便宜莫貪購買“問題”房產隱患多

禾刀

時下，在高房價壓力和投資投機等利益誘導下，不少人選擇購買“小產權房”等非商品房。現實中，這些房產因其產生原因和表現形式復雜多樣，不僅會引發違規交易等大量糾紛，也給今后法律關系的穩定和財產歸屬帶來了隱患。

選擇“小產權房”宜三思而后行

【案例】在縣城打工的青年農民唐某苦于買不起房而一次次推遲婚期。兩年前，小伙子從一份房屋預售傳單上得知，郊區某村一在建小區僅需20萬元首付就能入住，他未加深究便與作為開發商的村委會簽訂了買賣合同。一直到第二年底，村委會遲遲沒有依約交付房屋。在得知自己的那套房已經被村委會賣給了別人后，唐某將村委會起訴到了法院。法院經審理認定，被告開發及預售的房屋系小產權房，故雙方簽訂的商品房買賣合同應為無效，遂判決被告返還原告購房款及利息。

【點評】“小產權房”這一稱謂并非法律術語。在現實中往往是一些村集體組織或者開發商以新農村（社區）建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。因此它并不真正構成嚴格法律意義上的產權。因為產生原因不同，其表現形式也復雜多樣，有建在農民宅基地上的，也有因舊村改造、拆遷安置而產生的；有因購房協議得到的，也有因贈與、繼承得到的等等。根據我國《土地管理法》和有關政策規定，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。當購房者發現欲購房屋位于郊區農村、房價又遠遠低于市價、開發商較小或系村集體開發等情況時，應考慮該房產是否為小產權房。本案中，唐某拿不到房子，無法辦理不動產證是必然的。根據當前的法律，法院審理時通常確認買賣合同無效。作為過錯較大的賣方要賠償房款的同期銀行貸款利息。但盡管如此，考慮到期間房價變動較大，加上走訴訟程序的人力、財力成本等，原告也是得不償失的。

虛假宣傳勿信“五證”缺一不可

【案例】兩年前，張阿姨的兒子在省城大學畢業后留校任教，張阿姨老兩口就想在省城買房，以方便日后照料孫輩。于是，她先從網上了解到省城近郊有期房預售。由于價格便宜，張阿姨毫不猶豫地一次性交付房款40余萬元。直到約定的交房期限逾期，張阿姨經實地考察才發現樓盤根本沒有動工。為此老人將開發商告上法庭。法院審理認為，因被告開發及預售的房屋系小產權房，原、被告簽訂的房屋買賣合同無效，判決被告返還原告房款并支付利息。

【點評】現實中，部分小產權房開發商往往在未取得相關合法審批許可的情況下，虛構事實，作出虛假承諾，最終導致購房者根本拿不到房子，更談不上辦理房產證。雖然購房者存有《商品房買賣合同》和房款收據等證據，但由于小產權房的不合法性質，根據《合同法》第五十二條“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”的規定，法院一般會判決合同無效。本案中原告的教訓提醒購房戶，在簽訂購房合同前，千萬不能輕信廣告宣傳，而應認清開發商是否“五證”俱全，即規劃部門核發的建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證，住建部門核發的建設工程開工證，國土資源部門核發的國有土地使用證和房管部門核發的商品房預售（銷售）許可證，以明確自己所預購或購買的房屋是否在預售（銷售）范圍內，是否為合法房源。只有這樣，才能明晰產權，確保順利辦理產權證。

鄉下買房養老想法雖好難遂愿

【案例】厭倦了城市喧囂生活的薛大伯退休后，與老伴到郊區農村買下了劉老漢的三間瓦房一套，簡單裝修后，就興沖沖地搬到了鄉下。誰料僅僅過了兩年，薛大伯老兩口的田園生活突然被中斷。原來，劉老漢在外打工的兒子在家鄉訂下了一門親事，劉老漢打算將薛大伯居住的這套房屋給兒子作婚房。于是他向薛大伯提出收回房屋的要求，后者對此予以斷然回絕。隨后，劉老漢一紙訴狀遞到法庭，請求判令被告薛大伯退還自己的房屋。法院經審理，判決被告將房屋退還原告，由原告退還被告購房款并折價支付房屋裝修費。

【點評】當前除了大量小產權房糾紛外，因農民將自家私房賣給城鎮居民或其他村民而引發的糾紛也不在少數。這種房屋買賣合同是否有效則要視具體情況而定。由于我國農村土地實行嚴格的宅基地管理制度，雖然房屋可以買賣，但宅基地禁止買賣。《土地管理法》第六十二條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準……農村村民出租、出賣住房后，再申請宅基地的，不予批準。”《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條進一步指出，“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。”由此而知，我國法律對城鎮居民購買農村房屋持否定態度。農民將自己的房屋出賣、出租后再另行申請宅基地的，也為法律所禁止。需要明確的是，并非所有購買農村私房的合同皆屬無效，在本村村民之間購買房屋、外村村民購買本村房屋（前提是取得本村村民資格），以及城鎮居民取得本村村民資格后購房等情況下，買受人繳納了相關契稅，通過了相關審批后，一般認定合同有效。