商業銀行個人住房貸款的風險防范策略

李佳旻

隨著近年來我國社會的進步，房地產行業也得到了迅速的發展，這也在一定程度上帶動了個人住房貸款業務量的提升。但對于商業銀行而言，個人住房貸款業務量的發展所產生的機遇與風險并存。在個人住房貸款業務辦理的過程當中，商業銀行仍舊要充分的重視個人住房貸款的風險，防止因為個人失信等問題對于商業銀行的效益造成影響。但就目前而言，個人住房貸款的風險發生率居高不下，這都在一定程度上影響了商業銀行穩定的發展。因此，如何進一步降低個人住房貸款的風險，做好風險防范策略也就成為了銀行在發展中所面臨的一個重要課題，這也是本文研究的初衷。

商業銀行個人住房貸款風險的分類

個人住房貸款是指居民在購買、改建、建造住房時，由于缺少資金而向金融機構借款的行為。個人住房貸款風險則是在向金融機構借款過程當中所存在的一系列風險。該風險的產生會受到多種因素的影響，包括因為市場動蕩從而導致房價下跌或者是借款人因為個人信用、收入等問題而不能按時償還貸款等，這對于商業銀行的發展都造成了一定程度的影響。根據住房貸款所涉及的主體進行分類，個人住房貸款風險可分為假按揭風險、借款人風險以及銀行內部風險。

假按揭風險

假按揭是相關主體通過虛假的購房行為來騙取銀行的信貸資金，這種行為由于存在一定的隱蔽性，因此對于銀行而言排查起來難度極大。該行為大多都是開發商為了回籠資金，以降低企業在運營過程當中的資金壓力，或者是營造房地產市場虛假繁榮的表象，通過借助朋友或者是親戚的名義來購買房屋，從而通過正常的手續來獲得銀行的信貸資金。該行為大多發生在運營規模較小的開發商中，由于資質一般導致沒有獲得銀行的貸款支持；或者銀行與借款人存在債務關系，承諾代替借款人償還銀行貸款等。由于辦理住房貸款的程序和文件均是合法有效的，因此會對于銀行產生一定的迷惑行為，使得銀行在不利的排查環境中面臨著較大的風險。

借款人風險

借款人是個人住房貸款的主要參與主體，借款人風險主要表現在以下兩個方面。

一是借款人的還款能力降低。由于個人住房貸款的期限較長。在這一時期內，借款人的還款能力會受到多種因素的的影響。包括借款人的身體健康狀況、工作穩定狀況、家庭狀況等。任何一個方面的因素都可能導致借款人的收入水平降低，無法按期償還貸款。這也使得銀行面臨著一定的風險，使得銀行的收益受損。

二是借款人的還款意愿。一方面借款人可能通過欺騙等不正當方式來騙取銀行的貸款。銀行由于時間、人力等各方面因素的影響，導致沒有對于借款人的信用狀況進行準確的核實，為財務風險埋下了隱患。另一方面則是借款人由于信用意識不高，經常性的遺忘按時歸還貸款等，導致銀行無法按期收回款項。另外由于房地產市場下行，導致房價下降，房產總額出現縮水，這也是導致借款人存在理性違約的一個主要因素。

銀行內部風險

在長期的個人住房貸款業務辦理過程中，銀行工作人員也會出現思想麻痹等情況，這都會導致銀行在個人住房貸款業務的辦理過程中出現一定的內部風險。具體而言主要分為以下兩個方面。

一方面是銀行內部操作風險。個人住房貸款業務的辦理對象情況多種多樣，信用情況參差不齊，這都要求了銀行需要對于借款人進行嚴格的信用考核。但由于商業銀行在辦理個人住房貸款業務的過程中，基于業務的數量和金額等方面的考核壓力，降低了對于借款人的信用考核標準。同時為了進一步提高業務辦理進度，簡化了一些必要的審核手續，這都為銀行個人信用貸款業務的風險埋下了伏筆。加之商業銀行在對員工進行培訓的過程中，缺少對于風險方面的培訓內容，導致了銀行工作人員的風險意識較低。在風險信號的識別和發現方面缺乏一定的警覺意識，從而不能對于一些風險進行有效的識別。

另一方面為銀行工作人員的道德風險。即工作人員在工作過程中基于自身利益的考慮，即便是發現借款人的信用不符合相關的標準，或者是所提交的材料存在一定的虛假性，但仍為其辦理貸款業務。更有甚者，部分工作人員會里外串通，通過提供一些虛假的資料來騙取銀行的信貸資金，這都使得銀行面臨著一定的財務風險。

商業銀行個人住房貸款的風險防范策略

嚴防“假按揭”

一方面應對于客戶的信用狀況進行嚴格的考核和調查，對于存在違約記錄的客戶加強重視和考核力度，對其還款能力、還款意愿進行充分的分析。如果借款人本身信用意識較差，即便是有足夠的還款能力，也有可能不按期還款進而導致銀行存在一定的信用風險。因此對于還款人的信用狀況應進行嚴格的考核，將極有可能存在違約風險的借款人拉入黑名單，避免與之發生業務聯系。

另一方面應對于房地產項目的運營情況、房地產開發公司的信用情況、資金情況等進行調查和嚴格的考核。同時對于房地產開發公司領導者的信用狀況、負債情況、品行資歷等進行詳細的了解和分析。根據房地產項目的實施情況確定貸款的額度，防止多次抵押、售后在抵、抵后再售等情況的發生，最大程度的避免財務風險的發生。

建立完善的個人信用制度

完善的個人信用制度是商業銀行在辦理個人住房貸款業務時的主要依據。根據個人信用制度，商業銀行可以決定是否通過個人住房貸款申請以及確定貸款資金規模，進而有效的防止個人住房貸款風險的產生。國家相關部門在制定個人信用制度的過程中，應對于個人的工作情況、收入來源、個人信息、擁有的固定資產情況等進行詳細的調查。同時以審計、財政、稅收等部門所提供的數據為指導，對于個人的信用卡情況、個人支票情況進行周密的信用評價。只有這樣建立了多維度、全方面的評級和個人信用調查機制，才能夠有對于借款人的還款請能力、還款意愿、信用水平進行相應的分析，為商業銀行制定多層級的個人住房貸款條件提供指導與依據。

另外社會應為個人信用制度創設完善的法律環境。包括對于房地產開發商以及借款人的權利義務進行明確的規定，對于開發商以及借款人提供虛假信息或者是拒不履行自身的相關業務的行為制定明確的處罰方式。包括銀行系統不再為其辦理有關信用的金融活動，情節嚴重的需要承擔一定的法律責任。相關法律法規也應保障銀行可采取合理的風險補償方案，為商業銀行有效、合法的處置抵押房產，回收貸款創造良好的法律保障。

加強銀行內部風險防范力度

要最大程度的提高銀行內部風險防范的力度，首先應加強貸前審查。貸前審查主要是對于借款人的信用狀況、資金狀況、還款能力、還款意愿等進行詳細的調查，同時對于借款人現從事的行業、工作穩定情況、行業發展情況進行有效的預測，確保借款人是否具備良好的還款意愿和還款能力。為防止借款人提供虛假資料，應對于借款人的收入證明進行嚴格的審核，以確保準確性。

其次加強貸時審核的力度，包括確保個人住房貸款辦理的流程是否符合相關的規定。對于貸款抵押物價值的評判是否準確和合理。銀行相關人員應與借款人以及配偶進行見面溝通，對于借款的數額、抵押物等信息進行現場核對，避免房地產商和律師前來代替辦理各種手續。

最后應加強貸后管理。對于借款人是否按期償還每一筆貸款進行明確的跟蹤檢查。若發生借款人多次未按期償還貸款的情況，應及時與借款人溝通和聯系。并針對借款人的具體情況制定初步的解決方案，最大程度的防止個人住房貸款的風險擴大化。

結束語

總之為最大程度的降低商業銀行個人住房貸款的風險，商業銀行在運營中應做好風險防范策略。本文的研究認為商業銀行要防范個人住房貸款風險的發生，應嚴防假按揭現象。同時建立完善的個人信用制度，為商業銀行制定多層級的個人住房貸款條件提供指導與依據。當然商業銀行也應加強內部的風險防范力度，包括在貸前、貸中、貸后加強審查和管理，以確保借款人符合相關的貸款條件，避免個人住房貸款風險的發生。

（福建江夏學院）

參考文獻：

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