關于《中華人民共和國民法典》中的居住權問題研究

董媛

摘 要：2020年5月28日，第十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）[1]，并于2021年1月1日起施行。這標志著我國民法已進入民法典時代。《民法典》中的亮點諸多，其中物權編的一大亮點——創設了“居住權”這一新型用益物權，這也是我國以正式的法典形式首次提及的權利。從我國司法實踐上看，關于居住權的案例頗多，從社會需求出發，《民法典》肯定了居住權的立法價值，因此，研究居住權制度具有現實意義。

關鍵詞：《中華人民共和國民法典》；居住權；用益物權

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A 文章編號：2095-9052（2021）04-0038-02

關于居住權問題，在《民法典》第二編“物權”之第三分編“用益物權”中有專章規定，共計六條。現結合我國《民法典》有關居住權的規定，進一步探析居住權的相關內容。

一、定位居住權的性質

（一）居住權屬于人役權

在羅馬法中已然存在居住權。居住權最初作為人役權的一種形式。在羅馬法民法典中設立了完整的役權制度，役權分為人役權和地役權兩類。所謂人役權是指為特定人的利益而利用他人所有之物的權利，即以他人之物供自己使用和收益的權利[2]。設立人役權的目的是給特定人提供便利。我國《民法典》承認了居住權具有人役權的屬性，具體表現在以下幾個方面：其一，居住權只能為特定的權利主體設立，具有人身專屬性。這就意味著該權利只能由權利本人行使，法人或非法人組織不能享有該權利。居住權人為了生活居住的需要，可以對房屋的全部或部分享有居住權；如果基于其他目的需要，可采取簽訂合同方式設定租賃權，居住權不可轉讓且不可由他人繼承。其二，居住權的設立具有期限。該權利期限屆滿或居住權人一旦死亡，居住權即歸于消滅。居住權的期限可由當事人在合同中或遺囑中設立。該內容具體體現在《民法典》第三百七十條和三百七十一條中。其三，居住權的設立通常具有無償性。居住權的設定通常發生在家庭成員之間，雙方具有血緣關系及感情因素。為了保障弱勢群體的住房問題，所以居住權的設立通常是無償的，帶有慈善和恩惠的人文色彩。當然設立居住權的目的之一是完善我國的住房保障制度。該內容在《民法典》第三百六十八條有具體規定，該條明確規定了居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。綜上內容體現居住權具有人役權這一鮮明屬性[2]。

（二）居住權的設立具有雙重屬性

居住權的設立具有雙重屬性，即居住權可通過訂立合同和立遺囑方式進行設立。關于設立居住權的方式，既可以是雙方民事法律行為，也可以是單方民事法律行為。就雙方民事法律行為而言，在簽訂居住權合同時，除當事人采用書面形式外，還應包括下列條款內容：當事人的姓名或名稱和住所、住宅的位置、居住的條件和要求、居住權期限、解決爭議的方法等，并且應向登記機構申請居住權登記，居住權自登記時設立[2]。由此可見，民法典在設立居住權的問題上具有雙重屬性。

二、居住權與房屋租賃權的關系辨析

居住權與房屋租賃權兩者之間具有相似性，都是對他人的房屋享有使用權。兩者之間雖有相似性，但又有不同之處：首先，居住權具有對世性，這就要求設立居住權必須登記，即未登記的不發生居住權的效力。由此可知，經過登記后設立的居住權，居住權人可以基于物權請求權來保護自己的權利。而設立租賃權，可不采取登記的方式，租賃權人不能基于物權請求權保護自己的權利。其次，《民法典》物權編規定，設立居住權的方式既可以以合同的方式，也可以立遺囑的方式設立。居住權的設立一般情況下是無償的[2]，且帶有濃厚的扶助、幫助的恩惠行為的性質。在特殊情況下即使居住權人向房屋所有人支付費用，也是很少的，否則違背設立居住權的意義。而房屋租賃權必須通過合同才能設立，且屬于雙務、有償的合同，需以支付租金為條件方可取得租賃權。再者，從保護期限來看，居住權對居住權人來說是一項長期權利，而房屋租賃權的期限，依照《中華人民共和國合同法》的規定，租賃合同是有期限限制的。最后，《民法典》設定居住權是為需要生活居住的人提供更多選擇來排解住房難題；房屋租賃權的存在更多的是為了生活居住或商業需求。綜上所述，居住權不同于房屋租賃權，且不能被租賃權所取代。

三、評析《民法典》之居住權條文

（一）評析《民法典》第三百六十六條之內涵

《民法典》第三百六十六條明確了居住權的概念、設立方式和客體等內容。

第一，在該條文中對居住權設立方式的規定有些讓人產生誤解。該條文很容易讓人們產生“居住權僅能通過合同”這一方式設立的誤解。筆者認為應將第三百六十六條與第三百七十條的內容合為一條方可避免產生誤解。從這兩個條文中得出，居住權通過居住權人的主觀意思設立，這是意定居住權。那是否有必要設立法定居住權呢？筆者認為有必要。法定居住權是法律規定設立的居住權。在當今社會，婚姻狀況日趨復雜，尤其是繼父母與繼子女關系很微妙，很難實現繼父母對繼子女的房屋享有居住權等問題。若《民法典》賦予了這些具有特定依附關系的主體享有法定居住權，就可以有效解決各種居住權糾紛。另外在《法國民法典》第五百七十九條和第六百二十五條規定了居住權的設立方式有兩種：法定設立和意定設立。因此，我國《民法典》在設立意定居住權的同時，有必要設立法定居住權，以彌補法律漏洞，實現“居者有其屋”的人文理念。

第二，該條關于居住權的客體仍需要明確。首先，根據該條規定，居住權的客體為“他人的住宅”。所謂住宅是指專供居住的房屋。那房屋所有人能否將自己所有的房屋為本人設立居住權后再出售房屋？這種情況需要在房屋出售之前與買方約定在自己房屋上設定居住權，即可將房屋變現以實現融資目的，又可實現“住有所居”。此居住權的效力只有在將自己房屋的所有權轉移給買受人后方得實現。因此，應在《民法典》中增設“房屋所有人在自己所有的房屋上設定居住權，適用于本章規定”的條款。其次，筆者認為應將“他人的住宅”做擴大解釋，即應將居住權的客體擴大解釋為他人的房屋（整體或部分）及其房屋的附屬設施[2]，當然房屋的附屬設施應以居住為目的。因此，將居住權的客體做擴大解釋表述更為完整和嚴謹。

（二）評析《民法典》第三百六十七條之內涵

該條要求設立居住權應采用書面方式訂立合同，且訂立合同時需具備一些必備的條款（如前所述），但未清晰界定居住權人應享有的權利和應承擔的義務。可結合我國立法經驗，并借鑒國外立法，補缺居住權的內容，如可為居住權人增設物上請求權的規定：“居住權的保護適用《民法典》之物權編第三章物權的保護規定。”還可為居住權人設定日常維護義務、贍養管理人義務、費用負擔義務和返還房屋的義務。

（三）評析《民法典》第三百六十八條之內涵

如前述，當事人設立居住權既可以無償，也可以有償，且設立居住權需要登記。一方面，設立居住權可以無償，也可以有償，可充分為居住權人提供最大保護，也確保所有權人的財產得到充分利用，滿足并順應以房養老的現實需要。另一方面，明確居住權以登記方式作為生效要件，有利于第三人知曉居住權的狀況，并使居住權人在房屋所有人變動時具有對抗性，充分保障了居住權人的居住權。

（四）評析《民法典》第三百六十九條之內涵

《民法典》第三百六十九條確立了社會性居住權行使的限制性規定。依據居住權設立目的的不同，將居住權分為社會性居住權和投資性居住權。社會性居住權是為特殊群體設定的，僅以居住為目的，不得轉讓和繼承；投資性居住權不僅可對他人所有的房屋享有居住權，還可以轉讓、繼承和通過出租獲取收益。

（五）評析《民法典》第三百七十條之內涵

本條規定了居住權的消滅事由。一種事由是居住權期限屆滿后導致居住權消滅；另一種事由是居住權人死亡導致居住權消滅。筆者認為，民法典設置居住權消滅的事由僅限前述兩種情形[3]，有失周全。除這兩種情形外，居住權的消滅方式，可參照物權法的規定，有下列情形之一的，可以導致居住權消滅：居住權人放棄權利的、居住權期滿、房屋被征收的、房屋滅失的、權利混同的、居住權人死亡的[2]。顯然，該條中居住權消滅事由具有封閉性。另外該條還規定了居住權消滅時需要注銷登記。民法典規定居住權的生效和消滅均要登記，體現了居住權制度體系的科學性和完整性。

（六）評析《民法典》第三百七十一條之內涵

通過遺囑方式設立居住權的，是否也必須經登記方可生效呢？僅依據本條規定的內容（以遺囑方式設立居住權的，參照適用本章的有關規定）[2]，很難判斷生效的依據，應結合物權法中的第二十九條規定，以遺囑方式設立居住權的，自繼承開始時發生法律效力。顯然，有別于以合同方式設立居住權的登記生效主義。

《民法典》雖對居住權的內涵、設立方式、客體等作出了明確規定，但未對法定居住權、維修費用負擔等內容進行規定，還需要相配套的司法解釋予以修正和補正。

參考文獻：

[1]任民.深入推進全面依法治國的重要舉措——國際人士積極評價中國全國人大審議通過民法典[J].公民與法：綜合版，2020（5）：17-18.

[2]張葉東.論我國法定居住權制度之構建——兼評《民法典》物權編中的居住權條款[J].中國不動產法研究，2020（1）：48-66.

[3]高玨敏.民法典充分體現“以人為本”[J].上海人大月刊，2020（6）：50-52.

（責任編輯：董維）