保利物業：從硬空間到軟基建

摘要：后疫情時代，物業管理行業的價值被重新看見與發掘。新科技、新社區、新服務……物業服務企業的努力讓業主感受到物業新價值。保利物業提出5G產品服務包、4大樣板工程、3大支撐體系，通過自身實力過硬疊加央企特有的企業基因，在物業管理行業飛速發展的當下，提出了極富建設性的意見，同時將全行業的站位得到了一次全新的升級。

關鍵詞：新物業;大數據服務;軟基建

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2021）04-0070-73 收稿日期：2021-02-17

作者簡介：袁益，上海帷米商務信息咨詢有限公司，“物業深度觀察”資深作者。

在當下整體物業管理行業飛速前進的今天，物業的“新”總會三不五時地拿出來討論一番，而不同企業的眼中，物業的“新”也不盡相同。而時代所賦予這個行業的新價值，在不同類型的企業中也引發了各式各樣的討論，熱度空前。作為物企中的國家隊，保利物業自然也沒有缺席這場覆蓋全行業的討論，而他們給出的觀點，相比于此前行業中盛行的各種其他觀點，可能是站位最高的。

保利物業認為，物業的本質，是對人的服務;行業的未來，將從硬空間走向軟基建;保利物業作為央企物業，代表了大物業時代的國家力量，以“善治善成、服務民生”的理念，致力于打造大物業生態平臺的首席運營商。

1 從硬空間到軟基建

緊密結合國家發展新格局，自上而下來進行物企自身發展的戰略思考，保利物業這一次毫無疑問成了行業里的“先行者”。保利物業自上而下的思考究竟有多深刻，同時又能給行業中帶來多大的變化，就成了全行業都非常關注的焦點之一。

在保利物業看來，物業的本質是對人的服務。在國家戰略的推進落地中，突破了物業管理圍墻邊界后的物業行業，應該進行第二次升位。到目前為止，物業行業經歷著兩次大的突破。第一次突破，是空間邊界的突破，從社區走向了城市。物業的第二次突破，是行業定位的突破，從硬空間走向軟基建。空間的管理，實質仍然是產品思維，而行業的發展，應該站在更大的時代背景和國家戰略下去構思。只有時代下的企業，也只有國家戰略下的企業機遇。基于此，保利物業以“大物業時代的國家力量”定位自身，并以“大物業、小場景、新商業、數字驅動”作為戰略路徑，持續深耕城市業態和城鎮全域，全方位踐行“善治善成 服務民生”的企業理念，致力成為“大物業生態平臺首席運營商”。

國家在建設成為社會主義現代化強國的過程中，需要兩種基建。一種是以5G、特高壓為代表的新基建，這是國家經濟發展中的硬核支撐。而另一種，是以公共服務、公共配套、公共資源、公共環境為代表的軟基建，它是國家發展中民生福祉的柔性保障。代表著國民幸福指數。在保利物業看來，走到了大物業階段的物業服務，就是軟基建中的重要力量。

2019年6月20日，保利物業在中國物業管理協會主辦的《2019物業服務企業品牌發展論壇》上正式提出“大物業”戰略。大物業就是全域物業，全業態物業，全民物業，全技術物業，全價值物業。

而升格至軟基建的重要力量之后，保利物業認為，物業服務將助力實現公共服務的擴大化、均等化、智慧化;助力實現公共配套的專業化、品質化、精細化;助力公共資源的集約化、高效化、共享化;助力公共環境的凈化、美化和亮化。

軟基建的重要力量究竟如何體現？2020年開年的疫情實際上已經給出了答案。2020年上半年疫情突發，保利物業在國內600多個社區構筑了人員排查的防線、系統消殺的屏障，為社區居民日常生活提供各類保障。在武漢的33個小區，保利物業運送和分發的生活物資，達到257602份。

與此同時，保利物業在近30個鄉鎮以網格化的方式勾勒了一條條守護線。在西塘，確保外出返回的每一人都登記、排查，確保在住的每一戶，都走訪、記錄。在保利物業服務的武漢小區，居民感染率僅為武漢市全體水平的十分之一，甚至有零感染小區;保利物業服務的鄉鎮，沒有出現一例外地輸入型感染;服務的交通業態，沒有漏掉一個疑似病例。這些軟性服務構建起的硬性防火墻，都是物業作為軟基建的力量體現。

保利物業是目前首個站在國家發展格局角度，自上而下對自身物業服務進行升格的企業，然而從另一方面來說，也恰恰是其央企的屬性，讓保利物業在觀察行業時能夠慧眼獨具，將行業發展和國家發展新格局緊密聯系在一起。此前行業中的企業提出新戰略時更多會瞄準物業發展的內核進行延伸，而保利物業則準確揭示了物業和國家發展這一大課題之間最直接、最緊密的關系，這個舉動不僅讓全行業開闊了自身視野，更重要的是提升了物業人在國家建設中的自豪感和使命感。

2 城鎮服務持續深化

事實上，在行業內談起城鎮服務，大多數時候都繞不開保利物業。盡管當下切入城市服務的企業日益增多，然而在城鎮這個城鄉二元結構穩定器上交出完整答卷的，至此市場上僅有保利物業一家。

2016年，保利物業就進駐浙江省嘉善縣西塘古鎮景區，對商戶經營和景區秩序推行“先服務、后管理”。保利物業進駐西塘景區后，極大地改善了西塘景區風貌與治安秩序，古鎮煥發新顏，景區資質榮升為5A。有了專業服務的保障，景區客流量、收入均有大幅度提升。基于此，保利物業沉淀出“景區服務管理模式”，構建了鎮域公共服務相關經驗，接連拿下景區周邊多個項目。

次年，保利物業入駐天凝鎮開展城鎮全域化管理。其與天凝鎮政府共同探索“三位一體”發展之路，將“親情服務理念”輸出到鄉鎮，并借助信息化平臺改善天凝鎮生產、生活和生態環境質量。保利物業因此成為全國首個提供鄉鎮公共治理的物企，翻開我國城鎮創新社會治理的新篇章。

除了上述西塘和天凝之外，保利物業在同屬于嘉善縣大云鎮、陶莊鎮，以及嘉善周邊的上海寶山區羅店鎮、楊行鎮均有項目落地，并逐漸拓展至遼寧孤山鎮，重慶賈嗣鎮、永城鎮、羊角鎮，山東郯城縣紅花鎮等其他鄉鎮具有布局。

更重要的是，將物業服務從硬空間升級到軟基建，城鎮服務同時也是保利物業實現這一升級的重要戰略路徑。根據戰略路徑，保利物業以城鎮服務為核心載體，發布“鎮興中國”公共服務產品體系——5G產品服務包、4大樣板工程、3大支撐。

具體來看，5G產品服務包方面，圍繞政府精細化、網格化治理需求，打造“網格化基礎治理”，覆蓋綜合監管、環境監管、交通協管以及市場監管，以更集約的人力資源，覆蓋更全面的區域管理。

圍繞政府對于生態治理、環境保護、生活基礎需求提升的需求，推出“一體化市政服務”，重點鎖定環衛生態、軌道生態、水域生態、人居生態四個維度，以專業化的服務全面提升城鎮外在形象和內在居住體驗。

圍繞政府老舊小區改造、精神文明建設需求，保利物業提供“一站式城鎮煥新”，從安全新居、美好新貌、生活新享、人文新風出發，以4R服務流程落位于老舊小區改造及后期配套服務，并以黨建引領帶動鄉風建設。

針對城鎮智慧化管理和產業運營，保利物業打造了“智慧化民生配套”以及“定制化產業賦能”，為城鎮管理和產能提升賦能。

4大樣板工程是指創業市集、銀發廣場、議事大廳、數字中心。其中，創業市集鼓勵城鎮自有產業發展，并通過保利的“盈和生態圈”增值服務體系，將產品帶到保利覆蓋的170多個城市，鼓勵年輕人留鄉創業，留住年輕人。銀發廣場通過引入保利系統內專業養老資源，為城鎮老人提供文化、健康、藝術等培訓和服務，豐富和提升老年人生活品質。

議事大廳以黨建為引領，紅色物業為特征，充分發揮基層黨員能動性，讓居民參與到社會治理中。數字中心整合呈現城鎮管理的數據信息，打造“數字孿生”，縱覽城鎮治理全貌。

3大支撐體系則是包括：聯合上海財經大學，建立公共服務智庫，推動產品進化，解讀新型治理模式;每年舉辦500人規模鎮長論壇，交流學界、政界研究和實踐成果，推進中國城鎮治理水平向前。自2018年12月起，保利物業已經連續三年舉辦“鎮長論壇”，向全國鎮長推廣公共服務模式;將聯合優質合作伙伴，啟動中國城鎮治理5G發展聯盟，為公共服務產品鏈接新資源，賦能治理有效、產業興旺。

3 高站位彰顯企業硬實力

無論是高屋建瓴提出緊貼國家發展新格局的企業戰略規劃，亦或是在城鎮化打開一片自己獨有的天地，這背后都和保利物業自身的硬核實力有著密不可分的關系。

首先從數據端來看，根據公司的財報數據顯示，作為央企物業第一股，疊加2020年開年新冠肺炎沖擊等不利因素的影響下，2020年上半年，保利物業實現營業收入達36.01億元，較2019年同期增長約27.6%;毛利約為人民幣7.34億元，較2019年同期增長約10.1%;凈利潤約為4.11億元，較2019年同期增長約28.0%;歸母凈利潤方面，公司上半年實現歸母凈利潤4億元，較去年同期增長27.4%，見圖1。

而和財務數據共同實現增長的，還有公司的管理面積。2020年半年報數據顯示，報告期內，保利物業在管面積約3.17億平方米，較2019年底增長2.99億平方米，在管項目增長132個至1142個，管理規模邁上新臺階，見圖2。

此外，公司2020年上半年的合同管理面積達4.93億平方米，其中來自保利發展控股集團的合同管理面積約為2.19億平方米，較2019年底增長約910萬平方米，來自第三方的合同管理面積約為2.75億平方米。保利物業自身的市場拓展能力正在持續增強。

不僅如此，即使2020上半年在疫情嚴重影響的情況下，保利物業市場化拓展方面取得明顯進步。尤為亮眼的是，上半年新簽約第三方項目137個，對應單年合同金額約6.5億元，業態方面，截至2020年6月30日，保利物業已經進駐29個省、直轄市與自治區的172個城市，擁有橫跨住宅、商辦、公共服務的全品類服務體系。

而在保利物業最擅長的公共服務領域，公司向高校教研物業、軌道交通物業、城鎮景區物業三大核心業態聚焦，截至2020年6月30日，三大業態在管項目數達176個，占公共服務項目總數超50%。包括姚莊鎮城市及交通綜合管理項目、河南阿斗寨景區、鄭州市軌道交通3號線、湖南工學院等在內的標志性項目。同時，保利物業還開拓了高鐵動車組隨車保潔、環衛一體化的新服務類別，提升專項服務技能，加大產業協同力度，實現了縱向產業深耕。

由此，自身實力過硬疊加央企特有的企業基因，讓保利物業在物業管理行業飛速發展的當下，提出了極富建設性的意見，同時將全行業的站位得到了一次全新的升級，在未來可以預見的是，在高站位發展戰略的指引和城鎮服務的持續深化之下，保利物業還將給整個行業帶來更多的價值思考和站位引領。