宅基地為何是“沉睡”的資本

賀雪峰

宅基地是農(nóng)民免費(fèi)獲得無償使用的一塊用于自建住房的土地，農(nóng)民進(jìn)城以后一般就退出來，種樹種大豆，條件好的改造為耕地種糧食。現(xiàn)在， 宅基地為什么會(huì)引發(fā)廣泛社會(huì)關(guān)注，并突然之間就成為“沉睡”的資本呢？

宅基地具有兩個(gè)重要屬性：一是區(qū)位，即每塊宅基地都處在一個(gè)特定區(qū)位上，這是宅基地的自然屬性，二是政策屬性，即宅基地是用于農(nóng)民建房居住的農(nóng)村建設(shè)用地。建設(shè)用地就是非耕地。在保持18億畝耕地紅線以及最嚴(yán)格耕地保護(hù)的背景下，城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤政策出臺(tái)，通過復(fù)墾宅基地為耕地，減少農(nóng)村建設(shè)用地，增加了農(nóng)村耕地，也就可以為城市增加相應(yīng)的建設(shè)用地指標(biāo)。

從政策屬性來看，宅基地復(fù)墾為什么可以換取新增城市建設(shè)用地指標(biāo)，且獲得比較高的交易指標(biāo)收益呢？這是因?yàn)樵鰷p掛鉤政策，國(guó)家試圖將本應(yīng)免費(fèi)下達(dá)給地方政府的新增城市建設(shè)用地指標(biāo)減少，而讓地方政府通過增減掛鉤來獲得部分新增城市建設(shè)用地指標(biāo)，從而以宅基地為媒介向農(nóng)村轉(zhuǎn)移部分財(cái)富。

宅基地復(fù)墾為耕地，耕地種糧食，一畝糧食每年產(chǎn)值不會(huì)超過2000元，按5%的財(cái)務(wù)成本，耕地價(jià)值最高不超過4萬(wàn)元/畝，而實(shí)際上全國(guó)耕地流轉(zhuǎn)地租很少有超過1000元的。將宅基地復(fù)墾為耕地要付出很高的復(fù)墾成本，而且宅基地大部分都是不便于耕種的荒地，宅基地復(fù)墾出來的耕地質(zhì)量不好，基礎(chǔ)設(shè)施不配套也是肯定的。如此情況下，宅基地復(fù)墾形成的新增城市建設(shè)用地指標(biāo)動(dòng)輒卻有幾十萬(wàn)元。

從區(qū)位屬性來看，位于沿海城市經(jīng)濟(jì)帶內(nèi)、城中村、城市郊區(qū)以及風(fēng)景名勝地區(qū)農(nóng)村，其宅基地區(qū)位便利，宅基地上的房產(chǎn)就有相當(dāng)于城市房產(chǎn)的價(jià)值。大量外來人口流入，城市土地住房稀缺，高昂的城市房?jī)r(jià)、活躍的租房市場(chǎng)和較高的房租，使得這些地區(qū)宅基地及宅基地上的住房具有了相當(dāng)強(qiáng)的財(cái)產(chǎn)性質(zhì)。