基于“互聯網+”的中小城市房地產市場管理思路研究

李清奇

【摘? 要】在中國的房地產市場中，影響競爭力的一些重要因素被確定。首先，有效時間、成本、質量計劃和控制是影響企業競爭力的重要因素。提供和諧的工作環境和保證工作人員的知識儲備對于保持組織的高水平能力十分重要。調查結果顯示，地產公司的競爭力會進一步受到其行業認可/獎項、不同類型的物業銷售及發展項目的份額，以及土地擁有權的影響。

【Abstract】In China's real estate market， some important factors affecting competitiveness have been identified. First of all， effective time， cost， quality planning and control are important factors that affect the competitiveness of enterprises. Providing a harmonious working environment and ensuring the knowledge of the staff are important to maintaining a high level of organizational competence. The survey results show that the competitiveness of property companies will be further influenced by their industry recognition/awards， the share of different types of property sales and development projects， and land ownership.

【關鍵詞】“互聯網+”;房地產;市場管理

【Keywords】 "Internet +"; real estate; market management

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2021）08-0009-02

1 引言

近年來隨著房地產市場的蓬勃發展，房產價格也在持續增長。2001年至2004年間，中國的房價穩步上漲了68%。2007年，主要城市房屋銷售價格較2006年上漲10.5%。房地產價格的飆升和不斷增長的房地產投資已經得到了廣泛的關注，特別是宏觀經濟的影響和普通人的住房承受能力。 中國的房價與高收入國家相當，但是按照國際標準，中國的人均收入仍然很低。由于房地產市場過熱，中國政府從2004年中開始實施宏觀調控政策，調整住房供應結構，解決低收入居民住房問題，降低房地產銷售價格。2004年末以來，房地產行業有調整趨勢，建筑銷售指標增速略有下降。2005年，溫家寶總理明確表示，房地產業健康發展是中央政府的七大任務之一。政府對兩年內出售的房屋征稅，提高利率，限制房地產投資借款，進一步冷卻了房地產市場 。由于結構化市場和利潤率受到擠壓，中國的房地產開發商在業務運作上面臨著相當大的壓力。房地產開發商之間的競爭加劇，許多開發商在重組的房地產經濟中掙扎求生。2007年，中國的房地產企業數量比2006年下降了39.8%? 。因此，隨著競爭環境的迅速和不可預測的變化，進行自我評估和創造新形式的競爭優勢已成為中國房地產企業關注的一個主要領域。考慮到這一點，中國的房地產公司需要了解如何通過認識自身的不足來提高競爭力ーー所有這些都被認為是在現有的房地產市場條件下生存所必需的。房地產企業容易受到國家政策環境和市場變化的消極影響。在“無投機房地產”的政策背景下，受房地產市場疫情的影響，精確的戰略成本管理將成為房地產企業在行業中可控制的核心競爭力。

2 房地產設計階段的生產管理

雖然設計成本僅占總成本的5% 以下，但對工程總成本的影響卻高達75% 。設計在很大程度上決定了項目的成本、工期、質量和經濟效益。優化設計的目標是以盡可能低的成本滿足功能需求。設計階段的成本控制屬于預控制，具有花小錢辦大事的效果，因此設計階段的成本控制是工程造價控制的關鍵環節。本文將從以下三個方面分析設計階段的成本控制方法。

2.1 加強設計質量控制

無論是初步設計還是深化設計的成果，每一條生產線都需要投入大量的人力、物力、財力和設備才能實現，因此在開工前把握好設計質量就顯得尤為重要。在實際施工中，由于設計錯誤而產生的“錯誤、遺漏、沖突”等問題較多。為了減少后期施工過程中不必要的工程變更，應進行深入細致的設計。設計過程的質量控制影響深遠，但監控管理難度很大，需要在設計合同條款中明確規定。因設計變更造成成本增加的，應當扣除設計成本的一定比例作為補償。然而，良好的設計質量并不是盲目的不顧成本的增加。它是控制設計規范、設計標準、工程量和預算指標的一項措施。

2.2 實施定額設計

定額設計是根據投資估算和設計規格進行初步設計，然后通過工程量控制和投資分解的方法指導施工圖設計，以確保各項目達到功能要求，總投資不超過預期。定額設計是設計階段控制預算的較多方法之一，它強調經濟合理性和技術可行性的結合。在實際操作中，會出現設計師為了完成各專業的定額而嚴重縮減預算的現象。針對這一現象，可采用標準化設計，各專業可根據建筑標準、技術法規、設計規范和建筑模塊進行設計。同時，為了保證設計質量和實行責任制，設計者有義務對相應的設計所產生的技術和經濟效果負責。以責任制的方式約束設計人員的設計行為，保證定額設計指標的實現。

2.3 運用價值工程優化工程設計

在技術經濟學中，價值工程理論追求成本與功能的均衡實現，符合成本管理的目的，因此本文運用價值工程理論對成本管理進行了分析。價值工程的核心思想是在保證必要的功能和產品質量的前提下，盡可能地降低成本，消除不必要的功能，使產品價值趨于1，提倡最合理的經濟成本方案，以提高產品的核心競爭力。

在設計階段引入價值工程的概念，充分考慮項目的房地產定位及所用建筑材料和設備的選擇，從基本功能、輔助功能和美化功能三個方面確定過程功能和不必要功能，消除多余功能的成本，增加未考慮的必要功能。在綜合分析成本與功能判斷的最佳組合點的基礎上，實現設計階段的成本控制。

3 項目實施階段的成本控制

項目實施階段是物化階段，是根據設計圖紙生成工程實體產品的過程，具有周期長的特點。實施階段的成本控制是以目標成本為主線對項目全過程成本進行動態管理，合理制定目標成本以保證項目的經濟效益，及時實施動態管理，規范簽證變更，降低無效成本等措施，有效控制成本，提高市場競爭力。

3.1 實現目標成本

目標成本是根據市場形勢和風險預測、項目規劃和客戶價值分析，制定設計招標、項目管理和營銷等過程成本管理文件。目標成本包括政府費用、土地費用、前期費用、建筑安裝工程費、物業啟動費、銷售費用、財務費用和管理費用。項目實施階段是實現既定目標成本的過程。在實施過程中有兩個重要的任務，一個是目標成本分解，另一個是合同計劃。

①目標成本分解將目標成本分解到責任部門和各責任人，明確各部門的成本管理職責，根據經濟指標反饋評價各部門的成本管理績效。為了實現對個人的責任和對部門的責任，成本控制評價的各個環節的問題可以追溯到。只有對目標成本的責任進行分解，才能真正實現目標成本。

②合同計劃是將目標成本縱向分解為各種合同，以合同的形式規范各責任主體的行為，實現目標成本的過程。將目標成本分解為合同計劃，形成合同目標成本，編制投標控制價或建議價，指導投標，合同價格簽訂，過程控制和最終結算。

3.2 動態成本控制

為了確保項目實施過程中目標成本的實現，需要進行動態控制。動態成本控制是比較原始目標，定期跟蹤和檢查實施情況，及時反映每個項目的實際成本構成，每月對項目的動態成本進行回顧，分析和總結項目的成本控制，協助和督促各部門在項目實施過程中做好成本控制工作。在開發過程中，將動態成本與目標成本進行了比較。當變更超過規定的數額或比例時，及時發出預警或采取相應的控制措施進行調整，確保不超過目標成本。

3.3 嚴格控制簽證變更

在實際施工中，設計變更容易導致工程量的變化，從而引起施工索賠和合同糾紛，需要嚴格控制設計變更。可以從兩個方面減少設計更改。一是嚴禁通過設計變更來擴大工程規模。除非原設計影響了工程的功能，一般不允許設計變更; 其次，必要的設計變更發生時，要嚴格按照程序進行審核，并在設計變更后及時檢查增加的成本。如果增加的費用很高，可以重新考慮一個更合理的方案。在實踐中，由于現場簽證過程的不精確，經常出現工程造價失控的現象。數據表明，工程簽證問題引起的工程結算價格高達10%-20% ，因此在施工階段應嚴格控制簽證變更，以減少不必要的成本增加。

3.4 加強管理，避免無效成本

施工方案是否合理、先進，直接關系到施工質量、進度和成本。除組織專家對招標文件的施工組織設計進行審查外，還應對專項施工方案進行審查，運用價值工程理論等方法進行多方案技術經濟比較分析，挖掘節約項目投資的潛力，達到節約投資、創造更高效益的目的。在項目實施過程中，由于決策失誤或管理不當，對價值推廣、產品創造和市場推廣都有影響，應及時優化，避免成本浪費、資產損失和無效成本。

4 疫情下的銷售模式與成本控制

最近，受到新冠疫情的影響，全球經濟出現下滑。中國的經濟也受到國際國內形勢的影響，房地產業也受到了一定程度的影響。盡管許多城市出臺了“城市落實政策”的配套政策，但2020年1月至2月，房地產企業征地數據出現負增長，一、二線城市房價略呈穩定態勢，銷售量下降近40% 。消費者購房熱情明顯不足，固有的銷售模式和方法已經不能適應人員流動方式的變化。積極開拓網上銷售渠道已成為房地產營銷的重要手段。網上銷售模式成本控制的關鍵在于平臺建設或租賃、廣告空間促銷費、銷售人員促銷費等成本較低且易于信息管理。

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