房地產企業融資效率分析
——基于DEA模型

廣州新華學院

引言

房地產行業不僅是我國國民經濟重要增長點產業，還涉及家電、建筑、裝飾和冶金等眾多產業，并且與金融業息息相關。隨著經濟一體化和轉型趨勢，房地產公司面臨來自國內外市場日益增加競爭壓力，如缺乏融資渠道、緩慢融資效率、流動性不足以及沉重債務等。由于房地產行業具有迫切需要現金回流特點，資金是限制房地產企業發展一個關鍵因素，企業需要從內部和外部兩個方面進行融資，因此融資效率水平非常重要。而限購政策遏制投資需求，降低房價，銀行貸款政策針對房地產企業優惠力度也大大減弱，使房地產資金回籠速度減慢。同時我國融資市場環境尚未健全，房地產企業融資模式渠道與資金有效資源配置有待改善。

因此，融資已成為影響房地產公司發展關鍵因素。針對房地產行業融資規模不斷增長，融資效率低，融資成本高等現狀特點，研究房地產企業融資效率具有重要意義?；源耍疚难芯糠康禺a企業融資效率，此研究不但豐富融資效率內容，而且為房地產及其他企業融資決策提供參考。

一、融資效率及其評價方法

（一）融資效率及影響因素

融資效率是指企業在融資活動中所達到的效能。融資效率常常用于判別融資模式高效與否，如果通過融資能產生較高資金效能，表明該融資模式適合公司發展，反之則不然?，F歸納影響房地產融資效率投入產出指標如表1。

表1 影響房企融資效率投入產出指標表

（二）數據包絡分析法（DEA模型）

融資效率評價方法主要有實證分析法、層次分析法以及數據包絡分析法等。由于數據包絡分析法（DEA模型）容易獲取模型數據及廣泛應用，因此本文使用DEA模型分析房地產企業融資效率。數據包絡分析法是基于企業投入與產出分析，計算兩者比例關系，即：“多投入、多產出”評價體系，從表1中選取投入產出具體分析指標如表2。

表2 投入產出指標表

DEA模型由綜合效率、純技術效率和規模效率組成，純技術效率和規模效率構成綜合效率，企業管理與技術水平影響純技術效率，企業實際經營規模影響規模效率，它們之間關系如下面公式（1）和（2）所示。模型計算過程如下，先采用上表2投入產出指標，計算出所采用企業與數據樣本根據各指標公式計算出分布情況，然后運用DEA模型相關軟件計算出CCR模型和BCC模型，最后運用公式進行計算再分析得出結果。倘若綜合效率等于純技術效率，此時規模效率為1，企業處于最佳規模；如規模效率小于1，規模效益遞增，規模效率大于1，規模效益遞減。

二、房地產企業融資效率分析

（一）樣本選取及數據來源

本文選取10家有代表性房地產上市公司 2018 年數據作為研究對象，運用DEA模型測算其中融資效率。十家樣本公司和其投入產出指標分布如表3和4。

表3 十家房地產上市公司

表4 各投入產出指標分布情況表

由表4可知，大部分房地產企業的資產都在5000億以上，資產越多，規模越大，企業規模勢必影響融資效率。有兩家企業財務費用小于0，利息支出小于收入，表明這兩家房地產企業資金較為充足，大部分房地產企業財務費用為正，房地產業是資金需求量較大行業，為了保持企業發展需要獲得更多資金，因此提高融資效率成為必然。只有一家房企資產負債率處于0.50～0.60水平，其他九家企業處于高資產負債率水平，在0.70以上，因此它們需要承擔較高財務風險。

總資產周轉速率越大，企業銷售能力越強，資產利用率就越高。對于總資產周轉率，大部分企業集中在0.20.3之間，說明營運效率差別不大。對于凈資產收益率而言，處于15%～40%為正常水平，在此范圍內，該項指標數值越大，說明投資收益越大，獲利能力越強，企業獲利能力同樣影響融資能力。

（二）基于DEA模型融資效率分析

運用相關軟件DEA-SOLVER Pro5.0，得出這十家房地產上市公司融資效率如表5。

表5 融資效率數值表

由表5可知，這十家房地產綜合效率平均值為0.86，且規模效率0.95小于1，規模效益遞增。中國海外發展、碧桂園、龍湖地產、金地集團綜合效率均為1且等于純技術效率，規模效率為1，說明這四家公司具有最佳規模。中國恒大和華夏幸福它們的綜合效率都遠低于1，主要受純技術效率影響，因此需要提升公司經營效率。

從表5可知，大部分企業純技術效率接近或等于1，表明大部分企業經營效率尚可。只有恒大和華夏幸福這兩家企業純技術效率嚴重偏離有效值1，表明其運營方式和管理水平較低，應加強運營管理水平，積極開拓新型融資方式，提升融資效率。

規模效率是受規模收益變化影響生產效率，當比例效率為1，則為最佳規模；否則，規模效率所有損失。表5可知，十家公司規模效率平均值接近1，其中中國海外發展、碧桂園、龍湖地產、金地集團規模效率均為1，因此它們的規模為最佳規模。而萬科和中國恒大規模效率偏離均值，都小于1，其規模效益遞增，說明沒有合理利用資源，可能投入大造成資源損失或投入不合理。因此，企業應優化資源配置，使其均衡發展達到最優規模效益。

三、結論及建議

本文基于2018年十家有代表性房地產上市公司，根據DEA模型研究融資效率，得出如下結論：① 十家房地產上市公司綜合效率均值為0.86，同時受純技術效率和規模效率影響。② 十家房地產上市公司純技術效率均值為0.91，大部分公司純技術效率接近或等于1，表明企業經營效率比較高。③ 十家公司規模效率平均值接近1，表明其規模接近最佳規模。

針對以上結論，提出如下建議：① 合理安排融資結構、提升融資效率、給企業帶來經濟效益。房地產企業應考慮除了銀行外其他類型融資方式，改善融資結構比例，降低損失風險，企業可運用多種融資方式渠道建立健全融資市場體制。② 房企應優化資源配置，積極開拓新型融資方式，提升資本結構趨向合理化，降低融資成本，緩解償債壓力，提高企業融資效率。

結語

房地產業關系民生和國民經濟，行業最大特點是需要足夠資金，解決資金困難方法之一是籌集資金，提高融資效率。本文基于十家房地產上市公司DEA模型研究房地產業融資效率。研究發現，這十家房企綜合效率主要受純技術效率影響較大，大部分企業經營效率尚可，且總體規模接近最佳規模。為進一步發展房地產業，企業應合理有效安排融資結構，均衡融資方式比重，融資方式多樣化。降低融資成本從而降低企業風險，提升融資能力以使房地產業健康發展；政府需更積極加強宏觀調控，健全和完善有關房地產業經濟和法制體系。