珠三角優秀中小企業發展中用地問題調查

劉川 劉詩曼 黃漫芝

摘 要：近年來，珠三角地區中小企業發展迅速的同時當地的資源也日益趨緊。珠三角中小企業對土地的需求量越來越大，但供給端卻呈現出供不應求的趨勢，并已成為制約其發展的關鍵要素。本文針對以上問題以東莞市為珠三角城市代表，調研企業用地的現狀及需求，就此提出相關的建議和意見，助力珠三角優秀中小企業持續健康發展。

關鍵詞：珠三角;中小企業;土地資源趨緊

1 中小企業土地資源利用現狀

1.1 珠三角及東莞土地資源基本情況

改革開放以來，珠三角經濟快速發展，工業化迅速推進，建設用地需求不斷加大，土地緊缺已成為制約發展的主要障礙。東莞市內未利用地僅42.9萬畝，按土地規劃確定的建設用地中僅6萬畝土地可開發，主要有新增后備資源緊缺且碎片分布、盤活程度低兩大特點。

1.2 中小企業使用土地資源特點

目前，東莞市中小企業的用地情況有以下三大特點：

（1）中小企業吸納的土地資源總量不大，但利用效益卻較高。東莞市中小企業由于企業擴張、企業上市等原因，在畝產投資強度、單位面積產出、稅收貢獻等方面絲毫不弱于目前一些重大項目和大企業用地。

（2）深莞經濟聯系緊密，深企轉莞帶來較為強大的土地資源需求。深企莞移現象逐年增加趨勢，深企轉莞占據東莞新增內資半數。其中有一大批成長性中小企業大多都有用地需求。加大對優質成長性中小企業的土地支持力度，不僅僅能促進中小企業的發展，也是在莞深、莞穗進一步融合發展吸引優質企業和資源的需要。

（3）中小企業的發展壯大迫切需要充足的土地供應作為保障。本次共向中小企業發放問卷480份，回收289份，其中有效問卷287，有效率為99.31%。調查結果顯示，超過一半的受訪中小企業表示有用地及購買產業用房需求，表明多數中小企業希望能夠解決企業發展中的用地問題。

調研結果表明，一是土地問題也是眾多列入倍增計劃企業發展所急需解決的問題;二是這些面問題的倍增企業基本都是中小企業;三是這些企業用地需求主要是為了滿足上市、發展總部經濟、增資擴產等需要。松山湖、南城兩地的倍增企業用地需求總計超三千畝，其他鎮區緊需企業用地的狀況也較為普遍。

2 珠三角中小企業發展中面臨的土地問題

無論從政策的層面，還是從現實的角度，珠三角中小企業面臨無地可用的窘境，在用地方面的困難具體體現在“五大難”。

2.1 建設用地規模不寬裕，土地供應難

以東莞市為例，2015年東莞市建設用地開發強度為46.2%，為全省平均水平4倍多， 省年平均下達的新增用地指標約1.5萬畝，報的新增用地需求超過2.5萬畝，缺口約1萬畝。

2.2 報件門檻高，中小企業用地報批難

組織土地報件必須具備立項、環評等基礎性支撐材料，立項難、環評難等困難是項目單位面臨的普遍性困難，也是導致報件報不出而被省廳“關門在外”的主要原因。

2.3 用地指標少，中小企業項目落地難

隨著國家土地供應形勢吃緊，在用地保障上只能保大放小，每年的主要新增建設用地指標幾乎全部用在了省市重大項目上，使得中小企業發展所面臨的土地問題更加突出。

2.4 土地出讓地價高，中小企業承受難

經濟實力的不足成為中小企業在土地掛牌出讓中成功摘牌的重要制約因素。大多數中小企業難以支付土地價款，即使勉強支付，后續的生產經營也因資金的短缺而深受影響。

2.5 部門與政策協調差，土地政策執行難

土地供應與管理是一個綜合系統，涉及規劃局、國土局、建設局等不同的職能部門，各職能部門協調配合存在問題，導致土地供應和管理時間長、效率低的問題產生。

3 加大對中小企業土地支持力度原因分析

珠三角內含兩個一線城市，為區域內其他城市吸引優質中小企業和資源提供了重大機遇以東莞市為例，從有關部門調研情況來看，近年深圳來莞投資企業有以下特點。

3.1 深企加速轉移，成長性中小企業是轉移主體

2010-2013年，深企來莞投資300萬元以上項目576宗，協議投資總額1163億元，來源于深圳的投資金額與數量都占新增莞企的一半比例，而來自深圳投資項目中，投資規模億元以下的418宗，占72.57%。

3.2 空間上多布局于松山湖周邊地區和鄰深地區

松山湖相對集中的土地資源等優勢，成為深企落戶的首選地。93宗億元以上制造業項目中，落戶松山湖占比26.88%;而臨深地區如大朗鎮等6鎮項目占比40.86%。

3.3 以生產環節轉移為主，但整體性搬遷的潛在意愿較強

據有關部門調查，目前93宗億元以上制造業遷移企業中，公司總部、研發、銷售環節一并搬遷東莞分別有33宗、41宗和39宗。此外，有意將來該類部門搬遷至東莞的分別有27宗、23宗和20宗，有意擴大生產環節規模的49宗。

3.4 本次調研表明，土地問題已經成為制約中小企業發展的瓶頸

對于符合條件的產業升級基地、市級以上孵化器、可分割銷售的科研用地的產業用房，接近六成的受訪企業表示需要考慮并在政策上傾斜中小企業。

4 加大對優秀中小企業土地支持力度，提供破解土地資源制約瓶頸的對策建議

4.1 政策傾斜，建立優秀中小企業用地保障制度

（1）對全省的中小企業進行全面調查，制定廣東省優秀中小企業評價指標體系并在此基礎上建立全省優秀中小企業數據庫，把進入數據庫的前列企業作為政府進行土地支持的前提條件。

（2）綜合平衡，為中小企業提供專項用地指標。在每年存量和新增用地中，切出定額比例土地確保滿足符合條件的優秀中小企業的用地需求。引導和幫助中小企業在新一輪土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內落戶。