淺析中國房地產市場宏觀環境及價格影響因素

趙曉麗 付子情

摘要：近幾年來，我國的房地產業發展突飛猛進，并且帶動了其他行業的發展，在解決我國居民住房問題，推動經濟發展方面起著重要的作用。然而，房地產市場的過快發展，帶來了一系列問題，尤其是房地產價格問題備受社會各界關注。文章從房地產市場的宏觀環境出發，分析影響房地產價格的相關因素，最后通過對我國房地產政策的分析，找出房地產政策與價格形成的關系，并對調控我國房地產市場提出政策建議。

關鍵詞：宏觀環境;房地產價格;影響因素

一、中國房地產市場宏觀環境

房地產行業是典型的資金密集型行業，具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強的特點。由于房地產業是我國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位，因而房地產行業的發展與整體國民經濟的發展息息相關，國家宏觀環境的改變極大的影響著房地產行業的發展。

在房價過快上漲、社會資源過度向房地產行業集中的背景下，為了保持宏觀經濟和房地產行業健康發展，政府出臺了一系列針對房地產行業的調控政策。2011年1月26日出臺的新國八條為全年的市場調控確定了基調，本輪調控除了繼續提高存款準備金率和加息收緊市場流動性、嚴格信貸政策外，還新增了限價、限購和房產稅等行政和稅收手段以抑制投資投機性購房需求。

（1）外部宏觀環境

最近美國眾議院通過了延長減稅計劃的法案。這是一個信號，說明西方主要經濟體的復蘇仍存在很大的不確定性，政府艱難地選擇繼續擴大財政赤字。顯然缺少新的技術、新的產業領域、甚至新的發展概念，來帶動經濟的增長。以美國為代表的發達經濟體，必然進一步依賴量化寬松的貨幣政策，這無疑會給全球貨幣的泛濫雪上加霜。新興經濟體由于在這一輪全球化的前期繁榮中普遍形成了出口拉動經濟增長的發展模式，對外經濟依存度過高，從而導致危機來臨時，或多或少地屈從于主要發達經濟體對外傾瀉的貨幣沖擊，陷于本幣“外升內貶”的困境。

（2）內部宏觀環境

1.CPI指數不斷上漲，通貨膨脹上行壓力仍大

一般說來當CPI>3%的增幅時稱為INFLATION，就是通貨膨脹;而當CPI>5%的增幅時，把他稱為SERIES INFLATION，就是嚴重的通貨膨脹。

按照我國目前CPI計算慣例，房地產價格漲幅不計入CPI計算口徑。因此，根據國際慣例評估，我國已經面臨比較大的通貨膨脹壓力。而2008年我國既定的CPI漲幅控制指標為4.8%?，F階段持續高位的CPI指數與4.8%的既定目標存在較大的差距空間，為了縮小這種差距空間，達到政府預定的調控指標，實行從緊的貨幣政策，控制流動性過剩問題。

2. 人口環境決定房地產市場潛在容量依然巨大

城鎮人口數量、人口分布、人口流動等自然屬性，直接影響房地產市場的潛在容量。根據2011年發布的全國第六次人口普查結果，中國大陸人口總數達13.397億人，十年間增加7390萬人;城鎮人口占49.68%，十年間上升13.46個百分點;中國大陸流動人口為2.6億人，十年間增加1.17億人。

中國大陸人口呈現出人口基數大、城鎮人口比重上升、流動人口大量增加的發展趨勢。隨著中國城鎮人口規模的不斷增長、流動性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產市場需求將進一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。

3.城市發展對土地財政的依賴有增無減

2010年國有土地出讓收入2.9萬億元，占全國財政收入的35%。與此同時，全國省市縣三級政府的負債總額已達到10.7萬億元，其中超過三分之一的債務要靠土地出讓金來還。中西部欠發達城市、沿海還沒有形成產業支撐的開發區，由于沒有相關產業作為支撐，土地財政必然成為政府收入主要來源，對土地財政更加依賴。

無論中央出臺什么政策，最終落實都是要靠地方政府去執行，沒有地方政府的配合，政策想要貫徹實施就基本上是一句空話，地方政府對土地財政的依賴使得房地產調控政策的執行大打折扣。

4. 城市化進程推動房地產業持續發展

在世界城市化發展史研究領域，美國城市地理學家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產業發展存在著內在聯系：城市化發展對房地產業持續推動，當城市化率達到30%時，房地產投資開始加速增長，當城市化率達到 50%時，房地產投資將達到峰值，其后一直到城市化率達到70%時都將保持這種高增長率。

二、房地產價格的影響因素

（一）房地產的自身因素

所謂自身因素，是指那些反映房地產本身的實物、權益和區位狀況的因素。包括房地產的位置、地質條件、地形、地勢、建筑物本身等。。

（二）房地產的環境因素

影響房地產價格的環境因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的物理形狀因素。主要包括大氣環境、聲覺環境、水文環境、視覺環境和衛生環境。

（三）房地產的人口因素

1、人口數量

房地產價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也就會上漲;而當人口數量減少時，對房地產的需求就會減少，房地產價格也就會下落。

2、人口素質

人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以引起房地產價格的變化。人類社會隨著文明發達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，同時對居住環境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產的需求，從而導致房地產價格升高。如果一個地區中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區的房地產價格必然低落。

（四）房地產的經濟因素

主要有經濟發展狀況，儲蓄、消費、投資水平，財政收支及金融狀況，利率，物價（特別是建筑材料價格）、建筑人工費，居民收入等。

（五）房地產的社會因素

1、政治安定狀況

社會安定的情況下，老百姓愿意投資房產一類的固定資產。如果政局不穩，人們肯定變現大量固定資產，轉為黃金一類的可轉移的資產，房價必定下落。

2、社會治安程度

社會治安狀況是指偷竊、搶劫、強奸、綁架、殺人等方面的刑事犯罪情況。房地產所處的地區如果經常發生此類犯罪案件，則意味著人們的生命財產缺乏保障，會造成房地產價格低落。

3、房地產投機

房地產投機是指不是為了使用而是為了再出售（或再購買）而暫時購買（或出售）房地產，利用房地產價格的漲落變化，以期從價差中獲利的行為。一般來說，房地產投機對房地產價格的影響可能會引起房地產價格上漲或下跌，也可能起著穩定房地產價格的作用。

（六）房地產的心理因素

心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要有下列幾個：（1）購買或出售心態;（2）個人欣賞趣味（偏好）;（3）時尚風氣;（4）接近名家住宅心理。房地產需求者遍尋適當的房地產，當選定了合意的房地產后，如該房地產的擁有者無出售之意，則房地產需求者必須以高出正常價格為條件才可能改變其惜售的原意，因此，如果達成交易，成交價格自然會高于正常價格。

三、調整房地產價格的政策建議

（一） 加強國家對房地產價格的指導

我國房地產商開發房地產的利潤率達到30%左右，而發達國家一般不超過10%。由此可見，我國房地產市場的開發商賺取的屬于暴利范疇，是有背于社會主義原則的。

（二） 發揮國有房地產開發公司的引導作用

由于房地產業應該算是自然壟斷行業，與人民的生活息息相關，因此國家應對該行業進行控制。國家可采用經濟手段，利用國有房地產開發公司，符合國家政策進行房地產的開發。同時和其他房地產公司開展競爭，價格公道。這樣在競爭中可以讓房地產開發商逐漸合市場，走向正軌，并且還能直接保障國家住房開發政策的實施。

（三） 加強對地方政府執行政策的監管力度

應正確處理好中央和地方的關系，中央政府作為全國和社會利益的代表，應當以社會利益為重，對地方政府加強監管和引導的力度，建議多制定一些剛性的政策。

（四） 采取有效措施，抑制房地產投資過熱

我國房地產價格居高不下的很大原因是我國在房地產投資方面存在著投資過熱的現象。特別是在需求方面，不少購房者購買房屋為的是賺取投資收益，針對該情況，國家不僅應在交易稅方面進行規范，還應該對購房者的購房資格進行限制。為了抑制投資行為，真正發揮城市房地產的住房保參考。

四、結論

房地產市場是一個非常復雜的市場，其價格由多種因素共同決定，針對目前相對高房價的現狀，我們應該從以下幾個方面改善：（1）進一步完善城市投資結構，注重控制房地產投資規模，使其與城市的整體投資規模相適應，從投資的角度防范房地長泡沫的產生。（2）嚴格控制土地市場，加強對房地產的監督力度。強有力的政府監管是房地產良性發展的保證。政府部門的監管既有政策制定問題，更有政策執行問題。（3）嚴格監控房價，提高居民收入。一方面政府監管部門應對市場上房地產價格進行嚴格監控，采取強有力的措施打擊炒房哄抬房價現象，防止房價大幅度波動，有效控制房價的非理性變動。另一方面，可以通過提高居民收入方式。使更多的普通百姓買得起房。（4）完善房地產市場結構的建設，引導住房梯度消費，要通過引導居民梯度住房消費，擴大二手房的市場。

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