房地產企業全面預算管理實施路徑

付新珂

【摘? 要】在國家“房住不炒”的宏觀環境和融資政策不斷收緊的調控背景下，房地產企業為了更好地適應市場發展，需加強全面預算管理的把控，尤其要關注全過程的風險控制和監督管理，這是當前房地產行業面臨的重要問題。在提高房地產行業的計劃、調控、評價能力，從而促進管理者全面地了解房地產公司的經營目標、年終利潤和戰略策略，以及安排公司項目的進度、調配、成本、籌劃等的費用方面，全面預算管理將會發揮關鍵的作用。

【Abstract】In the context of the macro-environment of "houses are for living in and not for speculative investment" and the tightening of financing policies， in order to better adapt to the market development， real estate enterprises need to strengthen the control of comprehensive budget management， especially pay attention to the whole process of risk control and supervision and management， which is an important issue facing the real estate industry. Comprehensive budget management will play a key role in improving the planning， regulation and evaluation ability of the real estate industry， so as to promote managers to comprehensively understand the business objectives， year-end profits and strategic strategies of real estate enterprises， as well as the cost of arranging the schedule， allocation， cost and planning of the company's projects.

【關鍵詞】房地產;全面預算管理;實施路徑

【Keywords】real estate; comprehensive budget management; implementation path

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2021）03-0021-02

1 引言

在房地產企業持久穩定的戰略的指導下，為了實現企業價值的最大化，必須實現房地產企業利潤的最大化，最好的方式就是對房地產企業進行全面預算的管理。全面預算管理的目的是通過財務全過程進行提前計劃，過程中進行跟蹤和控制，遇到實際問題和計劃有偏差，再不斷地調整，并且落到實處。

2 房地產行業全面預算的重要意義以及特點

2.1 重要意義

對房地產行業來說，每一個企業都需要具備長遠的目標規劃和短期的目標規劃，要加強企業的正規化管理和標準化管理。同時，要有實現長期目標規劃和短期目標規劃的具體措施，在這個過程中，全面預算管理在企業的管理工作中就占有重要地位。全面預算管理要考慮整個企業的戰略整體目標，并將整體指標分解到各部門的部門目標。在制定和實施過程中，需要企業各部門和員工全面的積極配合，才能更好地實施。通過部門之間加強有效溝通和交流，才能有效改善企業的經營現狀，提升員工整體的工作效率。另外，在企業的KPI及指標績效年終評估中，全面預算管理執行的結果作為重要的評價指標，可以評判企業以前的歷史業績，并且為后續的管理提供相關的數據支撐。

2.2 特點

房地產行業全面預算管理具有三個重要的特點：第一，全方位;第二，全員性;第三，過程性。另外，全面預算管理也有其獨特的特點：一是要以工程項目核算為核心點，房地產行業的項目種類多樣，標準復雜，核算也比較復雜，成本比較大，時間跨度長等，這些都決定了企業要以工程項目核算作為核心;二是以現金流和預算作為基礎點，房地產行業具有高風險、高負債和高收益的特點，這就要求了房地產行業想要持續發展，那么就必須具備足夠的現金流，要能夠維持項目的正常開展，使得項目順利地進行，同時還要編制出現金流預算表;三是要以房地產項目的關節點作為編制的前提，房地產項目結算、銷售、施工等過程都是其關鍵點，因此，在編制的過程中面臨的因素不同，就要仔細地考慮每一個關鍵點受外界環境因素的影響，會產生不同的結果。

3 全面預算管理的基礎

3.1 根據項目不同而有所側重

項目開發初期的最終目標就是實現利潤的最大化。而在一個項目中，項目的預算首要任務就是資金的控制，并且在項目結束之后，要復盤分析項目的整體完成情況，分析項目推進過程的優勢和劣勢，為后續其他項目的開發提供參考意見。

3.2 項目成本的控制

房地產企業的項目，在控制成本時會直接對經濟利益產生影響。另外，房地產又具有不確定性因素，涉及的金額大，范圍廣，影響因素多，項目的時間跨度也很長，因此，對項目成本的科學預測也需要進行多方面的考慮?，F如今，很多企業都面臨著越來越復雜的經營環境，房地產行業需要進行很好的預算控制，就可以采用多種類型的方法，在成本控制方面實現精確化和良性的發展。

3.3 項目的設計定位會影響項目的預算

關于企業項目的主體結構，以及存在的形態等相關指標，在此項目開發的初始階段就會作相關的決定，當設計好建筑結構方案之后，會適當地調整建筑的難度，因此，在企業項目的前期設計過程中，要計算此項目開發的總成本以及時間進度。在項目的過程中也要規劃設計不充分的地方，應考慮變動因素，當預算出現問題時要及時地調整，并且還要針對調整的結果進行執行，特別是當預算上存在較大差異時。

3.4 做好關鍵節點的動態控制

一個項目的關節點有很多，可細分到關節點進行全面預算管理，要選擇正確的施工單位，并且完成設計、辦理相關證書、驗收工程、交房入戶，以及做相關的銷售工作等。這樣不僅可以做好經濟利潤分析，還可以規劃資金，確保企業項目的順利完成，避免突發狀況的發生，做好項目的風險規范。

3.5 項目開發的進度以及預算內容的一致性

在項目開發的過程中要具體量化預算的表現，并且要在脫離基礎情況的狀況下，使資源配置能夠規避項目風險的作用充分地發揮出來。同時，在企業項目開發的進度和預算的內容要保持一致性。

4 房地產企業改革全面預算管理的實施路徑

4.1 建立全面預算的管理制度

為了全面保障預算管理的具體實施，必須要建立相關的管理制度和具體的操作指引。以全員作基礎，以全方位作為要求，以全過程作為相關標準，一是有關工作人員在進行全面預算管理流程文件的應用時，要包括分析、執行、控制、考核等工作流程。二是要結合房地產企業自身具有的特點，再制定全面預算管理的策略。三是要和企業本身的管理制度相匹配，要對企業的財務管理以及各部門之間的業務進行調控管理和監督管理。

4.2 加強全面預算的考核

績效考核的設定難度是比較大的，并不是可以直接參考標桿企業就可以制定的，房地產企業之間的戰略目標、企業特點、企業文化和管理制度之間存在著巨大的差異。因此，要做到精確化設計和準確化的設計，要綜合績效考核的主要依據，就是企業項目的關鍵節點以及全面預算管理，要按照預算的實際情況進行考核，要按照平衡積分卡的預算進行分解，對企業的每個員工的崗位職責，以及部門設定的部門完成相關指標，作為部門的主要考核依據。而指標考核的系數是公司各項目實際完成的具體情況，以及整體的工作的全面預算業績，就是最后所得的分數，要將全面預算管理和房地產行業的績效考核相結合，從而推動房地產行業全員認真地執行各項規章制度，以及鞭策全面預算做到不流于形式，而是落實到具體的實際操作中。

4.3 建立科學的信息系統和建立全面預算管理的平臺

建立科學的信息系統是全面預算管理最關鍵的一步，要通過強大的信息庫建立合理的信息管理系統。對整個房地產行業的信息能夠及時地掌握并制定出相應的預案，要結合房地產企業的實際情況，根據信息系統提供的相關數據展開具體的分析，從而實現房地產企業價值最大化的最終目的。因此，房地產行業要做好全面預算平臺的人員培訓，以及更新維護等，要把數據庫建立成科學的信息管理系統。例如，融創企業的房源信息，以及物業管理、銷售、開發等，因此，要針對房地產行業研究專門的管理軟件，從而促進全面預算管理的信息化和專業化。

4.4 嚴格地執行全面預算管理

房地產企業通常不會隨意地調整其公司的預算問題，例如，緊急調整和半年度調整都是用于需要調整的具體情況中，要具體地分析公司和總結公司半年來的具體經營狀況，并且要根據公司的實際狀況對下半年的預算進行相應的調整，這就是半年度調整。而緊急調整，要得到公司董事會的批準，并且要在不影響公司正常經營活動的情況下，才能進行相關的調整，緊急調整是需要依據嚴格的標準，并且結合企業的實際具體情況，不能夠多次或者重復地調整。

5 結語

綜上所述，作為提升自身企業管理水平的重要組成部分，房地產行業需要結合自身發展特點，建立起符合企業特色的全面預算管理制度和運營體系，在執行全面預算管理的過程中，要將企業的戰略目標和管理策略結合進行。要建立一整套完善的約束、激勵和權責機制，要深化企業目標，做好成本控制，最終實現現金和利潤增長兩條線路，為后續可持續發展提供支持。通過全方位的以及全員的預算管理，最終促使房地產企業變得越來越好，發展越來越順暢。

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