不動產統一登記制度體系完善路徑探析

周琳

【摘要】不動產統一登記制度的構建是完善和發展中國特色社會主義制度，推進國家治理體系和治理能力現代化的重要體現。隨著全面深化改革工作的開展，我國的不動產統一登記工作已取得階段性的勝利。自不動產統一登記制度實施以來，我國完成了登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺的“四統一”，最大限度地避免了產權的交叉和沖突，為市場在資源配置中決定性作用的發揮奠定了堅實的基礎。

【關鍵詞】不動產登記;制度建設;完善路徑

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.19.012

隨著互聯網、云計算、物聯網、社交網絡等技術的興起和普及，全球數據呈爆炸性增長，數據已經滲透到每一個行業和業務職能領域，成為重要的生產要素。基于“大數據”開發和運用的政府決策模式，逐漸成為政府務實行政、提高執政效率的新常態。不動產登記數據是不動產登記機構在履行職權過程中所形成的大量數據，加快不動產登記數據的開發與運用，對促進不動產登記數據價值顯化，構建精準治理和便捷化的登記服務體系，打造高效、便民的不動產登記服務機構具有重要意義。

1、不動產登記的特征

不動產登記對象是個人的不動產，在《物權法》的保護之下，不動產登記按照合法的流程進行，并將登記的結果進行公示，具有一定的法律效力，也就是個人的物權受到不動產登記結果的合法權益保護。按照現有的流程，不動產登記必須是由當事人主動向有關部門申請，并且自愿填寫表格，按照標準化的操作信息進行自主的上報，如果當事人不主動申請，登記行為就不發生，也不會進行信息的公式。其次，不動產登記的對象是個人的不動財產，以不動產的變更以及不動產的所有權確認作為登記的主要內容，并以此作為依據對外公示。一般來說，《物權法》是不動產登記主要依據的法律。最后，不動產登記是保護個人財產對不動產進行權利歸屬確認的最重要法律形式，也是物權確認的公信力來源。在不動產登記信息公示的指導之下，交易的安全得到保證，效率得到提高，有利于現代物權的確認。

2、不動產統一登記制度體系完善路徑

2.1暢通不動產登記信息共享

推動不動產登記信息共享集成是不動產登記提質增效的前提條件和必然要求。為了實現這一目標，要利用制度約束作用強化部門間的業務協同和信息共享應用，建立多維、立體的信息交互平臺，實現信息的自由安全流動。目前各地仍然存在交易登記信息不共享、假共享的情況，與稅務總局、工商總局、民政部等有關部門的信息共享工作推進較為緩慢，影響了“放管服”工作和不動產登記提速增效。同時，為了適應《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國電子簽名法》等新法、新規的落實，下一步應加快落實部門間信息共享和電子證照的開發和利用工作。

2.2加強對登記人員的能力培養

不動產統一登記是一項證照鑒別、勘驗測量、數據匯總等多方面內容的系統工程，具體包括紙質檔案數據、電子業務數據、勘測調查數據、基礎地理數據和基本影像數據等。通過數據匯總形成完善的不動產數據信息。在歷史性的宅基地使用中，其檔案年份、檔案類型、宗地特征碼、權利人用途、權利屬性等方面，具有錯綜復雜的特點。這對不動產登記人員的專業性也提出了一定要求首先，《不動產登記暫行條例》對于登記人員的職能要求是“應當具備與不動產登記工作相適應的專業知識和業務能力”，因此，需要進一步嚴格對不動產登記部門人才的錄取與考核規定。從事不動產統一登記的工作人員必須要取得不動產登記考核證書之后，才能進行操作不動產的登記流程。其次，不動產統一登記部門要建立學習型的組織文化，加強對工作團隊的建設力度，通過在職教育與培訓，培養專業的不動產登記人才隊伍。除了內部教育培養，還可以加大對外部人才的引進，比如向社會招聘，通過具有專業技能和不動產就業資格的優秀人才引入，來充實工作團隊專業水平，以更好的發揮職能作用。最后，制定科學完善的不動產登記流程。不動產登記信息繁多，流程繁瑣。要求在技術操作中，一定要按照模板設定標準，進行屬性錄入。多人錄入時必須保證高度統一，避免同屬性內容的填寫雜亂或重疊現象。加強不動產登記部門內部科室的溝通與銜接，科學合理設置不動產統一登記窗口，做好人員配置，技術設施完善，保障不動產登記工作高效有序的開展。

2.3建立統一的不動產登記信息管理平臺

不動產登記數據是依托登記系統在日常登記工作中逐漸積累而形成的，它的存在離不開不動產登記系統的完善。建立統一的不動產登記信息管理平臺其目的是為了實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，提供不動產登記信息依法公開查詢服務，有利于方便群眾辦證，提高辦證效率，消除“信息孤島”，促進不動產登記信息更加完備、準確、可靠，建立健全社會征信體系，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益。將土地房屋、農業、林業等不動產的登記整合在一個登記平臺中，有利于不動產登記數據的整合建庫，方便不動產登記數據的開發利用。

2.4明晰不動產登記機構權責

《不動產登記暫行條例》的實行初步實現了登記部門的統一，但在實際工作中還存在權責不明確、部門之間相互推諉等問題。長期以來，由于土地、房屋等不動產分別屬于不同的行政部門管理，導致分散登記后的統一登記在實行過程中行政管理和不動產登記職責劃分不明，將管理職責混入登記職責來審查和把關的情況仍然存在。此外，由于辦理不動產登記的機構均為事業單位，它只是受行政管理機關的委托進行不動產登記事務，而行政管理機關自然而然地會將其管理工作落實到不動產登記中心去實施，不動產登記中心因此也會被多個行政部門進行多重領導，進而在一定程度上增加了非登記事務，提升登記出錯率。對此，我國應對不動產統一登記主體進行重新定位，提升不動產登記的獨立性，保證登記的公信力與推定力。

2.5簡政放權，優化登記技術操作流程

一方面，中央政府應加強對各地不動產登記管理部門的垂直管理，通過信息監控和監督指導，推動不動產統一登記制度的深入貫徹落實，另一方面，各地的不動產登記部門應進一步加強協調能力與資源整合能力，嚴格遵守國家頒布的技術標準，認真核對各種類型的不動產信息，建立起基礎數據庫，為加快不動產統一登記信息系統建設做出努力。第一，制定移交、整合各類不動產登記資料的準確時間表和可行的操作辦法，建立登記業務流程標準，包括各類不動產的審批、交易、流轉、登記、糾紛調處等等，明確劃分部門內部各個科室的工作內容、負責事務和職責范圍;合并重疊的業務環節，優化調整崗位設置，制定業務操作標準化規范。第二，堅決取締各類無謂的證明和繁瑣手續。對于沒有法律法規效應的證明、審核、批準、蓋章等手續或材料，不得要求由當事人提供，這些都不能作為不動產登記的前置條件或納入不動產登記業務流程。要加強信息技術建設，推動電子檔案資料與原始紙質型的資料的穩定銜接進程，實現同步移交。

結語：

綜上所述，不動產登記對于房地產經濟的影響要從多個維度共同看待，分析當前不動產登記存在的問題，規范市場的發展，從條例的完善程度入手，調整房價和整個行業發展所面臨的風險和困境，進一步完善不動產登記的細節管理問題，整理房地產登記和房產稅之間的內部關系，從而減少房地產統一登記對于房地產短期經濟運行帶來的波動性風險，促進宏觀經濟的平穩運行，保障行業的健康發展。

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