關(guān)于城市更新與老舊小區(qū)改造的探索和思考

鄔險峰

【摘要】加快城市老舊小區(qū)改造是當(dāng)前城市更新不斷加快趨勢下的必然選擇，也是落實國家政策要重要舉措。當(dāng)今老舊小區(qū)在建筑性能、居住體驗上都會受到影響，甚至隱藏安全隱患，只有通過合理的改造才能夠保證老舊小區(qū)的壽命得到延長，優(yōu)化老舊小區(qū)住戶的居住體驗。必須要思考現(xiàn)今改造的現(xiàn)狀，分析技術(shù)難點與改造對策。

【關(guān)鍵詞】城市更新;老舊小區(qū)改造;城市建設(shè)

老舊小區(qū)的改造一直以來都是城市更新的基礎(chǔ)，因為建筑并非短期消耗商品，隨著時間的不斷推進，有許多居民小區(qū)會逐漸成為老舊小區(qū)。我國老舊小區(qū)存量大、人居環(huán)境差、覆蓋區(qū)域廣、改造涉及人口多，如何在城市更新和老舊小區(qū)改造中落實綠色發(fā)展理念，不斷改善民生，提升人民群眾的獲得感及幸福感，是推進生態(tài)文明建設(shè)的一項重要民生工程。老舊小區(qū)更新改造關(guān)系人民福祉，與全面建成小康社會和“兩個一百年”奮斗目標的實現(xiàn)密切相關(guān)，是在工程建設(shè)領(lǐng)域落實綠色發(fā)展理念的具體體現(xiàn)，是促進生態(tài)文明建設(shè)的必然選擇。

1城市更新與老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀及難點

1.1當(dāng)前我國城市老舊小區(qū)改造現(xiàn)狀

當(dāng)前我國老舊小區(qū)改造主要以如下三種方式去完成現(xiàn)實。其一是修繕升級的方式，這一方式適用城市許多傳統(tǒng)的老舊居民小區(qū)，這些小區(qū)普遍為單位分配房產(chǎn)，因并無歷史文化價值，而且結(jié)構(gòu)大多較為穩(wěn)定，能夠繼續(xù)居住，問題多是外觀受損，而且配套的設(shè)施不完善，因此一般利用修繕升級的方式去處理，除了做好外立面的修復(fù)以外，還要小區(qū)的配套設(shè)施進完善。其二是維護強化的方式，主要是針對建筑風(fēng)格獨特的、具有歷史文化價值的居民區(qū)。改造的要點是對建筑自身外觀的修復(fù)以及對結(jié)構(gòu)的補強，以不改變小區(qū)的原貌為基本原則。其三是徹底拆遷重建的方式，這一方式適用于結(jié)構(gòu)不穩(wěn)、環(huán)境臟亂已經(jīng)不適宜居住的小區(qū)，這樣的小區(qū)普遍年代過于久遠的老舊小區(qū)，這些小區(qū)結(jié)構(gòu)不很穩(wěn)固，環(huán)境較為臟差，不具備歷史文化價值，而且已經(jīng)不適于居住，有重建的價值，所以更適宜使用拆遷重建的方式去處理，原居民則可在完成重建后就地回遷。

1.2當(dāng)前城市老舊小區(qū)改造難關(guān)

改造會影響原住戶的生活，而且無法滿足大眾的不同訴求，相對于傳統(tǒng)工程施工來說人為阻力更大。改造的資金壓力大，因為我國許多城市的老舊小區(qū)，其改造的資金以政府撥款為主，缺乏來自社會的資金支持。舊樓改造所牽涉的部門眾多，利益關(guān)系復(fù)雜，所以實際改造施工的協(xié)調(diào)難度也高。包括老舊小區(qū)的天然氣、供電、供水等配套工程的改造，都需要相關(guān)部門的配合，而且改造施工也同時需要民眾的配合，自然更難管理。當(dāng)前的實際管理情況來看，老舊小區(qū)改造的管理體系依然不夠規(guī)范。因改造工程根據(jù)小區(qū)當(dāng)前的使用情況各有不同的施工目標，而且項目分散度高、工程簽證變更較多，所以對管理要求也相對更高。但是實際管理過程中，因管理體系不完善而引發(fā)的責(zé)任糾紛甚至于安全問題依然屢見不鮮。對于管理的重視不足，施工重點往往集中于對外觀的改造，卻往往會忽視物業(yè)管理的改造。物業(yè)管理是小區(qū)現(xiàn)代化的一個標志。老舊小區(qū)普遍是上世紀各單位集資房，產(chǎn)權(quán)不一，很少有物業(yè)機構(gòu)的入駐。當(dāng)前我國大多城市的老舊小區(qū)改造主要精力集中于小區(qū)的硬件設(shè)備的提升上，對于小區(qū)后期的管理和維護很少涉及。缺乏物業(yè)管理和維護的小區(qū)，環(huán)境很難保證，治安條件容易惡化，居民矛盾也容易增大，很難讓改造的福利發(fā)揮長久的作用。

2城市更新與老舊小區(qū)改造對策

2.1 完善相關(guān)制度、流程和實施細則

城市更新中的老舊小區(qū)改造是重要的民生工程，但在不同區(qū)域?qū)嶋H工作推進中，經(jīng)常會遇到流程不清晰、政策支撐不明確、工程審批與技術(shù)標準不完善等問題。 建議順應(yīng)城市工作新形勢，共同探索城市有機更新工作機制、政策措施、管理制度、流程再造，總結(jié)提煉可復(fù)制、可推廣的好經(jīng)驗、好做法，引導(dǎo)科學(xué)有序?qū)嵤┏鞘懈滦袆印?/p>

2.2 城市更新與多種改造模式結(jié)合

城市更新的存量改造在本質(zhì)上是一個資產(chǎn)管理的過程。以有機更新為主的城市升級過程未來將是一個政府與企業(yè)共塑城市的過程。“政府與企業(yè)共塑，并非是簡單的政企合作或者政企關(guān)系協(xié)調(diào)。 它包含政府與市場共塑、存量與增量共塑、歷史傳承與文化創(chuàng)新共塑、公共利益與私人利益共塑、城市升級與產(chǎn)業(yè)升級共塑。 這既是國際共同經(jīng)驗，也是中國特色城鎮(zhèn)化發(fā)展新階段的必由之路。應(yīng)多渠道鼓勵在規(guī)劃、建設(shè)、運營、投融資等一體化運作模式上表現(xiàn)突出的優(yōu)秀案例和社區(qū)， 助力城市有機更新與多種改造模式相結(jié)合，以用地存量換生態(tài)、環(huán)境、人口、經(jīng)濟增量，重構(gòu)新城市。針對老舊改造問題，

2.3 以民生為根本，整合資源調(diào)動力量

老舊小區(qū)改造工作中，應(yīng)充分收集和尊重民意，消除社區(qū)日常綜合隱患、完善配套服務(wù)功能、提高適齡人口環(huán)境舒適度，針對性解決影響居民生活幸福感與獲得感的主要問題。 針對人口結(jié)構(gòu)調(diào)整及功能優(yōu)化，改造提升可考慮向具有適宜條件的社區(qū)引入青年人才公寓、長租公寓等業(yè)態(tài)，進行存房租賃盤活的嘗試。 同時結(jié)合社區(qū)情況，考慮采用讓渡部分公共收益、居民與社區(qū)共享共建等方式，如在社區(qū)內(nèi)引入智能停車場、共享充電樁、付費廣告位、 智能快遞柜等盈利場所，多方共同出資進行改造提升，并參與后期的維護管理等，做到合理共擔(dān)、共享、共建。 順應(yīng)改革發(fā)展新要求，共同探索不同類型城市有機更新項目的技術(shù)方法和實施路徑，探索政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與的可持續(xù)模式，整合各類資源，調(diào)動各方力量，助推城市高質(zhì)量發(fā)展。

結(jié)語：

老舊小區(qū)改造是城市更新及社區(qū)高質(zhì)量發(fā)展的重要方面，既是功能提升、品質(zhì)改善的過程，也是文化傳承與發(fā)展、民眾參與和反饋的過程。 在老舊小區(qū)改造調(diào)研過程中，設(shè)計及策劃團隊?wèi)?yīng)做好扎實的基礎(chǔ)調(diào)研數(shù)據(jù)分析，結(jié)合渝中地域特色，綜合利用社區(qū)各項有利資源，通過設(shè)計轉(zhuǎn)化為社區(qū)未來高質(zhì)量發(fā)展的動力資本，最終形成居民共享的社區(qū)資產(chǎn)。 我們也希望通過積極探索，打造“功能配套完善、民生改善最優(yōu)、改造過程和諧、后期運營到位、社會效益良好”的完整社區(qū)標桿，為傳統(tǒng)老舊社區(qū)注入新活力，消除隱患、促進經(jīng)濟發(fā)展、傳承記憶，進一步促進人口結(jié)構(gòu)良性調(diào)整，為新時代的城市高質(zhì)量發(fā)展提供更成熟路徑。

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