梳理政府工作報告 解析最新住房政策

摘要：2021年是我國全面開啟現代化建設新征程的第一年，也是我國在新冠肺炎疫情、世界經濟深度衰退等沖擊下的經濟復蘇年。今年的政府工作報告作為關鍵時間節點的總結和展望，有效地銜接“十三五”和“十四五”時期的各項工作和安排，具有重要意義。通過梳理2021年政府工作報告中關于住房領域的各項表述，總結其制定背景和已完成工作，解析未來一段時期內住房政策和走向，為學界和業界提供參考。

關鍵詞：政府工作報告;房地產;住房租賃;經營貸

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2021）04-0014-17 收稿日期：2021-03-24

作者簡介：李嘉珣，住房和城鄉建設部政策研究中心。

2021年3月5日，第十三屆全國人民代表大會第四次會議在人民大會堂舉行，國務院總理李克強代表國務院作政府工作報告。相比于過去幾年的政府工作報告，本年度政府工作報告在房地產調控、大城市住房問題、租賃住房、老舊小區改造等民眾關心的熱點問題上均有涉及，其中“解決大城市住房突出問題”的表述首次出現在政府工作報告中，對新市民、青年人的住房困難及租賃住房有較大篇幅涉及，體現了本年中央在住房領域的著力點。

1 “房住不炒”定力十足，“維穩”目標置于更重要位置

自2016年中央提出“房住不炒”定位后，其已經成為中國房地產的總基調，讓住房回歸居住屬性的意圖和決心逐漸增強。雖然2020年我國受到國內外諸多不利因素的考驗，經濟下行壓力加大、財政收支矛盾突出，但今年政府工作報告依然提出堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，彰顯國家對促進房地產市場平穩健康發展的定力和決心，也改變了過去“三年調控、兩年放松”的調控機制，更有利于建立房地產長效機制。此外，本年政府工作報告中涉及房地產部分的表述使用的是“住房”，這既是對“房住不炒”定位的呼應，也是對住房是“類公共產品”屬性的定性，為后續解決住房問題發布相關政策鋪平道路。同時，相對于2020年政府工作報告，本年工作報告增加了“穩地價、穩房價、穩預期”的表述，說明未來一年“三穩”被置于更重要的位置，既要遏制房價大漲，又要防范房價大跌。2020年我國房地產市場呈現出嚴重分化狀況，一線城市二手住宅價格漲幅遠超二三線城市，東部地區城市房價漲幅高于中西部地區城市，南北分化也日益嚴重，局部地區市場聚集較大風險，不動產泡沫呈現深化趨勢。因此，對于上漲城市，未來要打通地價和房價，遏制房企非理性拿地行為，調整住宅供應結構，增加中小戶型商品住房供應。同時，要加強對自媒體、房屋中介監管力度，對煽動市場情緒、惡意炒作房價、制造市場恐慌氣氛的行為給予堅決打擊，維護健康的市場秩序，穩定市場預期。

2 貨幣政策回歸常態，房地產“去金融化”勢頭延續

今年的政府工作報告對于貨幣政策定調延續了2020年中央經濟工作會議和央行2020年第四季度貨幣政策執行報告中對于貨幣政策的提法，提出“穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度”。這表明未來一段時間我國并非跟從西方各國進行大規模量化寬松政策，而是通過結構性政策工具精準施策。隨著國內疫情得到有效控制，經濟復蘇勢頭逐漸向好，貨幣政策將回歸常態。自2020年起，主管部門按照“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”思路進行政策制定和市場監管，對行業進行“去金融化”。其中，2020年8月，住建部與人民銀行在北京召開房企座談會，明確了收緊房地產企業融資的“三道紅線”政策;2020年12月底，央行及銀保監會聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，建立了約束性的房地產貸款集中度管理制度。未來，在我國經濟內生動能逐步復蘇的情況下，房地產信貸將受到部分沖擊，在貨幣寬松時期高價拿地的房企可能將面臨較大流動性風險。因此，房企應著重關注貨幣政策動態，加強財務管理、銷售回款等方面能力，提前為貨幣政策回歸常態化做足準備。

3 推動教育平權，打破“學區房”教育壟斷

本年政府工作報告中涉及教育的表述將對“學區房”產生一定影響。為保障義務教育階段學生平等享有受教育權，我國入學政策施行以戶籍所在地區位劃分的“就近入學”原則，這導致居民住房深度綁定教育資源，擁有更好學區的住房價格普遍較高，“天價學區房”的報道更是屢見不鮮。新冠疫情后，寬松的信貸政策和部分出國留學生回國求學，一二線城市的學區房漲幅明顯，“學區溢價”大幅增加，投機炒作氛圍濃厚。本年政府工作報告中出現“全面深化教育領域綜合改革”“推動義務教育優質均衡發展和城鄉一體化”“教育公平和質量較大提升”等表述，表明政府將著力解決教育不均衡現象，未來將出臺各種政策降低“學區房”熱度。事實上，近年來政府一直致力于教育均衡化的改革。教育部在2018年和2019年《做好普通中小學入學通知》等文件中，多次強調要推行民辦學校與公辦學校同步招生;2020年北京市西城區教委發布新政，在2020年7月31日后購入本區房屋的家庭適齡子女申請入小學時將以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學;2021年3月，上海市教委發布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，規定從2022年起上海的高中招生將分為自主招生錄取、名額分配綜合評價錄取和統一招生錄取3種類型。上述政策的出臺不僅對促進教育平權有重大意義，也對引導居民理性購房有引導作用。未來，預計各地政府將出臺相應的政策促進教育資源的均衡化，以期打破房子對教育資源的壟斷行為。

4 打擊“經營貸”流入房地產行為，引導資金合理使用

受疫情影響，金融部門響應國家號召，為支持各行業復產復工提供低利率的經營貸、抵押貸。但由于審批、監管等原因，一部分本該用來扶持實體經濟的貸款被違規挪用到房地產市場，間接造成部分城市房價暴漲。盡管本年政府工作報告并未直接表明要打擊資金違規挪用現象，但有“使資金更多流向科技創新、綠色發展，更多流向小微企業、個體工商戶、新型農業經營主體，對受疫情持續影響行業企業給予定向支持”的表述，強調了當前資金的性質和使用范圍。同時，近期監管高層曾多次表述“房地產是現階段我國金融風險方面最大的‘灰犀牛”“杠桿率居高不下成金融風險總源頭”，表明監管部門已經將房地產作為重要的宏觀審慎管理目標對待，對經營貸、消費貸違規流入房地產領域行為采取更嚴厲的措施。2021年以來，北京、上海、廣州、深圳等多地監管部門已經發文，針對經營消費貸違規入樓市進行排查工作，一經發現將嚴肅處理。對房地產領域進行資金管控也是為了避免單一行業過度擠占金融資源形成“虹吸效應”，讓信貸更多惠及小微企業、綠色發展、新型基礎設施建設的領域，增強公共設施和公共服務能力，為擴大內需及新型城鎮化提供信貸保障。

5 老舊小區改造繼續發力，探索社會資本介入模式

老舊小區改造是一項重大的民生工程和發展工程，既被賦予城市發展轉型的政治任務，又是改善民生福祉的重要落腳點。2020年，老舊小區改造作為“雙循環”背景下穩定經濟的重要組成部分，被放置于更突出的地位。自2019年政府工作報告提出“城鎮老舊小區面廣，要大力進行改造提升”后，老舊小區改造這一重大民生工程已經連續3次在政府工作報告中出現。本年政府工作報告提出“2021年新開工建設城鎮老舊小區5.3萬個”，比2020年增長36%，改造規模再創新高。此外，報告中還提出“發展社區養老、托幼、用餐、保潔等多樣化服務，加強配套設施和無障礙設施建設”，著重拓寬老舊小區改造的內容，重點由以“建筑翻新加固”為主的硬件改造向以“便民服務”的軟件改造過渡，并大力推進電梯安裝、停車位增設等民眾呼聲較高的項目。此外，報告還提出“完善支持社會資本參與政策，進一步拆除妨礙民間投資的各種藩籬”，也表明未來在社會資本探索老舊小區介入機制上更進一步。2020年12月，住建部總結地方經驗，印發了《關于印發城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單（第一批）》，其中就包括政府與居民、社會力量共擔機制的內容。在改造數量逐年遞增、財政負擔持續承壓的情況下，如何合理確定改造資金共擔機制、吸引社會資本介入改造，將成為各地政府接下來所需要思考和探索的重點。

6 解決好大城市住房問題，加強住房租賃市場建設

住房問題不僅關系經濟發展，更是民生領域的重點內容，2020年底舉行的中央經濟工作會議更是將“解決好大城市住房突出問題”作為2021年重點任務之一，“租購并舉”、長租房等方面獲得更加充分的重視。本年政府工作報告不出意外地高度重視住房租賃市場，提到“切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”。預計未來政府將在住房供需矛盾大、新市民流入較多、產業園區密集的城市和地區加大保障性租賃住房的建設，解決措施包括單列租賃住房用地、探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，以及將非住宅房屋改建為保障性租賃住房等。各地根據中央精神加緊落實相關政策和辦法，北京2021年計劃安排集體土地租賃房和公租房用地各150公頃，并綜合利用現有土地一級開發、集體土地入市、存量資源改造、閑置房屋盤活等方式拓寬供應渠道;上海表示要在五大新城探索出臺與中心城區差異化的購房和租賃政策，未來將推出完善租購并舉、租售銜接的人才住房政策;深圳在2021年將在加快推進立法工作、多渠道增加租賃住房供應和整頓租賃市場秩序等方面發力，推進“全國完善住房保障體系試點城市”建設工作。預計更多地區將出臺涵蓋市場規范、土地供應傾斜、人才引進等方面的支持措施，住房租賃建設制度有望更加細化和完善。