美國房地產稅制簡介

段全偉 中國社會科學院大學（研究生院）

一、應稅范圍

美國是世界上開征房地產稅最早的國家之一，其征收房地產稅的歷史起源于殖民時期，最早可以追溯到17世紀，經過不斷地調整與改革，美國已經成為了世界上房地產稅制最完善的國家之一。美國的房地產稅屬于地方稅種，稅法由各州制定，房產稅由地方政府進行征收，稅收收入主要用于提供公共服務和進行基礎設施建設。由于美國屬于聯邦制國家，各州在房地產稅法方面有著極大的自主權，因此，各州的房地產稅政策在稅率、免稅、估價等方面存在著諸多差異（黎顯揚，2009）。

美國房地產稅的課稅對象既包含房產，也包含地產。如果某房產坐落在某一地塊上，則房產和地產一并計稅；如果該地塊上沒有房產，則僅對地產計稅（任強，2015）。美國對土地以及地上的建筑物進行征稅，各州的主要的房地產稅收對象為不動產，并沒有包括全部的不動產與動產，而對于無形財產和動產通常也不在應稅范圍之內。在征收房地產稅的過程中，政府會對資產進行分類，而不同類型的資產通常有著不同的稅收政策。對于有些具有公共服務性質的財產以及弱勢群體，各州政府有著相應的免稅或減稅政策。而房地產的納稅人為房地產的擁有人，納稅人多為個人，通常包括房地產的擁有者、房地產的出租者。而房地產的承租者是否為納稅人，由于各州稅法的不同，有著不同的規定。

二、免稅制度

美國現行的稅收優惠政策包括減免稅優惠、延期納稅和稅款抵扣三種，其中減免稅優惠是最為重要的優惠政策，可分為免稅和減稅兩種。免稅是指對于個人或機構的某些特殊財產進行不同程度的免稅，適用于居民購買的第一套非經營性自用房產，公共服務、宗教、慈善等非營利性的自用房地產以及文化、科研、環保等事業機構的自用房地產。在大多數情況下，免稅是可以累加的。如果納稅人同時符合兩種或以上的免稅條件，那么就可以將多項免稅在稅基中一同扣除。美國重要的房地產免稅政策主要包括宅地免稅政策、退伍軍人免稅政策和老年人免稅政策。為解決房地產評估價值和納稅人當期收入不匹配的問題，美國推出了房地產稅的“斷路器”的稅收抵免。斷路器可以簡述為，當房地產稅納稅額超過納稅人收入一定比例后，在房地產稅中可以得到相應的減免（何楊等，2018）。

減稅是指對于特定財產的部分價值不予課稅的優惠政策。減稅主要包括稅基減免、稅率優惠、免征優惠三種類型。稅基減免是通過縮小計稅依據來實現稅收減免，其措施包括對于稅基評估的增長值進行限制；稅率優惠是指對于不同的群體、不同類別的財產實行差別稅率，大多數州的稅率介于0.8%與3%之間；免征優惠則適用于按一定的標準對居民的普通住宅給予一定的免征優惠。延期納稅是對由于外部原因造成納稅人的財產價值的大幅上升時仍按照財產的原有價值進行納稅的一種稅負減免政策，而所納稅款與應納稅款之間的差額可以推遲到以后進行繳納，至于兩者的差額各州的規定有著不同的規定。稅款抵扣是在計算個人所得稅時將居民以貸款方式購入自用房產的貸款利息費用給予扣除。由于各州對于房地產稅法的不同，因此在房地產的免稅政策上就存在著差異，以下以佛羅里達州為例進行更具體的介紹。

佛羅里達州法典規定如作了有關財產稅豁免事項。免稅申請應該在每年的1月1日至3月1日之間做出，沒有按期提交免稅申請將導致喪失免稅資格，在特殊情況下允許延期申請。在初次申請獲得批準后，大部分免稅資格將按照佛羅里達州法典由財產估價部門自動延期。自動延期保證納稅人不會因為錯過申請免稅而喪失免稅資格，然而也有部分免稅資格需要每年申請更新。在眾多免稅待遇中，住宅免稅是最為重要的一項。每個在1月1日時擁有并居住在佛羅里達州不動產的人，如果以該不動產為永久居住地，他將有資格獲得住宅免稅，可以獲得的免稅額度為25000美元。如果夫妻雙方中有一方為財產所有權人，另一方可以在本人同意下申請免稅。此外，居家使用的動產也可以獲得免稅待遇。

對于那些遭遇不幸的人，財產稅也給予優惠待遇。例如佛羅里達州的完全終生殘族人、寡婦、鰥夫和盲人可以獲得500美元的免稅。退役軍人如果由于戰爭或者不幸在服役期間遭受10%或以上的殘疾程度，將獲得最高達5000美元的免稅。對于年齡超過65歲的人可以獲得額外的住宅免稅。住宅免稅額總計可達稅50000美元。對于年齡超過65歲且因為戰爭而殘疾的退伍軍人，其住宅上的財產稅可以減免。此外，獲得住宅減免稅的納稅人在享受免稅后如果仍有納稅義務，可以申請延遲納稅，應納稅額超過上年收人5%的部分可以延期繳納。對于年齡超過65歲的納稅人，應納稅額超過上年收入3%的部分可以延期繳納。但是，如果延期納稅，可能需要支付相應的利息。此外，在估價過程中，享有住宅免稅待遇的房產增值也受到限制。住宅的增值不能超過前一年的3%或者當年消費價格指數的增長。此優惠待遇源自一項稱為“拯救我們的房屋”的政策（楊小強等，2011）。

另外，農業用地的估價方法區別于商業用地。因此，如何區別商業用地和農業用地非常重要。為了符合農業用地的條件，在1月1日當日，該土地需作為農業用地使用或者合理努力使該地作為農業用地使用。如果土地是善意地用于農業用途，其價值就是基于其正常的農業實用而非其市場價值。庭院不得作為農業用地，而要按照市場價值估價；作為住宅一部分的庭院雖然與住房分開估價但可以獲得住宅免稅待遇。有關農業用地的待遇需要在每年1月1日至3月1日之間申請。如果發生了所有權的變更或實地考察發現土地未善意地用于農業用途，土地將失去該資格。農業用地資格不可轉讓，如果土地發生了轉讓則該土地的資格需要重新申請(楊小強等，2011)。

三、美國房地產稅的征收

（一）估價

美國房地產稅通常將房地產評估的市場價值作為計稅依據，市場價值是指在沒有任何外部條件干擾下，買方和賣方有充分信息的情況下，自愿交易所形成的市場價格。財產的估計通常包括比較銷售價格法、成本法以及收益法三種方法。

比較銷售價格法是通過比較最近交易的具有相似特點的房地產價格得出相應房地產的應稅價值，適用于有著充分的交易信息，交易數量較大的情況；成本法是通過評估資產的重置成本以及相應的折舊因素來確定市場價值，適用于市場交易數量較少或者特殊的不動產的估計；收益法是通過分析計算房地產未來預期收益的現值之和進行市場價值的評估，適用于酒店、辦公樓等大型投資財產的評估。為提高房地產價值評估的效率，滿足在較短的時間內實現對大量房地產價值的評估，美國將計算機批量評估系統與地理信息系統相結合以實現大量、快速的市場價值評估。

房地產稅作為一種地方稅種，各州對于房地產市場價值的評估有著不同的規定。比如新澤西州規定，房地產稅以房地產市場價為依據核定計稅價值，而紐約州則按照房產全部價值的一定比例作為計稅價值。在房地產的實際估價過程中，估計價值通常遠低于市場的實際交易價格，一方面是出于政府吸引外來資本的需要①，另一方面是出于降低民眾對于房地產稅征收的不滿。大多數情況下，政府會將估計的房地產價值定為市場價格的3/4甚至一半。例如，加利福尼亞州房地產稅法規定，房地產稅的課稅依據是房地產的市場價格，但僅以當地政府專門從事房地產價值評估部門所確定的市場價的40%作為課稅價格。根據13號法案的修訂，大部分由地方評估的不動產（與由州評估的財產對應）按財產取得時的市場價格（基年價值），根據通脹情況調整后（經調整的基年價值）作為該財產的評估價值(楊小強等，2011)。

（二）爭議處理

在土地估價人員對本地所有財產的完全市場價值進行估價之后，如果納稅人對評估機構的評估結果有異議，首先可以與稅基評估機構進行申訴，并提供必要的證據，以保證估價人員獲得更加全面的信息，雙方就爭議的事實進行協商，若雙方就估價達成一致，則爭議解決，否則可以進入下一程序進行申訴。其次，在協商不能達成滿意結果之后，納稅人可以向政府復核委員會進行申訴。委員會成員通常具有豐富的房地產評估經驗和相關和法律知識，通常由政府直接任命。納稅人向委員會陳述理由并提供證據，由復核委員會對結果給出書面意見。如果復核委員會的申訴也沒有達成滿意的結果，那么納稅人可以向法院或法庭提起法律訴訟。在美國，房地產估價的爭議通常由專門的稅收法庭或稅收法院受理，地方未設稅務法庭或稅收法院的，由地方法院受理。在申訴期間，納稅人仍需要按通知單納稅。

（三）稅率

美國沒有統一的房地產稅率，房地產稅率因為地區的差異而有所不同，大部分地區的稅率介于0.8%與3%之間。房地產稅率由地方政府根據財政支出預算計算出的房地產稅的數額與房地產的應稅價值確定。首先，由地方政府確定本年度財政支出總額，并且通過預算收支總額決定財政支出中由房地產稅提供的數額，其次通過評估機構確定房地產的應稅價值，最后地方政府通過預算支出中房地產稅的數額和房地產的應稅價值確定房地產稅稅率。比如，如果某地方政府下一年的財政預算支出為3億美元，其中由房地產稅來負擔的數額為2億美元，假設該區域內房地產的應稅價值為200億美元，那么該地區房地產稅的稅率為2億美元除以200億美元，即稅率為1%。

此外，美國的房地產稅制考慮較為周全，對未婚和已婚的標準不同，并根據房地產所處地理位置不同實行不同的稅率，如郡、城市和學區三者之間的稅率比例為1：1:5（胡怡建等，2017）。加利福尼亞州房地產稅稅率由基本稅率與附加稅率構成，基本稅率為1%，附加稅率是根據到期政府債券與加利福尼亞州應稅財產應稅價值總額確定的一個百分數，根據到期債券數額的不同，不同郡的稅率可能不一樣，同一郡不同地方的稅率也可能不一樣。

注釋：

①房地產稅既是一種受益稅，又是一種資本稅。房產稅的征收會影響資本的回報率和不動產的價格，因此盡管土地無法流動，但資本可以自由流動，在這一情況下房地產稅會扭曲資本的使用，導致資本從高稅率區域流向低稅率的區域，造成全國存量資本配置效率降低。因此，為吸引資本流入，政府存在壓低實際房地產稅稅負的動機。