一條紅線變綠！中國恒大提前“減負(fù)”3000億

恒大“三條紅線”一條已經(jīng)變綠，截至目前凈負(fù)債率已降至 100% 以下。

今年3月31日，恒大發(fā)布2020年財報，其中有很多亮眼的數(shù)據(jù)，但關(guān)于降負(fù)債的表述格外引人注意。

恒大提出，計劃2021年全年有息負(fù)債再下降1500億元，年底有息負(fù)債從7165億元降至5600億元。

在很多人看來，這是一句給投資者樹立信心的常規(guī)表述，沒想到恒大在3個月后給出了一個出乎意料的答案。

恒大6月29日公布的數(shù)據(jù)顯示，目前恒大有息負(fù)債約5700多億元，與去年最高時的8700多億元相比，大幅下降了約3000億元。

對比之下，一目了然。在年報中，恒大的目標(biāo)是年底將有息負(fù)債降至5600億，從現(xiàn)在的數(shù)據(jù)看，提前半年完成了任務(wù)。

很顯然，作為中國最大的地產(chǎn)商，恒大深知高負(fù)債的危害性，一見君注意到，在多次財報新聞發(fā)布會上，許家印都強調(diào)了“降負(fù)債”的重要性。

一年“減負(fù)”3000億

2020年3月舉行的恒大2019年全年業(yè)績發(fā)布會上，許家印表示，恒大的有息負(fù)債每年要下降1500億，未來三年要大降4500億。

如今，僅過去一年時間就大降3000億，成功實現(xiàn)本月初許家印在戰(zhàn)略合作伙伴交流會上提出，到今年6月30日有息負(fù)債總額降至“5字頭”的承諾。

和很多企業(yè)相比，恒大并不是債務(wù)馬上到期時開始還債的，而是未雨綢繆，主動提前還債。

6月24日，中國恒大發(fā)布公告，已安排自有資金約136億港元匯入債券還款賬戶，用以償還今年6月28日到期的14.5億美元債，以及所有境外美元債到期的應(yīng)付利息近3億美元，合計約17.5億美元。

一見君注意到，剛償還的美元債本息136億港元，是恒大自去年3月以來累計歸還的第7筆境外債券本息，合計約106億美元（折合超823億港幣）。

可以看出，恒大不管干什么，一向都是大手筆，在處理債務(wù)問題上也是雷厲風(fēng)行，說降就降。

去年10月13日，恒大提前償還了兩筆公司債，本息合計約132.53億港元。

10月20日，恒大發(fā)布公告稱，公司已提前償還2020年到期的11%優(yōu)先票據(jù)，折合121億港元。當(dāng)時，恒大提前一個多月將所有2020年到期債券償還完畢。

值得注意的是，恒大還債的資金都來自于自有資金，沒有做任何一筆發(fā)新還舊。

“提前”還債的底氣

2020年8月，監(jiān)管部門為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模，對重點房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設(shè)置了“三道紅線”，具體為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；凈負(fù)債率大于100%；現(xiàn)金短債比小于1倍。

按照監(jiān)管要求，試點房企須在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。根據(jù)恒大2020年報，2020年末恒大的有息負(fù)債總額高達(dá)8700多億元，且全部踩中“三道紅線”。

為了符合“三道紅線”監(jiān)管要求，恒大在此前還發(fā)布了還債時間表：2021年6月30日，凈負(fù)債率降到100%以下；2021年底，現(xiàn)金短債比達(dá)到1倍以上；2022年底，資產(chǎn)負(fù)債率降至70%以下，實現(xiàn)全部達(dá)標(biāo)。

可以看出，恒大自己設(shè)定的目標(biāo)和監(jiān)管要求相比，提前了很多。許家印為什么敢設(shè)定如此激進(jìn)的目標(biāo)，本質(zhì)上還是恒大有錢，有還債的底氣。

一見君發(fā)現(xiàn)，恒大的底氣主要來自于四個方面：

第一，努力回款。

年報顯示，自2020年3月底到今年3月底，恒大集團有息負(fù)債從8743億元降至6740億元。其中，2020年，恒大集團銷售回款6531.6億元人民幣，全年銷售回款率高達(dá)90.3%，較上一年提高12個百分點。

另據(jù)恒大一季度業(yè)績簡報顯示，其“網(wǎng)上銷售”的顛覆性營銷革命持續(xù)發(fā)力，截至3月底公司實現(xiàn)銷售額1465億，增長23%，銷售回款1133億，增長55%。

6月1日，恒大發(fā)布的5月業(yè)績公告顯示，5月實現(xiàn)銷售額638.6億元，銷售面積781.7萬平方米，回款518.1億元。截至5月底，恒大今年累計實現(xiàn)銷售額2851.6億元，銷售面積3383.3萬平方米，回款2507.4億元。

許家印在業(yè)績會上說：“只有實現(xiàn)銷售額大增，才有更充足的回款，才有更加充足的現(xiàn)金流，才能大幅降低負(fù)債率。”

第二，土儲優(yōu)勢。

恒大年報數(shù)據(jù)顯示：截至2020年12月31日，其土地儲備項目共計789個，幾乎覆蓋全部一線以及經(jīng)濟發(fā)達(dá)且有潛力的城市。由于堅持不拿地王，恒大的土儲性價比很高，其中一二線城市占比67%平均樓面價為2638元，而現(xiàn)在全國一二線城市房價早已破萬，實際土儲價值肉眼可見的高。

另外，恒大集團還擁有未入表的舊改項目約100個，大灣區(qū)78個（深圳55個）、太原8個、石家莊2個、鄭州2個、其他城市10個，價值潛力巨大。

在這方面，恒大還是很有戰(zhàn)略眼光的，“堅持不拿地王”一方面降低了恒大的土地持有成本；另一方面，在促銷時，對購房者有比較大的讓利空間，也有利于其加速回籠資金。

第三，多元化融資。

在之前的文章中，一見君就多次說過，恒大能抗，其中一個很重要的原因就是投資方對恒大的信任。

自2020年3月以來的一年內(nèi)，恒大集團股權(quán)融資合計888億港元，主要包括：恒大物業(yè)引戰(zhàn)235億港元、上市募資140.8億港元，恒大汽車兩次配股300億港元，中國恒大配股43億港元，恒騰網(wǎng)絡(luò)出售股份6億港元，房車寶引戰(zhàn)163.5億港元。

2020年中期業(yè)績會上，恒大集團總裁夏海鈞透露：“下一步公司還會陸續(xù)地把一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)逐步分拆上市，實現(xiàn)公司的負(fù)債大幅度降低。”

第四，許家印堅決降負(fù)債。

早在去年3月底恒大舉行的2019年業(yè)績發(fā)布會，許家印就正式宣布：恒大從2020年開始轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，全面實施“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略。

所謂高增長，即充分利用恒大龐大的土地儲備及網(wǎng)上賣房的巨大優(yōu)勢，實現(xiàn)銷售高速增長；控規(guī)模，即控制土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土地儲備負(fù)增長；降負(fù)債，即確保負(fù)債總額和負(fù)債率大幅下降。

“要用最大的決心、最大的力度，一定要把負(fù)債降下來。”許家印說。

“一身輕”之后的恒大

一年時間，將有息負(fù)債從8700降到5700多億，對任何一家企業(yè)來說都不是容易的事情，但是許家印做到了。

按照現(xiàn)在的負(fù)債規(guī)模，至少可以證明：恒大在去杠桿方面已經(jīng)邁出了很大一步，截至目前恒大凈負(fù)債率已降至100%以下，實現(xiàn)一條“紅線”變綠。

建銀國際認(rèn)為，自2020年3月以來，恒大已累計償還7筆境外債券合計106億美元，證明公司去杠桿計劃步入正軌，預(yù)計財務(wù)改善將成為股價催化劑，維持“買入”評級，目標(biāo)價23.1港元。

另外，摩根大通針對恒大物業(yè)發(fā)布研報，給予“優(yōu)于大市”評級。其認(rèn)為恒大物業(yè)強勁反彈動力充足：一是7月份有機會發(fā)布2021年上半年的盈喜公告，預(yù)測將有55%的同比收益增長；二是8月份業(yè)績可能就新增在管面積有利好消息；三是可能有并購利好。

野村證券也認(rèn)為，恒大物業(yè)股價回調(diào)過度，強勁基本面支撐重估，維持“買入”評級和18.5港元的目標(biāo)價。

法國巴黎銀行則認(rèn)為，恒大今年前五月實現(xiàn)銷售2850億，現(xiàn)金流足以覆蓋短期債務(wù)，加上公司擁有2.31億平方米土地儲備，以及價值1660億的投資性物業(yè)與5190億的非房地產(chǎn)業(yè)務(wù)股份，遠(yuǎn)超凈債務(wù)，全面降負(fù)債只是時間問題，給予恒大美元債“買入”評級。

在中國，有句諺語：“有借有還，再借不難”，這一年多，恒大的“真還傳”充分驗證了這個簡單的道理。