萬科企業股份有限公司財務分析與業績評價

張羽彤

（長春理工大學，吉林 長春 130028）

一、萬科集團及其財務狀況

1.萬科集團簡介

萬科企業股份有限公司于1984年成立，是中國首批上市企業之一，其核心業務為房地產方面的開發，已經成為目前國內最大的住宅開發商。萬科獲得了Sony在客戶服務方面的先驅思想，并在中國引入了“物業管理”的概念。如今，萬科的企業價值觀及其相關服務的管理模型已與該概念緊密相關。以客戶為伙伴傳播價值，以人才為資本，保持領導地位等。2020年，萬科將通過專注于吸收過去現代化的成果來做三件事。第一，是分析市場環境的深入變化，返回到主要業務邏輯，并尋找可能永久導致條件變化的變形方式。第二，著眼于產品和服務的力量，為好起見，提高競爭力和工作效率。第三，深化組織重建，在實踐中檢驗組織能力和效率，使人們能做好工作。

2.萬科集團組織結構

萬科的房地產系統分為三種治理架構：該集團的總部位于第一級；第二級是位于集團總部下的四個地區辦事處，作為最初的機構；第三級位于該區域下方。總部位于與城市（vanke）一致的地方，在內部被稱為“第一線”。在結構上，萬科的管理模式非常簡單，除了在戰略，品牌，資金，研究和流程方面的一線支持外，集團總部主要從三個方向進行：一是投資；二是財務管控；三是人事。除此之外，考慮到地產公司的行業特點，萬科一線公司的運營自由度相當大，不僅體現在對具體項目的判斷和運作上，甚至各個一線公司的組織架構都是不一樣的。

3.萬科集團的財務狀況

（1）資產變動分析

據表中數據分析，2017年開始，萬科流動資產中增加了持有待售的資產69億元。2018年此科目增加了66億元，2018年還增加了流動資產，包括交易性金融資產11900806302.82元，合同資產1364126797.84元；非流動資產中，其他權益工具投資 1636583744.09元其他非流動金融資產1052331100.20元。2019年年末交易性金融資產為11735265424.66元，持有待售資產42億元；其他權益工具投資2249953722.90元，其他非流動金融資產673982298.05元。

表1 萬科房地產公司 2015年～2019年部分財務狀況 （單位：元）

萬科房地產公司在 2015年至2019年資產總額呈增長趨勢，其中流動資產增長了891964978686.64元，非流動資產增長了226668904025.30元，流動資產的增長速度遠超非流動資產的增長速度。

（2）負債變動分析

據表中數據分析，2017年萬科負債科目中多了衍生金融負債，從2018年開始，應付賬款和應付票據合并為一個科目應付票據及應付賬款。2019年合同負債577047227178.73 元，其他流動負債47854227137.67元，租賃負債21277365792.32元。 從表中可以看出從2015年到2018年負債一直呈上升趨勢，增加了817972676108.96元，其中流動負債增加了701852109905.03元，非流動負債增加了16120566203.93元，而2019年負債減少了1106218575499.65元。增加債務的主要原因是，當公司在房地產市場中占有一席之地時，它需要大量的資本來支撐。雖然支付和賬單在許多融資方法中成本相對較低，資金短缺問題在資本鏈被打破時可以暫時解決，但這會給企業帶來相對高的財務風險，并可能進一步影響公司的信譽。

（3）萬科集團的經營成果

凈利潤、利潤總額和營業收入在2015年至2019年持續增加，而總成本在16年上升之后在2017年又下降，2018年和2019年又持續升高。根據萬科集團過去四年的財務數據分析了其財務狀況和操作結果。通過資產和承諾的變化來分析財務狀況，通過凈利潤、總利潤、利潤和總成本的趨勢來分析運營收益。

二、萬科集團財務指標分析

1.償債能力分析

償債能力是指公司流動負債、非流動負債可由預期在該項債務到期前變現資產來償還債務的能力。

據分析可以得到萬科房地產公司流動比率由2015年1.3逐漸降低到2019年降到最低1.13，說明企業短期償債能力強，幾乎沒有什么大的變動；但是速動比率由2015年0.43提升至2017年達到0.5，而后又開始下降，2019年回到0.43，低于1的速動比率通常反映短期償債能力偏低，可能是應收賬款的變現能力比較弱導致了這一指標偏低。資產負債率若小于50%，則說明該企業的償債能力和負債經營能力較好，近五年的資產負債率均高于50%。說明萬科房地產近幾年還是存在償債能力不足的風險。

2.盈利能力分析

表2 萬科房地產公司 2015年～2019年盈利能力分析 （單位：%）

根據表2數據指標可以看出2019年前做出的投資項目產生了收益，使盈利能力上升。但企業在2015年至2017年盈利能力逐年下降。而近幾年有所增加，從公司發布的年報上來看，盈利能力下降是由于萬科出現資產重組，公司股權架構的變化對企業的獲利產生了一定的影響。

公司銷售凈利率在2015年至2016年下降，2015年高于房地產行業平均水平12.6%，2016年低于房地產行業平均水平13.46%，而從2017年銷售凈利率開始逐年增加，2017年高于房地產行業平均水平15.07%，2018年高于房地產行業平均水平10.06%。說明A房地產公司銷售凈利率處于上升趨勢，銷售收入和凈利潤都有較大的上升。從近五年年度報告可以看出物業管理和房地產仍然是是萬科的最主要收入來源。雖然2016年和2017年房地產占主營收入有些許下滑，但整體上幾乎沒有變動，整體營業收入逐年上漲。

3.營運能力分析

營運能力公司社會生產力的微觀表現。考慮了資產周轉率和應收賬款周轉率，對萬科2015年至2019年的營業能力作出了相關數據的分析。

計算數據可以得到，萬科集團總資產周轉率在2015年至2019年前兩年均為0.3左右，從2017年開始驟降至0.24而后兩年仍在 0.2 左右變化且有所下降，說明在萬科在房地產業務實現有質量的增長同時，其銷售能力還是有所減弱。應收賬款周轉率在2015年至2019年由88.79上升204.06，說明萬科集團調整銷售回款策略，使應收賬款周轉率回升。萬科房地產公司在2015年至2019年總資產周轉率雖有所有下降但均高于行業平均水平，說明萬科集團營運能力還是相對穩定且在行業中較強的，但為了企業未來發展還是需要提高經營收益，增加收入。

4.發展能力分析

發展能力又稱之為成長能力。筆者通過選擇總資產增長率和凈收入增長率，連續分析了2015年至2019年的發展潛力。

經過計算，可以得出結論，萬科公司的總資產增長和利潤增長仍然保持正數不變。從2015年到2019年，這一結果是積極的，表明公司規模在擴大，有足夠的發展空間。但2019年總資產增長率卻突然下降了18個百分點，凈利潤增長率下降20個百分點；對于集團內部來說還是出現了營業績效下降的現象，應該與商品房銷售面積大幅下降，三四線城市銷售面積也有所下滑有關。

三、萬科集團的業績評價及發展建議

1.業績評價

通過對萬科2015年至2019年報表分析，結合金融數據行業可以知道，萬科集團近年來的發展狀況良好，雖然因2016年至2017年的股東結構變化引起的公司銷售額下降，但是萬科集團以自己雄厚的實力及在業界的口碑并且集團內部盡快調整了銷售計劃，在2017年看見了有效的結果。

（1）償債能力

從償付能力的角度來看，無論是短期償付能力還是長期償付能力，萬科公司的表現都相對較高。其高償付能力有助于公司的發展，行動進行得更快，現金支付能力高，企業活動靈活。因此，不應該太擔心償付能力，而且狀態很好。

（2）營運能力

從營運能力來看，萬科集團的總資產周轉率、應收賬款周轉率都是沒有太大變化的，并且一直增長，這說明萬科的運營能力指標很穩定，行業融資渠道繼續受到嚴格監管，房地產貸款增速回落。公司應收賬款收回得快，減少拖欠欠款，壞賬準備也比較少；業務處于更穩定的狀態；就資產周轉次數而言，更有效地利用資產就足以證明萬科房地產的響應能力更高。

（3）盈利和發展能力

從盈利和發展能力來看，萬科企業股份有限公司仍然很難從盈利的角度儲存庫存，傳統房地產的好處也消失了。雖然我國的房地產行業仍有很高的需求和購買力作為強有力的支持，但巨大成功的時期已經大大縮短。在未來，我的國家將進入穩定股市的時期。未來萬科仍舊倡導堅持圍繞城市經濟圈布局，以“土地資源變現”為主要方式的業務開展不再成為保證企業盈利能力的核心要素。雖然公司整體的盈利能力沒有下降，但萬科集團目前的盈利方式還是有風險。萬科房地產具有更強大的管理功能。未來業務銷售收入將繼續增長，并具有良好的發展前景。但是，與此同時，業務成本的增加應引起公司管理層的注意，即降低成本對業務至關重要，并直接影響企業的利潤。另外，提高成本也是業務發展的問題。

2.發展建議

（1）精益化管理的加強

結合五年來的財務數據分析，制定公司的征管發展戰略，實施房地產開發業務和物業服務行業的征管是十分必要的。還有，進一步深化對企業未來發展有利的方面，精進效益管理落實到每一個環節就可以提高公司的產品質量，拓寬銷售渠道，很大程度提高銷售收入，這樣對于萬科的經濟收益是非常有好處的。

（2）制定合理股利政策，提升盈利和償債能力

多年來萬科主要以現金股利為主，轉股等為輔，不具有多樣性，久而久之導致一些問題的出現，因此通過適當增加股票股利形式緩解現金外流極為必要，應該以混合股利分配方式為主。目前我國的證券市場還在逐漸完善中，上市公司的融資渠道也相對較少，對于萬科集團來說不能只局限于吸收更多的投資這一驅動因素，制定一些片面的股利政策；而是通過對自身的投資需求有個合理的預算，充分分析外部的投資機會后再來制定較為合理的股利政策，同時還應考慮自身的企業價值和投資者的利益，最終制定出能夠讓各方利益相關者都滿意的股利政策。如果股利政策完善，就可以減少因為萬科股權之爭對企業利潤帶來的傷害。

(3)升級企業已有業務，增強數字化銷售

目前外部環境具有非常高的復雜性和不確定。從長遠看，行業已經進入保有量競爭時代，在這個市場中，市場從賣方市場轉移到了商人市場，客戶競爭在加速發展，企業綜合實力可變的余地更加嚴重。

在目前日益飽和的商業住房市場下，萬科需要改善住宅主要業務的質量。除了改善生活支持基礎設施，它還必須為公共貿易、醫療和交通提供便利，以及擴大人道主義建筑服務的規模。在大型數據背景下使用數字技術來改善銷售，同時實現在線和線下銷售和未來擴大銷售市場。

(4)與城市同步發展、與客戶同步發展

盡管市場面臨許多挑戰，但眾多行業仍為企業發展提供了巨大的機會。平衡不足的問題在不同地區，不同行業中仍然很明顯。在可再生型城市中，有足夠的空間在軌道上開發設施。內容服務具有參與社區管理，城市管理的巨大潛力；住房租賃，冷鏈存儲仍然需求旺盛，持續整合核心驅動器，產品服務重點，創造客戶愿意支付的優質產品，服務和項目。在以客戶為中心、基于現金流、持之以恒地為合作伙伴的斗爭中，不斷創造更真實的價值，優秀的開發專注于客戶的需求，以質量為本，以質為本，以質為本，面向發展的高發展質量的發展─導向型、高質量發展型企業，銷售優質商品和服務，使企業可以取得長足進步。