探析加強(qiáng)公租房后期管理的方法

葛玉秀

【摘要】公租房主要的對(duì)象是城鎮(zhèn)中的中低收入者、新進(jìn)就業(yè)的無房職工和城鎮(zhèn)當(dāng)中工作穩(wěn)定的外來務(wù)工人員?；诠夥康母拍詈褪褂酶艣r，公租房具有較強(qiáng)的保障性和專業(yè)性，受到了政府政策的大力支持，面對(duì)的群體十分廣泛。完善公租房后期管理可有效提高住房使用率，發(fā)揮資源的最大利用價(jià)值。

【關(guān)鍵詞】公租房后期管理;保障性;住房使用率

城市化發(fā)展中，城市人口數(shù)量顯著增加，為及時(shí)有效地解決中低收入群體的住房難問題，政府加強(qiáng)了住房保障體系建設(shè)，但在保障性住房工程建設(shè)完成并交工后，也出現(xiàn)了諸多的后期管理問題。為切實(shí)解決公租房后期管理難題，就需采取科學(xué)完善的管理措施。

1、公租房概述

公租房是一種順應(yīng)現(xiàn)階段社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)的保障機(jī)制，具有較強(qiáng)的公共性和保障性。我國(guó)不同地區(qū)對(duì)公租房概念的理解存在明顯差異，但是多半均以建設(shè)主體、產(chǎn)權(quán)歸屬、管理政策等諸多方面定義公租房的內(nèi)涵。

公租房主要是指政府投資建設(shè)、政府出臺(tái)多項(xiàng)政策支持委托其他投資主體建設(shè)、產(chǎn)權(quán)歸政府及公共機(jī)構(gòu)所有，限制了戶型、面積，且以低于市場(chǎng)價(jià)格的租金將房子租給中低收入家庭，這也是一種具有社會(huì)保障性和租賃性的保障住房。公租房與廉租房整合并軌后，做到廉租房和公租房的統(tǒng)一管理。統(tǒng)一管理后，二者統(tǒng)一稱為公租房。

2、公租房管理工作中的問題

2.1管理資金明顯不足

現(xiàn)階段，公租房建設(shè)的規(guī)模有所擴(kuò)大，后期管理內(nèi)容也隨之增加，如租戶的資格審查、配套設(shè)施維護(hù)、物業(yè)公司補(bǔ)貼等，管理資金無法全面滿足日常工作的要求，且補(bǔ)貼租金的資金無法保障資金的長(zhǎng)期供應(yīng)。再者，房屋維修籌資工作難度較大，這也是工作中的重難點(diǎn)，且出現(xiàn)了重建設(shè)、輕管理的問題。物業(yè)公司需要做好大量工作，工作復(fù)雜性極強(qiáng)，資金周轉(zhuǎn)不暢，進(jìn)而出現(xiàn)了入不敷出的問題。

2.2后期管理監(jiān)督不力

公租房的準(zhǔn)入條件審核中，存在著一定的不足。比如，違規(guī)行為取證的難度較大，準(zhǔn)入條件審核相對(duì)復(fù)雜，管理監(jiān)督工作無法充分發(fā)揮自身作用和價(jià)值。

2.3退出機(jī)制建設(shè)不完善

公租房管理工作中，管理人員十分重視申請(qǐng)考核，但是卻并未重視退出機(jī)制的建設(shè)，未全方位地展現(xiàn)社會(huì)保障的積極作用。在管理工作中，退出機(jī)制建設(shè)存在明顯的不足，無論租戶主動(dòng)退出或被動(dòng)退出，均存在問題。這也阻礙了公租房的良性循環(huán)，限制了公租房資源的使用。

3、完善公租房后期管理的有效措施

3.1豐富籌資渠道

公租房后期管理工作中，資金是管理工作的物質(zhì)基礎(chǔ)，如無法保障資金供應(yīng)，則無法改善管理水平，不能服務(wù)大眾。因此，就采取有效措施保障資金的連續(xù)供應(yīng)是當(dāng)前工作中的核心重點(diǎn)。保障性住房建設(shè)中，為確保資金來源，在相關(guān)的綱要文件當(dāng)中提出，市縣政府要充分利用直接投資、貸款貼息和投入資金等多種方式，加大公租房建設(shè)力度，為其提供堅(jiān)挺的資金支持。省和自治區(qū)的人民政府也應(yīng)為公租房建設(shè)提供大量的資金，中央需結(jié)合地區(qū)的差異給予不同的補(bǔ)助政策。后期管理工作中，相關(guān)部門也要通過行政管理費(fèi)用、房屋設(shè)備維修費(fèi)用、物業(yè)公司管理費(fèi)用和保障對(duì)象，加大補(bǔ)貼的力度。

具體來說，在日常工作中，要采取科學(xué)有效的處理措施。首先，加大政府財(cái)務(wù)投入，建立科學(xué)完善的保障性投入機(jī)制，可在預(yù)算體系當(dāng)中融入資金管理。其次，合理利用公積金增值收益，適度發(fā)行公租房債券，完善公租房后期管理，促進(jìn)后期管理籌資工作的順利開展。再次，加強(qiáng)公租房后期管理的盈利能力。為此，在公租房后期管理中要適度提高商業(yè)用房建設(shè)面積在公租房建設(shè)中的占比，也可合理利用商業(yè)用房的收益和補(bǔ)貼，完善公租房后期管理工作，降低公租房所在小區(qū)的物業(yè)管理稅費(fèi)。

3.2落實(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)督

建立聯(lián)動(dòng)平臺(tái)，聯(lián)動(dòng)平臺(tái)主要由公安部門、民政部門、住建部門組成，以房產(chǎn)信息和人員信息作為基礎(chǔ)，從而為后期的管理提供數(shù)據(jù)支持，并保障后期管理的有序開展。

首先，創(chuàng)建完善的信息管理平臺(tái)，由住保部帶頭，創(chuàng)建公租房管理信息平臺(tái)，在平臺(tái)上可完成資格申請(qǐng)、人員管理、物業(yè)管理和資格審核等。

其次，創(chuàng)建人員信息系統(tǒng)，公安機(jī)關(guān)帶頭，與民政、公安和社保等多個(gè)部門聯(lián)合，收集數(shù)據(jù)信息，并以此為基礎(chǔ)創(chuàng)建全國(guó)公租房家庭信息數(shù)據(jù)庫。

最后，在房產(chǎn)信息和人員信息的基礎(chǔ)上創(chuàng)建聯(lián)動(dòng)信息平臺(tái)，同時(shí)也可在信息平臺(tái)中詳細(xì)列出租戶銀行資產(chǎn)信息，獨(dú)立運(yùn)行后期管理的信息系統(tǒng)和人員信息系統(tǒng)。由于個(gè)人信息具有穩(wěn)定性，故而要以房屋為依據(jù)，合理利用租戶申請(qǐng)賬號(hào)，依據(jù)個(gè)人身份確定重要信息。合理利用公租房的房號(hào)和身份證號(hào)即可有效協(xié)調(diào)管理系統(tǒng)、信息系統(tǒng)和資產(chǎn)賬戶間的信息，以此建立科學(xué)完善的監(jiān)管機(jī)制，為日后的資產(chǎn)動(dòng)態(tài)審核奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

3.3建立完善的退出機(jī)制

首先，建立科學(xué)的激勵(lì)機(jī)制。為采取有效措施改善住房條件或承租家庭主動(dòng)提出的要求，需要充分考慮公租房退出機(jī)制作為購(gòu)買商品房的重要基礎(chǔ)和前提，也可享有優(yōu)先權(quán)、稅務(wù)優(yōu)惠或購(gòu)房補(bǔ)貼。

其次，建立完善的制裁機(jī)制。對(duì)于被動(dòng)型退出，必須高度重視日常監(jiān)督和管理工作，以期全方位了解家庭變化，監(jiān)管小組可采取多種措施集中清退，也可在司法部門的支持下申請(qǐng)支付令，或者也可按照規(guī)范要求落實(shí)公正條款，一方面提出切實(shí)可行的懲罰措施，直接清理不符合條件的租戶。

再次，建立合理的過渡機(jī)制。深度考慮退出工作的特點(diǎn)，公租房的主要目的是滿足困難住戶的基本要求，對(duì)于退出機(jī)制，可以采取試點(diǎn)差額房租補(bǔ)貼、周轉(zhuǎn)房制度和臨時(shí)收容體系制度，從而全方位滿足人員提出的退出要求。該處理方式可十分有效地防止剛性退出機(jī)制所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)壓力和心理壓力，這種柔性退出機(jī)制也可全面體現(xiàn)保障制度的人性化特征。

差額房租面向的群體是暫時(shí)有合理的理由不搬遷的租戶，能夠在經(jīng)營(yíng)單位的支持下，適度增加公租房的租金，使住戶主動(dòng)退出公租房。同時(shí)，要建立臨時(shí)收容中心，主要的對(duì)象是退出公租房的租戶。為防止由于退出公租房而導(dǎo)致群眾無固定居住空間的問題，要遵循以人為本的原則，為群眾提供臨時(shí)住所。待其通過政府采取多種方式解決住房問題后，提出公租房政策。臨時(shí)收容中心是十分常見的保障措施，在硬件建設(shè)上不需過度關(guān)注空間的宜居性，只需基本滿足群眾的居住需求即可。這里以集體宿舍為首選，防止發(fā)生同樣的問題。

結(jié)語：

公租房是一種典型的保障性住房，有利于解決低收入群體的基本住房需求，改善其生活品質(zhì)。在公租房后期管理工作中，應(yīng)始終將統(tǒng)一管理、市場(chǎng)化建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，以及加強(qiáng)監(jiān)督管理作為重點(diǎn)工作方針，為解決現(xiàn)存的管理問題，要求政府部門積極拓展資金來源，加強(qiáng)全過程動(dòng)態(tài)監(jiān)督，建立科學(xué)完善的退出機(jī)制，以此促進(jìn)公租房建設(shè)的穩(wěn)定、全面發(fā)展。

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