貸款，是指商業銀行向個人客戶發放的用于購買汽車的貸款（不包括二手汽車）。在個人汽車貸款管理上應該堅持“貸款擔保、?？顚Ｓ谩雌趦斶€”的原則。由于汽車不是不動產，其不固定性導致其風險性和房地產抵押貸款也有不同。

（1）忽視借款人的第一還款來源，相對于房地產抵押貸款，個人汽車貸款應該對于借款人的要求更高，借款人應有穩定的職業和合法的經濟收入，或變現能力好的資產，資產負債比率應控制在一定比例以內，個人信用記錄良好，要通過房屋產權證、收入憑證、流水等分析借款人第一還款來源的真實性和充足性，根據借款人的居住地及周邊環境綜合判斷借款人的真實經濟背景，貸款用于購買商用貨客運車的，還須取得經營許可證明，最大化地避免借款人出現無法還本付息的情況。

（2）沒有提供相應的擔保，由于汽車貸款抵押物是動產的特殊性，為了更具抗風險性，辦理個人汽車貸款業務應至少采取一種形式的擔保方式，現商業銀行普通采取的擔保方式分為以下三種：本車抵押+擔保公司擔保；本車抵押+汽車經銷商擔保；本車抵押+掛靠運輸公司擔保。

以上擔保公司、汽車經銷商、掛靠運輸公司應具有合法的資質和相應的資金以及一定的市場占有率，具有工商行政管理部門核發的營業執照及年檢證明；具有汽車生產商出具的代理銷售汽車證明；具有專業的個人汽車貸款管理體系；熟悉汽車登記、抵押的相關流程；公司及公司高管人員無不良信用記錄；在經辦的商業銀行留存一定比例的保證金以應對風險。

房地產抵押擔保，借款人以自有或第三人所有的房產作抵押，向商業銀行申請汽車貸款，按相關的房地產抵押貸款的相關流程及制度辦理。

（3）抵押車輛的票據價格與真實車價有較大的出入?，F在的車輛經營市場，車輛品牌較多，各個品牌的車輛又有各大車系，車系之下則是各種高中低配置的車型，同一車型又有不同的生產年份，即使相同的車輛，由于經營地域、經營渠道、經營公司的不同仍然有價差的存在，所以商業銀行的經辦人員不應該僅依賴于抵押車輛的增值發票去判斷車輛的實際價值，而應該多了解學習汽車的相關知識，結合各大汽車銷售網店，咨詢各大汽車銷售公司，查詢查證汽車的實際情況，綜合地評估出車輛的實際價格，以實際價格為基礎確定正確的抵押率。

（4）沒有查證車輛買賣行為及相關票證的真實性。有些汽車經銷商及掛靠商，為了化解一時的資金缺口，出于融資需要，將自己未售出庫存的車輛通過偽造、購買虛假權證、虛假票據等方式包裝成已出售車輛，再找一個符合條件的借款人到商業銀行申請汽車貸款。這就要求商業銀行的經辦人員要通過車管、稅務等部門及各官方網站去查詢、查證票證和權證的真實性和唯一性。

（5）要防范虛假抵押，這種情況，尤其容易出現在貨車為抵押物的抵押車輛中，由于貨車事故的多發性和重創性，現在很多地方的貨車采取的經銷方式是，經銷商直接將貨車出售給掛靠運輸公司，再由掛靠運輸公司將貨車出售給個人，貨車出售給個人后，由貨車掛靠運輸公司與購車人簽訂購車合同，貨車的權證和票據上所有者仍然是掛靠運輸公司，這樣將貨車運營中的風險直接轉駕到了經濟實力更為雄厚、管理更加規范的掛靠運輸公司頭上。但是這樣的經營方式有一個很大的弊端就是無法通過權證及票據查實真正的貨車所有人和已經全款出售的貸車，公司仍然可以拿到商業銀行進行抵押貸款，只要找到一個符合借款條件的虛假購車人重新簽訂一份只付了首付的購車合同就可以了。

這個風險點的辨別對于貸款經辦人員來說具有一定的難度，面對這種情況，應該更多地詢問借款人所購車輛的價格、性能、型號、加油量、運載量、公里數等具體情況，以更好地判斷借款人是否是真實的購車人。

（6）汽車貸款期限及還款方式的風險。汽車和房地產相比，具有較大的折舊性，所以貸款時間不宜過長，以不超過3年為宜，汽車貸款的還款方式也應采取等額本金或等額本息的方式，以降低貸款風險。

（7）辦理抵押登記時的風險。汽車貸款放款前必須要到車輛管理登記部門辦理登記，以確定抵押車輛是否有其他債權、是否被查封，車輛的抵押登記也是為了保證優先受償權。在辦理抵押登記時，商業銀行經辦人員應該親自陪同抵押人去車輛登記部門辦理抵押登記手續，并親自領取登記證書，以防止虛假抵押登記情況的發生。

（8）抵押車輛處置時的風險。當借款人無力歸還貸款本息，不得不通過訴訟來收回債權時，經辦銀行應加強和借款人聯系收歸抵押車輛的保管權，在無法收歸保管權的情況下，應該加強和法院經辦法官的溝通，盡快地到車輛管理登記部門辦理查封手續。由于處于查封狀態下的車輛無法辦理年檢、無法購買保險，能夠盡快地促使車輛使用人主動與法院或銀行聯系，盡快地實現抵押車輛的評估與拍賣，盡快地收回債權。

3 抵押貸款風險防范措施

3.1 擴大個人信用數據的范圍、建立價格評估體系

建立統一的客戶信用等級管理體系，區別不同行業、不同規模的客戶，設計包含定量指標和定性指標在內的綜合打分體系，對客戶進行信用等級評定。

加強對第一還款來源的調查，對于借款人的信用等級評定不僅局限于征信查詢，更應該加入住房公積金、個人所得稅、公司增值稅、法院失信被執行人、限制消費人員等相應查詢，全方位地了解借款人的信用及收入情況，把控好第一還款來源。

建議行內信貸風管等相關部門牽頭對轄內的住房及商業用房的現有價值進行摸底和排查，根據房產的區域、房齡、小區性質、商圈檔次等要素確定抵押房產的價值區域，作為抵押房產評估時的有力參考。

3.2 加強內部人員業務技能及責任感的培養

增強經辦人員的風險意識，既要保持安全性又要兼顧流動性和效益性，以收益有效覆蓋風險為原則，遵循“審貸分離、權限制約、權責對稱、清晰高效”，按流程運作抵押貸款業務。

堅持實地調查的原則，同時通過周邊環境、人群、社交平臺進行間接調查，客觀準確地分析客戶及抵押房產信息，既不阻礙業務發展也要充分看到其中的風險，確保信貸資料的齊全、真實，調查報告的完整、客觀。

落實責任制度。對貸款辦理各環節中違反法律法規以及未達到盡職要求的經辦人員視違法違規、資產損失程度等情況根據有關規定追究責任。

3.3 加強貸后管理

堅持貸后檢查，把貸后檢查與管理作為重要工作，不僅要定期檢查客戶的資金及經營情況，更要不定期進行抽查，判斷客戶是否按合同約定用途使用資金，是否有資金緊張及資金鏈斷裂等情況出現。要現場檢查及非現場檢查交叉進行，全方位不留死角地監測客戶的實際情況。很多時候，借款人提供的財務報表及財務數據往往游于形式，具有一定的虛假性和隨意性，相比之下，現金流則真實性更強，更能反映借款人真實的經濟狀況，所以在貸后檢查中要加大現金流量的分析和監測，以確保真實掌握借款的經濟情況。

對抵押人的健康、家庭、工作等情況進行監測，對抵押物的的完整性、變現性、法律屬性進行跟蹤檢查，側重其是否合法、有效、可控，變現能力是否有所改變等，對于抵押物貶值破損到不足以保障貸款安全，借款人又不能提供其他有效擔保的，要當機立斷，采用相應措施確保貸款安全，通過在貸后管理中獲得的信息進行全面分析，準確找出其中的風險，采取相應的補救措施。及時調整貸款的風險分類，建立風險預警機制，啟動應急預案，利用合同中的違約條款及其他措施化解風險。

3.4 加強法律法規學習，規范資產處置中的風險

對于資產處置，堅持有效和規范的原則，資產處置中的很多操作要求業務人員掌握相關的法律法規知識，以規避法律風險。完善之前貸款中的法律缺陷，使貸款重組后貸款風險降低，借款人還款意愿增加，更加符合法律法規的規定。

熟悉資產處置的相關流程，特別是通過訴訟追償的債權，要學習相關的法律流程，在訴訟及執行過程中，積極主動地與法院經辦人員溝通，了解案件所處的階段，盡量縮短訴訟與執行中的耗時。拍賣抵押物過程中，通過各種社交平臺宣傳抵押房產，增加其透明度，吸引更多人的關注，減少流拍情況的發生，以更好更快地實現債權。

參考文獻

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