地產基金財務管理職能轉型升級的思考

吳瑩

關鍵詞：地產基金 財務管理職能 轉型升級

在我國金融市場日益發展和完善的背景下，地產基金行業也在迅速發展壯大，在我國金融市場中發揮著越來越重要的作用。財務部門是地產基金企業的核心管理部門，其財務管理水平直接影響著地產基金公司的綜合實力和可持續發展能力。但是，現階段大部分地產基金企業財務管理水平的發展跟不上該行業的飛速發展，限制了其財務管理職能的發揮。在這樣的背景下，地產基金行業的財務管理部門必須積極尋求轉型路線，充分發揮其財務管理優勢，從而確保其財務管理水平適應于行業的高速發展。

一、地產基金行業財務管理的重要性

（一）地產基金行業財務管理概述

1.地產基金概述。地產基金指的是專注于房地產領域的私募基金，是一種面向房地產行業進行債權投資或者股權投資的模式。隨著房地產基金運作模式的不斷成熟和運作規模的不斷擴大，當前房地產基金已經滲入大部分城市的房產經營活動中。房地產投資基金的發展不僅為廣大投資者提供一種金融投資工具，也為房地產業的發展提供了高效的融資渠道，成為連接金融和房地產兩大行業的紐帶。

2.財務管理概述。財務管理是在一定的整體目標下，關于資產的購置（投資），資本的融通（籌資），經營中現金流量（營運資金）以及利潤分配的管理。財務管理是企業管理的重要組成部分，它是根據財經法規制度，按照財務管理的原則，組織企業財務活動，處理財務關系的一項經濟管理工作。

（二）財務管理在地產基金戰略目標實現中的重要意義

財務管理是企業管理的重要組成部分，也是企業發展到特定階段的產物，企業戰略目標的實現離不開健全的財務管理制度。對于地產基金企業來說，財務管理職能的健康有效履行能幫助企業管理層更好地做出決策，能有效地完成對企業資金的籌集，更好地幫助企業相關地產項目的投出研判，能為項目資金的回收和項目退出提供較好的財務意見和建議，有效提升企業資金的利用率和安全性。

二、現階段地產基金行業財務管理職能轉型升級存在的問題

（一）企業對財務管理職能定位不清晰

由于地產基金行業還處于成長和發展的階段，大部分地產基金企業還處于發展的粗放階段，對企業的各項管理職能，包括財務管理的職能定位尚不清晰，認為財務部門僅僅是會計信息記錄部門。這也導致了地產基金行業的多數財務部門人員配置十分精簡，現有市場上，規模超百億的知名基金公司財務管理人員不超過十個，一般公司財務人員也就三到五個人，有些公司甚至干脆把財務工作外包給第三方中介機構公司。隨著地產基金業務的不斷發展，對財務管理職能的需求和財務管理人員的能力要求也不斷提升。現階段，單支基金必須獨立核算，而基金數量在不斷增加，規模在不斷地擴大，財務人員需要在平時工作中高效處理基金的全盤賬，并履行相應的信息披露和報告工作。此外，為了適應基金業務的復雜化和多樣化，基金公司需要財務管理部門在公司內控管理，企業整體戰略的制定、企業財務資源的配置和投資項目財務價值的提升方面作出貢獻，這使得公司財務管理部門負責人需要在基金管理優化、運營規范以及對項目資金募集、投資決策、投后管理和項目退出環節進行把關。綜上所述，基金行業現普遍存在的財務職能定位已經難以充分適應其行業的發展需求，面臨著迫切的轉型升級需求。

（二）財務管理與業務管理缺少深度融合

地產基金行業是一個以資金為主體的行業，其財務與業務密切相關，不僅基金產品的核算需要業務部門的深入參與，基金產品的投資與管理也需要如此。現階段，大部分地產基金行業的財務管理與業務管理缺少深度融合，這會給企業發展帶來不利，主要表現在以下幾個方面：第一，地產基金業務的投資環節和模式多變且復雜，財務人員單獨只看業務合同和協議并不能準確地獲取項目投資的真實信息，如果不與業務部門深入溝通，將無法準確地理解交易細節，嚴重的話會導致會計核算方法選擇的偏差。第二，由于財務未在投資前介入業務活動，財務人員的工作僅僅是對業務活動的事后記錄和監督，難以從財務角度對業務活動進行績效和風險預測，難以反饋重要信息，不利于評估、預警和防范業務風險。第三，從企業內部預算角度來看，財務與業務缺少深度融合，會導致企業整體預算編制過程中的沖突和不合理現象。企業預算在企業的目標實現和業務考核中發揮著重要作用，財務部門是企業預算的匯總編制部門，如果財務部門不深入業務、了解業務，可能導致預算編制的偏差和不合理，最終無法充分實現企業預算的目標，不利于企業中長期戰略目標的實現。

（三）財務管理方式缺乏創新

相較于其他行業，地產基金行業的內外部環境更為復雜多變，隨著信息技術的不斷發展，地產基金行業的財務信息也發生了翻天覆地的變化，傳統的財務管理方式已經不能滿足地產基金企業的經營發展需求?，F階段的財務管理方式主要通過分析會計報表來計算與分析財務數據，缺少對非財務數據的考量。這種傳統的財務管理模式，財務人員在獲取數據上將花費大量的時間和精力，而且這種工作成果難以被規范，無法達到標準化。同時，由于受到財務人員的工作狀態和工作能力的限制，相關數據運算的準確性有時候無法完全得到保障。由此可見，在現有的傳統財務管理方式下，地產基金行業財務部門的財務信息獲取渠道較窄，財務決策的效率較低，不利于其發揮財務管理的職能作用。

（四）財務管理相關工作人員素質不高

1.欠缺匹配投資業務的高端型、復合型財務管理人才。隨著地產基金行業的高速發展，越來越多的公募、私募及其他行業的優秀人士投身于地產基金從事投資工作，這些人才均具備優秀的教育背景、豐富的從業經驗和強大的學習能力。相比之下，地產基金行業現階段的大部分財務管理人員多半只有財務相關的從業經驗，對基金方案設計、投融資業務開展、基金稅收籌劃、并購重組業務實施、資本市場業務等相關綜合性知識缺乏相關從業經驗。這種現實情況導致在實際的工作中財務管理人員在財務盡職調查、基金投后管理、基金產品估值和投資項目稅務籌劃方面缺乏經驗，導致其匹配相關投資業務工作中存在著一些差距和不足。

2.財務人員自身意識問題?，F階段，大部分的地產基金行業的財務人員對自身的定位僅僅作為一個企業的會計工作人員，在平時的工作中只立足于傳統的會計賬務處理工作，缺乏財務管理的工作理念。在這種理念的影響下，大部分地產基金行業的相關財務人員在平時工作中的主動性不高，對賬務處理工作之外的基金方案設計、投資融資業務等工作缺少主動參與的意識，同時也缺乏對基金方案設計、投融資業務開展、并購重組業務實施、資本市場業務等實務學習的積極性。這些情況，導致了大部分的地產基金行業財務人員的綜合能力難以得到有效提升，最終導致財務管理職能在企業相關管理工作中的部分缺失。

三、地產基金公司財務管理職能轉型升級的具體措施

（一）企業轉變現有的財務管理職能

財務服務于企業的經濟管理活動應隨著企業的發展而發展。地產基金行業面臨著復雜多變的內外部環境，隨著地產基金行業的復雜化和多樣化，地產基金行業的財務管理職能定位迫切需要轉型升級和不斷發展。財務部門職能的定位要從簡單的憑證錄入、賬簿生成、報表編制等財務會計職能逐步走向轉型升級。在未來工作中，財務管理部門職能的定位還應該包括其對項目資金募集管理、項目投資決策、投資項目投后管理和投資項目退出環節中發揮的作用。具體來說，有以下幾個方面：一是在基金募集過程中，財務管理部門可以加強財務規范，以專業的職業操守來應對投資人的盡職調查，做好財務支持工作。二是在項目投資決策過程中，財務管理部門可以參與投資項目盡調，為項目選取提供財務視角的意見建議，以幫助管理層更好地進行決策。三是在項目投資過程中，財務管理部門可以積極關注項目交易對手財務情況，做好項目出現的風險預警措施。四是在項目投資過程中，財務管理部門可以為所投資的項目公司提供財務管理意見和建議，促進投資項目公司財務規范，提供財務增值服務。五是在平時的工作中，財務管理部門可以對所投資的不同項目進行財務預測和評估，模擬不同情形下的收益情況，測算收益情況，及時調整基金估值，更好地履行其財務規劃和財務預測等職能，幫助管理層對基金未來收益及風險情況做好提前規劃。

（二）加強公司財務管理與業務管理的融合

地產基金行業的財務與業務的融合對公司發展和戰略目標的實現尤為重要，考慮到行業中大部分基金公司的財務管理與業務管理還缺少深度融合，可以考慮從以下幾個方面具體操作，以期加強其財務管理與業務管理的融合度。

1.協調財務部門與業務部門的管理目標，減少二者融合的阻力。一般企業經營過程中，財務部門和業務部門的管理目標往往會存在不一致，需要采取相關手段化解雙方目標不一致的阻礙?？梢越㈦p方的定期溝通機制，財務人員深入業務部門學習業務部門的管理模式、工作流程，以制定更符合業務發展的各項指標要求。業務人員也要提高認識的高度，從企業戰略目標角度出發，理解財務部門的管理行為和目的。這樣，在雙方相互理解和包容的前提下，才能更好地服務于企業管理目標，保障企業的最優發展。

2.財務參與項目業務投前、投中和投后的管理活動，發揮財務在業務運作與管理中的牽引作用。由于地產基金行業內外部環境變化迅速，財務工作的重點要從結果考察轉移到業務投資鏈條的全過程，財務部門應該在資金募集環節、業務項目投前研判環節、項目投后管理及退出的全流程與公司業務深度融合，提供合理化的財務意見。

（三）創新科學的財務管理方法

利用已有的信息技術手段，將現有重復性的會計操作向自動化的信息操作轉變，將有助于地產基金行業實現人、財、物的資源價值優化，可以考慮從以下幾個方面著手，以創新改進現有的財務管理方式，發揮地產基金的規模優勢，最終實現企業價值最大化。第一，構建財務管理信息系統，后期衍生為投融資業務全流程共享軟硬件的一體化平臺。加快信息在企業內部的自由流通和傳遞，減少信息溝通和傳遞的成本，實現數據共享。保證財務決策在信息獲取最充分的前提下做出，提高財務決策的質量和效率。第二，利用現有的大數據工具和方法收集各類財務及非財務信息，針對不同的地產項目提供不同的支撐數據。這會從根本上改變投前財務盡職調查的質量，提高投后管理的財務信息支持，發揮財務的預測、分析和監督職能，為基金業務的開展和決策提供高質量的支撐，保證企業的長期競爭優勢。

（四）財務人員能力的提升

對于基金行業來說，最重要的企業資源就是資金和人才。由于地產基金行業的飛速發展，行業環境愈發復雜，對行業內的財務管理相關工作人員素質和能力的要求也越來越高?，F階段，地產基金行業普遍存在其財務人員素質和能力與其日益復雜的相關投資業務工作的匹配上存在著一些差距和不足。為了進一步提升行業財務管理人員的能力和素質，可以從企業層面和個人層面入手，雙管齊下。

1.公司加強對財務管理部門的重視，對其增加投入。前文提到過，現階段的地產基金行業的多數企業財務部門人員配置十分精簡，與其越來越大的規模不匹配。一方面，建議相關企業增加學習型、復合型財務管理人才的引進，特別是那些對基金方案設計、投融資業務開展、基金稅收籌劃、并購重組業務實施、資本市場業務等相關綜合性知識具有豐富從業經驗的財務高級管理人才。另一方面，對現有的財務人員加大培訓投入，使其能定期學習到工作相關的實務及理論知識，更好地匹配公司業務發展需要。

2.促進財務管理人員意識的轉變，提高其工作主動性。隨著地產基金行業的不斷發展，對其財務管理職能的定位也在不斷變化升級，財務部門在企業中發揮著越來越重要的作用。財務人員不能和過去一樣，僅僅盯著財務核算的工作，只是做完分錄和編平報表，而是要擺脫老觀念，著眼于服務企業業務發展的目的出發，提高工作的主動性和積極性，更好地服務于企業目標的實現。對于地產基金行業的財務管理人員來說，要有參與公司業務的意識和決心，積極地參與到基金方案的設計，項目投資的投前盡調工作和投后管理工作中協助投資團隊進行事前事后的財務風險預警，幫助基金在風險可控的基礎上獲取更高收益。

四、結束語

綜上所述，現階段地產基金行業財務管理現狀的滯后性已經無法適應其行業的快速發展，難以幫助企業更好地應對快速變換的內外部環境，制約了其財務管理職能的發揮。地產基金行業的財務應該順應行業發展需求，積極應對財務管理過程中遇到的問題與挑戰，配合企業的整體戰略要求，不斷探索其財務管理轉型升級的路徑，從根本上完成財務管理的轉型升級，發揮財務管理優勢，促進地產基金行業的可持續健康發展。

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作者單位：杭州金投資本管理有限公司