我國保險公司投資養老地產現狀及政策建議

石響，王邦大，黃咸琳

（蘭州財經大學，蘭州730020）

一、研究背景和意義

（一）研究背景

自2000年以來我國老年人口比例一直呈現逐年增加態勢。截至2019年底，我國60周歲及以上老年人口為25 388萬人，占總人口的18.1%，其中65周歲以上老年人口為17 603萬人，占總人口的12.6%。如圖1所示，2015年—2019年我國60周歲以上老人占比持續增加。按照國際標準，65周歲以上人口占總人口的比例超過7%，為一個國家或地區進入老齡化社會的標準。按照這一國際標準，我國目前已經跨入老年化國家的行列，并且已經發展成為嚴重老齡化國家。預計到2040年，我國的老年人口將達到4億左右，比重約為總人口的1/4，也就是每四個人就有一位老人，我國的老齡化問題已經進入到了刻不容緩的地步。

圖1 2015—2019年60周歲及以上老年人口及其占全國總人口比重

與此同時，我國養老服務業的短板明顯，根據中國民政部的相關數據，截至2019年底，全國共有各類養老機構和設施20.4萬個，養老床位合計775萬張，比上年增長6.6%，每千名老年人擁有養老床位30.5萬張。從圖2可以看出，近五年養老床位基本不變，但是每千名老人擁有養老床位確是穩中有降，每千名老人養老床位供需的數量和結構矛盾依然存在，老年人口眾多而養老床位數量有限，造成養老床位供給小于需求，老年人口整體生活水平普遍偏低；另外從分配上看，農村養老床位占比較大，由于城市老年人口對養老床位的需求量比農村更大，造成農村養老床位出現閑置而城市養老床位不足的尷尬境地，城鄉養老床位供求關系不平衡結構更加顯現。

圖2 2015—2019年每千名老人擁有的床位數

（二）研究意義

中國老齡科學研究中心的調查數據顯示，城市老年人中有42.8%的人具有存款，并且老年人的收入呈現不斷增長的趨勢。按照一年消費退休金的80%來計算，消費金額超過6 000億元，但在居民消費總額中僅占8.2%，表明中國的養老服務產業擁有巨大的發展潛力。另外人口老齡化也使社會基本養老保險體系面臨巨大的壓力，中央政府對社會基本養老保險的財政支出也逐年增加，中央的財政壓力顯著增大。

為了解決日益嚴重的人口老齡化問題，急需社會上的資本參與我國社會保障制度的建設。融資問題是我國養老產業發展中首先要解決的問題，其中養老地產是養老產業的創新成果，其投資回收期長、盈利相對穩定的特點符合保險公司長期投資。與傳統地產商相比，保險公司投資養老地產有三個優勢，第一就是保險公司擁有巨大的資金優勢；第二就是保險公司具有良好的長期理財能力；第三就是保險公司具有強大的營銷網絡，以及養老地產與保險產品具有協同效應。保險公司因其天然的優勢無疑成為最適合投資養老地產的企業，保險公司投資養老地產可以降低融資和運營成本，可拉長保險產業鏈。

保險資金投資養老地產不僅可以對我國養老產業的發展提供資金支持，同時能夠合理地運用保險資金，構建更加多層次的投資渠道，有效地解決我國保險公司負債與資產不匹配的難題。

二、我國保險公司投資養老地產的現狀

（一）養老地產的概念

養老地產是我國人口呈現老齡化的趨勢下，由房地產企業或者其他機構精心為老年人居住打造的建筑產品。養老地產實現了品質地產和優良管家服務的有機結合，從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業管理團隊。養老地產主要的產品形態包括：老年公寓、住宅、旅游地產、養老院、托兒所等。

（二）保險公司投資養老地產的可行性分析

1.養老地產前景廣闊。養老產業在我國是一個朝陽產業，但是投資養老產業需要大量的前期資金，并且資金回籠漫長，通常需要10-15年的時間才能實現盈利。因此，大型保險公司自身的屬性很適合投資養老房產，比起房地產開發商，保險機構在項目開發上的經驗稍顯遜色，但是其雄厚的資金實力和因保險單而帶來的高凈值客戶群，確實是其他參與者望塵莫及的。

2.補充我國養老保障體系。我國的養老保障由三個部分構成：第一部分是基本養老保障，由個人賬戶和社會統籌賬戶相結合構成；第二部分是個人儲蓄性養老保障，由個人自愿參加，自主選擇經辦機構；第三部分是企業年金，由企業根據自身的經濟實力，在國家規定的實施條件和實施政策下，為本企業職工建立的一種輔助性養老保障。但是，我國的養老保障體系仍然是以基本養老保險為主，第二部分和第三部分占比很小。因此，我國老年人退休收入的主要來源仍然是社會基本養老保障，急需保險公司這樣擁有大量閑置資金的公司參與到我國的養老保障體系中來，由保險公司投資打造養老地產，可以在一定程度上解決我國老年人養老問題。

3.國家的政策支持。2009年10月1日起實施的新《保險法》拓寬了保險資金的運用范圍，從法律層面上允許保險資金投資不動產；2010年9月，保險監督管理委員會發布《保險資金投資不動產暫行辦法》，規范了保險資金對不動產投資的具體過程；2014年4月，保險監督管理委員會發布了《保險業服務新型城鎮化發展的指導意見》，鼓勵保險公司參與養老業務，從而促進養老產業的進步。

4.有利于擴展保險公司產業鏈。養老地產與房地產的最大區別就在于它不僅僅是建筑，而且是與醫療、文化、養老設施以及保險產品相聯系的產業。養老地產可以與養老保險相結合，提升保險公司的競爭力，另外被保險人也能在享受養老保險的同時享受等值的養老服務，另外保險公司的高凈值客戶群也能為養老地產提供客戶來源和資金支持，形成互補態勢。總之，保險公司有必要拓展其產業鏈，充分發揮自身在養老方面的優勢，將產品和服務結合起來，滿足客戶的一體化需求。

（三）保險公司參與養老地產的方式

1.全資模式。全資模式就是保險公司既是投資商又是運營商，這種模式具有較強的可控性，保險公司能夠按照自己的目標制定投資計劃并實施，避免與合資方出現管理矛盾。但是保險公司可能沒有投入養老市場的相關經驗，缺乏專業的管理技能；另外這種模式占用保險機構大量資金，并且資金回籠慢，有可能對保險機構的償付能力產生影響。泰康人壽保險股份有限公司就采用全資模式投資養老地產，泰康人壽旗下“泰康之家”是專門從事養老社區建設與投資運營的投資公司。

2.股權合作模式。股權模式下，保險公司作為投資商，與運營商和開發商聯合成立股份公司，保險公司提供資金支持和風險控制咨詢，開發商提供技術和市場開發，投資收益按股權比例分配，共擔風險，共享利潤。該模式有利于充分開發商和保險公司各自的長處，能有效規避保險公司盲目投資帶來的風險；同時，與地產商的合作，能學習社區管理經驗。該模式有望成為國內保險公司進軍養老地產的主要模式。

3.股權投資模式。股權投資模式就是指保險公司戰略性入股運營較為成熟的養老地產企業，有分紅回報。保險公司可在人力資源投入較少的情況下充分享受養老地產行業的高速發展帶來的回報，但是會面臨不能及時退出的風險。

4.購買房地產投資信托基金REITs模式。保險公司通過投資房地產信托投資基金（REITs）成為養老住宅的持有者，獲取長期穩定的投資回報。保險公司持有REITs可以有穩定的投資回報，符合保險資金收益性、流動性、安全性要求。但是在我國目前還沒有這類產品，因此我國保險公司仍不能通過此種方式投資養老地產。

5.發行類不動產投資基金產品的投資計劃模式。保險資金選擇參與或合作發起私募養老地產基金，以有限合伙形式成立，保險公司可以作為一般合伙人或有限合伙人，通過設置超優先級、優先級和次優先級收益權等權級，保障保險資金投資人的安全。投資計劃的資金架構類似于不動產投資基金或REITs結構，關聯到擔保方、投保方等多方參與者，銀行、上市公司都可以作為擔保方。通過向其他保險公司或者社會閑散資金出售投資計劃產品來回收投資本金，解決養老地產投資規模巨大、持續時間長等問題，從而提高投資的收益率水平。

三、我國保險機構投資養老地產存在的問題

（一）固化的傳統思維

首先，在“養兒防老”的傳統思維下，把老人交給養老社區進行撫養，其影響更多的是家庭和諧與穩定，對于當代國人來說，子女贍養老人，為老人提供生活照料和養老服務，歷來被視為中華民族的美德。而不顧當下的社會傳統觀念認知，強行推廣這一模式，是別人譴責兒女不盡孝道的一種理由，是中國傳統的孝道文化難以接受的現象。

（二）養老地產前期投入資金大、盈利周期長

目前，我國國內養老地產仍然處于起步階段，沒有現成的運營模式可以借鑒，并且前期投入資金量大，盈利周期長，普遍需要10年甚至更長時間才能實現盈利，另外由于監管要求養老地產現階段只能租賃不能出售，這種模式造成養老地產占用了保險公司極大的資金，也很難調動社會其他資本投入的積極性。因此，對投資養老地產的保險公司資金流動方面的管理能力要求極高，這就造成了保險公司以及其他機構對養老地產投資的積極性普遍不高，養老產業發展一直很緩慢。

（三）養老地產人群覆蓋面狹窄

我國目前的養老地產主要是以高凈值客戶群為目標人群，產品年繳費普遍是20萬元起步，這就造成了養老地產覆蓋面狹窄，我國占絕大多數的老年人口不能享受到養老地產帶來的福利，不能很好解決社會人口老齡化的基本問題。

（四）養老地產外部環境有待改善

由于保險公司屬于盈利機構，市場一度懷疑，保險資金通過“養老社區”進入地產業有“炒地”的嫌疑，因此很難享受到政府無償撥發房屋或者土地的優惠政策，也很難享受到稅收減免的紅利。另外，保險公司旗下的投資公司沒有金融牌照，不能進行資產抵押申請，造成保險公司面臨很大的資金流失危險。

四、政策建議

（一）加大宣傳力度，轉變傳統思維觀念

在社會上營造新型養老氛圍，轉變老年人的固有傳統思維；引導樹立新型養老觀念，提高對年輕一輩的教育和宣傳。保險公司也要為養老房產提供更多的免費咨詢，使老年人明白養老地產可以緩解子女的生活壓力，又可以改善自己的老年生活。

（二）養老地產需要社會各行業力量的參與

社會上的所有資金和機構都可以參與到養老地產這個大蛋糕上來，只有這樣，才能充分帶動各行業的融通與交流，養老地產的發展才能不僅僅局限于地產行業，還會涉及到醫療健康、文化娛樂，形成一整套養老服務體系。

（三）積極拓展目標客戶群

保險公司不應該緊緊把客戶放在那些高凈值客戶群身上，而且還要積極探索一些中低端養老服務，可以和第三方養老服務機構合作，既能降低自己的資金投入，又能滿足被保險人的養老服務需求，實現雙贏局面。

（四）需要政府的大力支持

由于保險公司在土地申請上沒有政策優惠，在高昂的土地價格催動下，建成的養老社區也只有保險公司的高凈值客戶有能力居住。政府可以在土地開發上適當地給予保險公司相應的政策優惠，讓其能建成大多數老年人都能住的上的養老社區。另外養老地產前期占據了保險公司大量的資金，造成保險公司現金流量吃緊，容易影響自身的償付能力，政府部門可以允許保險公司出售一部分養老地產用來緩解保險公司的現金流吃緊的問題[10]。只有這樣，保險公司以及其他社會資本才有更大的積極性參與到養老地產的投資建設當中去，為我國的養老保障體系添磚加瓦。