產(chǎn)業(yè)規(guī)劃如何讓理想照進現(xiàn)實

作者簡介：陳方勇，佰仕會（北京）投資管理有限公司董事長。

科技與地產(chǎn)結合，可以排出這么一串頂真格的詞組：科技園區(qū)、園區(qū)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)科技，其實說的是完全不同的四件事情。科技園區(qū)講的是科研成果轉化邏輯，園區(qū)產(chǎn)業(yè)是收租的房東邏輯，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是為產(chǎn)業(yè)配套房地產(chǎn)，地產(chǎn)科技則是用科技來賦能地產(chǎn)提升運營效率。

以中關村區(qū)域的科技園區(qū)為例，原來做科技園區(qū)談不上有多高利潤，卻有最穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也不用擔心會變成夕陽產(chǎn)業(yè)，因為每天打交道的都是朝氣蓬勃的新興企業(yè)，不用害怕會有人離開或者倒下，只要守住最有活力的地盤（比如清華北大的周邊），總是會有新鮮的血液來完成新陳代謝。如今科技園區(qū)似乎一下子熱鬧起來，無地可拿的地產(chǎn)商殺了進來，頭部科技企業(yè)甚至開始自己買樓甚至拿地蓋房（比如阿里、騰訊、字節(jié)跳動、京東、B站、美團等），這就讓科技園區(qū)的生存空間一下子逼仄起來。

所以產(chǎn)業(yè)真的是規(guī)劃出來的嗎？在產(chǎn)業(yè)園區(qū)這件事上，現(xiàn)階段只有兩種可行的邏輯：一是政府主導的開發(fā)區(qū)模式，收益體現(xiàn)為稅收而非地租;另一種是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，甚至可以說沒有地產(chǎn)邏輯的支撐，就沒法支持民營主體下的產(chǎn)業(yè)園開發(fā)。就園區(qū)資產(chǎn)而言，“園”是企業(yè)所為，“區(qū)”就必須由政府來主導。園區(qū)最重要的在于產(chǎn)業(yè)聚集，而不在于形式是廠房還是寫字樓，金融街可以認為是“金融產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”，清華科技園實際就是以科技企業(yè)入駐為主體的寫字樓群。成功的產(chǎn)業(yè)聚集很大程度上是事后的確認，真正的聚集原因其實來自于人群的偏好，人群基礎決定產(chǎn)業(yè)基礎。

在園區(qū)的運營中，有兩個辦法可以顯著提高競爭能力。一是像文旅一樣操盤科技園區(qū)，用“咖啡+美術館+藝術裝置”的組合來提升園區(qū)品質;二是地產(chǎn)科技，即數(shù)字化賦能。數(shù)字化運營能實現(xiàn)三個方面的改善：①保留證據(jù)，讓一切可追溯，可以形成積累，從而推導改善路徑;②形成與用戶之間的鏈接，讓經(jīng)營用戶成為可能，可以實現(xiàn)精準對接服務;③提高運營效率，如通過算法實現(xiàn)提質增效，節(jié)省人力，降低成本。對于科技園區(qū)而言，地產(chǎn)科技還意味著應用場景，可以完成市場參與下的試驗、展示和銷售，2G或2B都有很好的轉化效果。

科技與地產(chǎn)之間始終還是處于朦朧狀態(tài)的接觸，科技代表著改變?nèi)祟惿罘绞降膲粝耄禺a(chǎn)則代表著滿足基本剛需的現(xiàn)實，當二者之間只是停留在概念上的接觸，就是兩個平行世界，而一旦他們之間發(fā)生了融合，就有可能發(fā)生改變彼此命運的突變。

相比簡單粗暴的“唯地段論”，越是靠近C端（最終用戶）的資產(chǎn)越是體現(xiàn)這樣的認知轉變：資產(chǎn)的價值將主要體現(xiàn)為經(jīng)營現(xiàn)金流的折現(xiàn)，而現(xiàn)金流的實現(xiàn)則更多體現(xiàn)為與核心用戶之間的鏈接強度，選擇地段（或區(qū)域）更多體現(xiàn)為對地方政府的選擇。無論科技園區(qū)、園區(qū)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是地產(chǎn)科技運營，都需要抓住最關鍵的要素（政府、產(chǎn)業(yè)、金融、人才、土地），加以賦予靈魂的專業(yè)運營提升（場景、會員、智能、算法、溫度），找到價值洼地，打開非租空間，提升信用等級，鎖定最終用戶，實現(xiàn)對等紅利。