成都市商品房房價影響因素灰色關聯度分析

秋靜

摘要：隨著成都市的快速發展，成都市商品房價格一直呈現上漲趨勢，商品房高昂的價格引起了個人、家庭、社會乃至國家的廣泛關注，“房奴”一詞在人們的社交網絡和生活交流用語中頻頻出現。本文以成都市為例對商品房房價的影響因素進行了探討，依據成都市2005年—2020年《統計年鑒》中的數據進行灰色關聯度分析。將成都市商品房銷售均價設置為因變量，把地區生產總值、房地產開發投資額、房地產開發企業購置土地面積、城鎮人口等9個因素作為自變量，構建灰色關聯模型，并從供給和需求的角度對模型的結果進行分析得出其房價主要是由供給因素推動。

關鍵詞：商品房房價;影響因素;灰色關聯度分析

引言

隨著我國房地產市場的快速發展，商品房的概念隨之被提出。在宏觀層面，商品房價格關系到整個社會、國家的和諧穩定發展;在微觀層面，商品房價格關系到家庭、個人的生活獲得感、幸福感。“房價”一直以來都是被人們廣泛關注的一個熱點問題。成都對于整個西南地區乃至全國的房地產市場來說其房屋價格有著極其重要的影響。自2016年來，我國大部分的中大城市的房價快速飆升，“炒房熱”這一問題成為網上、生活中的一大“熱搜”，這使大量的房產投機者獲得巨大的利益。“炒房”所導致的房價飆漲，從短期看可以拉動一個城市的經濟發展水平，但從長遠來看可能對人們的生活甚至生存構成威脅，對一個城市的經濟結構和轉變發展方式增添阻礙，不利于社會的穩定發展以及城市經濟的平穩運行。

國外研究表明，房屋價格的波動取決于房地產市場的投資者數量、人均GDP、房屋的供給數量、當地居民的收入水平、金融環境、銀行利率、家庭戶數等因素。國內關于房價的影響因素分析多側重于對于預期對房價的影響研究，大多數國內專家學者主要通過建立數學模型從土地交易價格、GDP、收入水平、信貸、人口數、房地產開發投資額等因素對房價的影響因素進行實證研究。綜合國內外學者的研究成果，本文對商品房的影響因素有了深層次的認識。但通過檢索中國知網數據庫，以“房價影響因素”為主題，檢索出875篇中文相關文獻，研究成都市房價影響因素的發文量僅有10篇。因此，本文基于灰色關聯模型對影響成都市商品房房價的因素進行研究，期望本文的成果能對成都市商品房市場的平穩運行提供相應的參考意見。

1.成都市商品房價格的影響因素分析

商品房作為一種特殊的商品，從本質上講其價格受房地產市場供求關系的影響。因此，本文通過查閱文獻將影響房地產價格的因素進行整理歸納，將其分為需求與供給兩大類。

（1）需求方面

1）地區生產總值

房地產與我國的經濟和社會發展程度有著密切聯系。地區的生產總值反映了一個地區的社經濟發展水平，影響著人民群眾的生活水平。一個地區的地區生產總值高，經濟增長迅速，就為當地的房地產開發和建設提供了良好的條件。同時房地產行業的繁榮還可以直接帶動建筑業等其他相關領域和行業的快速發展，為社會創造出更多的工作和就業機遇，進而使人民增收，增強人民的購買力，從而導致房價上漲。反之。

2）城鎮人口

居民是商品房的需求主體，因此人口是影響房地產市場發展的重要決定因素，同時對于一個城市的經濟發展至關重要。通常情況，在其他條件不變的情況下，受供求關系的影響，人口增加會刺激房屋價格上漲;反之，人口的減少將會導致商品房供大于求，從而引起房價下降。

3） 城鎮居民可支配收入

對于商品房剛需群體以及房地產投機群體來說，在房屋供給不變的情況下，城鎮居民可支配收的提高往往會加大該地區商品房的需求量，從而商品房供小于求，該地區商品房價格上漲。

4） 居民消費價格指數

消費價格指數與人們的日常生活關系密切，同時影響著整個國民經濟價格體系。由于房屋的購買費用太大，房價不耐入CPI的統計中，但租房費用納入。通常情況下，房租的上漲能夠推動房價的上漲。在租金很高的情況下，人們會更愿意通過月供的方式購房來取代每個月的高房租，商品房供不應求，從而推動房價上漲。同時在一般情況下，房價的上漲也會推動房租的上漲。

（2）供給方面

1）房地產開發投資額

房地產項目的開發建設投資金額影響著一個地區的房地產乃至整個房地產市場的規模。房地產項目的開發建設投資金額越大，房地產項目的開發企業對土地的需求量就越多。受土地供求關系的影響土地的價格就會上漲，從而導致商品房房價隨著房屋的建設成本增加而上漲。

2）房地產開發企業竣工房屋面積

房地產開發企業竣工房屋面積是預測房價的一個重要因素，代表著當年房屋的供給量。在房地產商對未來的房地產市場預期較好時，就會增加房屋的竣工面積。由于各房地產商對未來的房地產市場預期較好都在增加房屋竣工面積，在房屋竣工完成時發現房屋的供給量大于需求量。受供求關系的影響，致使房價下跌。

3）商品房銷售面積

商品房銷售面積代表的是當年的商品房市場成交量，反映的是房地產商實際的商品房供給量與居民對商品房的實際需求量。當居民對商品房的需求量增大，銷售面積上升時，房價也隨之上升。

4）房地產開發企業購置土地面積

土地是不可再生資源，即是有限的，因此政府對于土地的利用規劃嚴格控制，在出讓土地和房地產用地方面進行了嚴格限制。而房地產開發商本年購置的土地面積大小直接影響著房地產市場商品房的供給量，進而對房價產生深遠的影響。

5） 房地產開發企業個數

房地產開發企業個數會對土地的價格產生影響，從而影響商品房的開發成本，進而影響其房價的高低。

2.灰色關聯模型構建

2.1 灰色關聯計算步驟。

（1） 計算差序列。Xi與X0的絕對差如表3所示。（詳見表3）

（2） 計算關聯系數。關聯系數具體計算公式如下：

ρ為分辨系數，ρ取值區間為（0，1），其一般取ρ=0.5。因此，令i=1，把K=1，2，3…15分別代入上述公式，可得到關聯系數Si（k）在各年的值。

S1={S1（1），S1（2），S1（3） ...S1（15）}=（1，0.984812185，0.961687598...0.333333333）

S2={S2（1），S2（2），S2（3） ...S2（15）}=（1，0.892267484，0.736475819...0.440172843）

S3={S3（1），S3（2），S3（3） ...S3（15）}=（1，0.809880228，0.950473396...0.659994394）

S4={S4（1），S4（2），S4（3） ...S4（15）}=（1，0.920145853，0.796233524...0.797303527）

S5={S5（1），S5（2），S5（3） ...S5（15）}=（1，0.989403581，0.695155799...0.371599227）

S6={S6（1），S6（2），S6（3） ...S6（15）}=（1，0.997414316，0.990058563...0.740093969）

S7={S7（1），S7（2），S7（3） ...S7（15）}=（1，0.933424021，0.864589427...0.445755994）

S8={S8（1），S8（2），S8（3） ...S8（15）}=（1，0.959595234，0.89155908...0.53619735）

S9={S9（1），S9（2），S9（3） ...S9（15）}=（1，0.955875725，0.898175356...0.542858206）

（3）計算關聯度。具體計算公式如下：

根據公式可得如表4所示關聯度。（詳見表4）

3. 灰色關聯模型的求解

本文選取商品房銷售均價X0來反映房價變動情況;選取地區生產總值X1、房地產開發投資額X2、房地產開發企業竣工房屋面積X3、商品房銷售面積 X4、房地產開發企業購置土地面積X5、城鎮居民可支配收入X6、居民消費價格指數X7、城鎮人口X8、房地產開發企業個數X9作為商品房房價的影響因素。數據來源于 2005-2020 年《成都統計年鑒》以及國家統計局網站。

4. 灰色關聯模型的結果分析

由表 4 可知，各影響因素對成都市商品房房價的影響程度如下：商品房銷售面積>城鎮居民可支配收入>房地產開發企業竣工房屋面積>房地產開發企業個數>城鎮人口>居民消費價格指數>地區生產總值>房地產開發投資額>房地產開發企業購置土地面積，且每個影響因子關聯度都在 0.5以上，說明各個因素都對成都市商品房房價產生了一定程度的影響。關聯度大于0.8的影響因素有商品房銷售面積、城鎮居民可支配收入、房地產開發企業竣工房屋面積和房地產開發企業個數，說明這三個因素對成都市商品房房價的影響最為顯著;城鎮人口的關聯度大于 0.7，說明它對成都市商品房房價有較大的影響;關聯度大于0.6，小于0.5的影響因素有居民消費價格指數、地區生產總值、房地產開發投資額和房地產開發企業購置土地面積，說明這四個因素對成都市商品房房價產生一定的影響。下文從需求與供給角度對灰色關聯模型產生的結果進行分析。

（1）從需求角度分析成都市商品房房價的影響因素。

在影響成都市商品房房價的影響因素中，城鎮居民可支配收入對其的影響程度最大，在所以影響因素中位列第二。隨著我國經濟的發展，城鎮居民可支配收入水平顯著提高，人們的生活水平有了極大的提升。成都市 2019城鎮居民可支配收入較 2005年上漲了 303.89%，部分投資人會根據對未來房地產市場繁榮程度的預期進行投資獲得增值性收入;部分家庭可能會購買區位環境更優越，質量更好的商品房開改善居住條件;還有部分群體或者家庭會從租房改為購買。這些行為都會加大人們對商品房的需求量，從而影響房價，活躍著整個房地產市場。城鎮人口對成都市商品房房價的影響位列第五，成都市人口2019年較2005年增加72.49%，隨著成都市城鎮人口的逐年增加，人們對租房、購房的需求量日益增加，這勢必會推動房價上漲。居民消費價格指數和地區生產總值對成都市商品房的房價都能夠產生一定成都的影響，這也說明了商品房雖是一種兼具消費和投資兩種屬性的特殊商品，但它在某種程度上與普通商品的價格具有同向性變化的特點。地區生產總值反映的是一個地區的經濟發展狀況，成都市2019年的地區生產總值較2005年增加620%。隨著生活水平的不斷上升，會加大人們對商品房的剛需購買力，同時人們對居住環境的要求也不斷提高，房地產市場的發展前景較好，商品房需求顯著增長。地區生產總值這一因素與其他因素相比對成都市商品房的影響程度較小主要因為當前成都的房價以平穩上漲為主。

（2）從供給角度分析成都市商品房房價的影響因素。

商品房銷售面積和房地產開發企業竣工房屋面積反映的都是商品房的實際供給量，其中商品房銷售面積在所有影響因素中位列第一，房地產開發企業竣工房屋面積位于第三，對其的影響都十分明顯。同時從側面反映出成都市商品房的供給結構不合理，市場上的商品房供給僅能滿足一部分人的住房需求，無法滿足有效需求。房地產開發企業個數對成都市商品房房價的影響位列第四，房地產開發企業個數會影響到開發商獲得的土地數量和價格，說明實際建設成本是影響商品房房價的一個重要因素。房地產開發投資額對成都市商品房房價的影響位列第八。從經濟學的視角來說，投資會影響經濟發展水平。房地產開發投資額增加會向外界傳遞積極的市場信號，使得人們對房地產市場的預期樂觀，增加投機性購房行為，從而推動房價上漲。另一方面，房地產開發投資額的加大可能會增加房產的供給量，使得房價下降。房地產開發企業購置土地面積在所有影響成都市商品房的因素中關聯度最小。由表1數據可看出，由于政府在城市建設用地供給尤其是商品房建設用地的供給方面嚴格管控以及土地用途管制，導致房地產開發企業在土地市場中所能購置的土地面積不斷減少，逐漸出現無地可開發的局面，導致商品房建設量降低，市場供給量減少，間接促使商品房價格上漲。

結束語

本文從分析成都市商品房影響因素入手，再從供給、需求的角度對影響商品房房價的因素進行灰色關聯度分析。再此基礎上，設計影響成都市商品房房價的影響因素并構建灰色模型。分析結果表明商品房銷售面積、城鎮居民可支配收入、房地產開發企業竣工房屋面積和房地產開發企業個數是影響成都市商品房房價的最主要影響因素，說明成都市商品房市場供求失衡，一直處于供不應求的狀態，其房價主要由供給因素推動。此外，由于對商品房房價產生影響的因素眾多且它們之間的關系復雜多變，僅通過簡單的數量關系來進行分析很容易出現漏洞，討論問題不全面。同時還有其他許多因素的影響也無法呈現出來，數據可能會存在一定的誤差。因此，為得到更加準確的結果。對成都市商品房房價影響因素的研究還需要更進行更為深入的分析與討論。

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西南民族大學 公共管理學院