跑不掉的潘石屹

周慧嫻

潘石屹又被自己打臉了，不過這并不重要，生意人向來是以“錢”為貴。

6月16日晚，SOHO中國宣布黑石已發出全面收購要約，取得SOHO中國的控股權。交易完成后，SOHO中國現有控股股東將保留9%的股權，SOHO中國將繼續在香港證券交易所上市。

盡管在7月6日，港交所上市的SOHO中國又發布公告稱：其將延遲寄發有關此前黑石集團要約收購的綜合文件。但潘石屹拋售中國境內資產已是司馬昭之心路人皆知。

不知他是否還記得自己曾信誓旦旦地說過：“我心目中永遠不能銷售的項目是外灘SOHO和望京SOHO，只要這兩個項目在的話，我還是（房地產）發展商。”

這并不是潘石屹第一次被打臉。

持續打臉

這是潘石屹經典的打臉時刻——他一邊表示會長期持有手中的優質資產，另一邊則急不可耐地兜售旗下資產。

能夠讓潘石屹心甘情愿扇自己耳光的，不是別人，正是大名鼎鼎的李嘉誠。

2013年李嘉誠集中出售名下的大樓資產，開始“逃離內地”。潘石屹緊隨其后，他似乎同樣認為房地產的春天在那一年寫入終章。第二年初，SOHO中國以52.3億元向金融街出售了海倫廣場、靜安廣場兩個物業項目。

到2019年SOHO中國的賣樓動作愈發頻繁，并且已經波及到旗下的核心產業。潘石屹那時就已經明白，打不打臉并不重要，商界瞬息萬變，言行不一致并非幼稚，及時止損，財富源源不斷地增加才是對他最直接的認可，他要旗幟鮮明地賺錢。

2019年SOHO中國宣布以78億元出售北京、上海的13個辦公物業項目，其中包括北京望京SOHO、銀河SOHO以及建外SOHO，上海SOHO東海廣場、SOHO中山廣場的部分物業；同年9月SOHO中國宣布以7.61億元的價格出售位于北京的9個商業項目共計2 583個地下停車位組成的資產包。

不僅如此，據公開資料統計，SOHO中國5年間累計出售資產套現約293.41億元。

很快，潘石屹又因為對金錢毫不掩飾地貪婪，再次被打臉。

在自持收租為主流模式的情況下，此前潘石屹將商業物業散賣，把銷售對象鎖定為那些有投資需求的富裕個人。

為此，他沾沾自喜，認為這避免了大規模、同質化產品的惡性競爭，表示國外有幾百年歷史的成熟商業街區無一不是分散的產權，“我始終相信，如果將眼光放長遠，用每一個商家的智慧和市場自然調節的模式會比統一規劃的模式更有生命力。”他還狠狠抨擊自持模式是由開發商統一管理和運營出來的，不符合SOHO中國“創新、活力、熱鬧”的運營基因。

然而并非所有孤獨的逆行者都具有創世紀的能力。現實無情地嘲笑了潘石屹的“天真”。在商業地產的生存鏈中，開發商、投資客、商家和消費者環環相扣，各個環節必須緊密支撐。然而按照SOHO中國的散賣模式，開發商將物業兜售給不同的投資客后，就已經脫離了商鋪的日常運營環節，大可拍屁股走人。

經營權、管理權的產權分離，傷害的其實是懷揣著發財夢的中小投資者與商戶經營者。他們各行其是，無疑讓業態陷入混亂的狀況中，降低了商業物業的品質和價值。SOHO旗下產業就曾有商戶因商鋪開業率不足50%和過高的租金，集體歇業。

于是，潘石屹不得不向現實和金錢低頭，改變SOHO商業模式。2013年SOHO中國告別散售型物業時代，開始自持收租，他當起了“包租公”，要把“一單一單的生意”變成“一只永遠生蛋的雞”。

打爛了的好牌

SOHO中國的起點其實很高，華遠總裁任志強這樣稱贊潘石屹：“十年的爛尾樓，交給老潘，他也能把土豆賣成黃金。”

我們將時間的指針撥回到2009年前，那時SOHO做過的12個項目中，有6個是其接手的空置、爛尾項目。潘石屹“化爛尾為利潤”的作戰模式風生水起。在全球遭遇金融危機、同地區寫字樓出租率大幅度下滑的情形下，SOHO中國開發的寫字樓出租率一直保持在95%以上。

然而潘石屹卻一次又一次“作死”，這讓“長跑冠軍”SOHO中國逐漸邁向終點。第一次“作死”是潘石屹對市場錯誤的預判，反其道行之實施商業物業散賣模式；而第二次“作死”，就要怪潘石屹“變”不逢時。

在潘石屹宣布公司轉戰自持模式后，好巧不巧，他趕上了中國商業物業供應瘋狂暴漲的周期。當時，高端商業物業狂熱擴張，競爭環境惡劣。

潘石屹這次又想劍走偏鋒，提出了為中小企業打造高端寫字樓的口號。不過，這個戰略從一開始似乎便是美麗的錯誤——這意味著SOHO中國收到的租金并不會太高，而SOHO中國聚焦北京、上海這樣超大型城市最繁華地段，前期造假和后期維護的成本都偏高。

此外，中小企業員工的定位決定人群消費力不高，無法帶給商場更多的消費盈利，SOHO中國無法收獲更多價值。在這一高一低的參差當中，SOHO中國的利潤便被剪掉了。果不其然，在面向中小企業收租之后，公司利潤下滑。一番折騰后，潘石屹貌似也累了。

他坦言：“中國租金回報率我都不好意思說，在北京這樣的城市，SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%，這幾乎是地產業最低的資金成本，但在此情況下，這意味著全年的物業經營仍然會虧損2%，這個生意怎么做呢？”

從那以后，潘石屹越活越“通透”，他工作的重心也從公司日常運營轉移到了賺快錢上，于是在2014年SOHO中國開始了新一輪整售，此后動作不斷。盡管SOHO中國經營情況每況愈下，但在一次又一次地瘋狂賣樓與打臉后，潘石屹在福布斯富人排行榜上的位置越來越靠前。

潘石屹對金錢的著迷或許源于其在商業領域的滑鐵盧，從萬人敬仰的企業家，到頻繁被嘲，中間的落差只有金錢能夠填補。

“非企業家”

潘石屹身上企業家的影子越來越淡，他拍電影、攝影、出書、直播帶貨、做木工活、進軍娛樂圈、做健康項目。同時，他頻頻在微博上就熱點事件發表觀點并引戰。

縱觀潘石屹的日常，會發現他更像是一名坐擁億萬資產、風評不佳的網紅。

或許“醉翁之意不在酒”，潘石屹所有出圈出格的行為都在為SOHO中國做免費的營銷。不過潘公空有營銷手段，卻沒空打理SOHO中國的日常運營。被“半拋棄”的公司不過是他套現的籌碼。

潘石屹美國置業情況

殊不知，潘石屹營銷手段玩太大遭到反噬。他最喜歡的望京SOHO就成為了他心中的一道疤。

選址在望京SOHO的公司似乎逃不過“倒閉”的魔咒。熊貓直播、咪蒙、A站、小藍單車等知名互聯網公司紛紛在這個號稱“北京第二CBD”、僅次于中關村的互聯網圣地關門大吉。久而久之，坊間就開始流傳望京SOHO“風水差”的傳聞。

在中國，這樣的謠言對于招商而言是致命的，潘石屹不止一次地公開痛斥謠言傳播者，最終結果卻適得其反，望京SOHO“風水不好”的名聲越來越響。

互聯網公司在望京SOHO頻繁倒閉還真不怪風水問題。這棟大樓聚集的大多為互聯網初創公司，被扼殺在搖籃里的概率原本就大。再加上初創者們需要給SOHO中國支付相對較高的物業費與管理費，這讓原本盈利數據就不好看的公司雪上加霜。

如果真的要把入駐企業頻頻倒閉的黑鍋扔給SOHO中國，就只能怪潘石屹太過博人眼球，讓望京SOHO樹大招風。

不過，潘石屹的微博賬號上已經許久沒出現那些尖銳的語言了。不知從何時起，潘石屹也學會了低調。

他的轉變有可能是從“潘石屹跑路”這樣的流言四散開始的。

在密集出售國內資產的同時，他還在緊鑼密鼓地布局海外商業地圖。李嘉誠買下了大半個英國，而潘石屹則鐘情于美國。他不僅在美國置業，其兒子也在美國讀書。

2011年，潘石屹以 7 億美元買下紐約曼哈頓廣場旁的港務局長途巴士站辦公大樓；2012 年，潘石屹再次花費 6 億美元，收購曼哈頓公園大道廣場 49% 股權；2013 年，其美國籍妻子張欣聯手巴西Safra家族，以 14 億美元收購美國通用汽車大廈 40% 股權。

與此同時，潘石屹注冊了很多家新公司，但這些公司并未進行實質性業務，似乎實錘了他跑路的傳聞。潘石屹一聽頓時坐不住了，連忙解釋：“千萬不要相信謠言，我現在拿的護照是中華人民共和國的護照。房子建在這里，我是帶不動的，所以說我跑了，都是謠言。”

潘石屹的辯解并沒有被大眾接納，2014年，潘石屹夫婦以資助中國貧困生的名義先后向哈佛大學、耶魯大學捐款1 500萬美元、1 000萬美元。但他的善舉似乎并非單純地心懷好意，其二兒子與小兒子很快就被曝光在這兩所高校學習。

相比在國外慷慨解囊，其在國內卻一毛不拔。當然，我們沒必要上升到道德層次評價一名企業家，只是潘石屹身上，“崇洋媚外”的痕跡太過濃重。

對此，曹德旺揶揄道：“潘石屹兩口子做事別人看不懂，都鬼精鬼精的。”

被娃坑的“潘跑跑”

如果沒有去年發生的一件事，潘石屹可能也不會一下子把國內資產全部打包賣給黑石。簡單來說，鬼精鬼精的潘石屹被自己兒子坑了。

大兒子潘瑞在2020年6月份，在網絡上發布造謠詆毀英雄烈士的言論。盡管他身在海外，但中國警方依舊將其列為通緝犯。換句話說，潘瑞一旦回國，就要被拘留。

此事一出，潘石屹商譽受損，在商界更不容易“混”下去了，他似乎做了破罐子破摔的決定，準備清空國內資產。

終于，潘石屹等到了黑石。

有知情人士透露，黑石集團是以約30億美元估值收購SOHO中國的交易，這將是黑石在亞洲最大經濟體的最大一筆房地產投資。黑石接盤SOHO中國后，潘石屹此前一直藏著捂著不賣的“八大金剛”也將全部易主，SOHO中國將清空中國境內的全部資產。至此，SOHO中國變身“SOHO美國”。

總部位于美國紐約的黑石集團，被譽為“華爾街PE之王”。去年4月份，其董事長蘇世民公開表示看好中國倉儲物流和優質辦公樓。他認為，新冠肺炎疫情之后黑石從始至終都在貫徹“買入、修復、賣出”的投資策略，即尋找投資項目、持續運營、再高價賣出。

在2020年4月份的采訪中，黑石集團董事長、首席執行官兼聯合創始人蘇世民也指出，疫情之后，中國可能是恢復最快、最好的國家。

去年就有消息流出稱黑石正在與SOHO中國進行私有化談判，交易共計約40億美元。同時，黑石還將接手SOHO中國的債務。不過，雙方的談判并不順利，私有化計劃流產。

潘瑞辱罵英雄烈士事件后，黑石與SOHO中國的談判最終開花結果，蘇世民也趁機“砍價”10億美元。但這對于商譽“塌房”的潘石屹而言，這也算一個體面的結局。

然而，盡管手頭的財富越積越多，自家傻兒子辱罵英雄烈士成為逃犯，處于風口浪尖的潘石屹移民難度大增，這下他倒不方便跑了。