關于如何優化房地產企業成本核算的研究

楊珊紅

摘要：房地產企業主要業務活動是房地產的開發與經營，表現為生產房地產產品與經營房地產產品。隨著會計準則的不斷完善，各房地產企業務必要結合自身實際特點，緊密分析成本核算內容，才能更好地進行日常業務的財務核算及管理，有助于提高房地產企業的經營效益。文章簡單介紹了房地產企業的成本核算，詳細分析了現階段成本核算存在的主要問題，并就如何優化房地產企業成本核算提供了五項切實可行的方案作為參考。

關鍵詞：房地產企業;成本核算;問題;優化方案

對于房地產企業而言，成本管理是一個系統化的、綜合性工程，各個環節緊密聯系不可分割。務必要保證每一個成本核算環節都準確無誤，才能夠為企業增強核心競爭力提高保障。例如工程造價、項目評估等均有賴于準確的成本核算。有序的成本核算不僅能加強房地產企業的財務管理職能，更能為其節流提高效益，使其能更好地實現投資決策的最優。

一、房地產企業的成本核算

會計上所謂的成本指的是為了獲得預期的收益需要付出的代價，既可以表現為已經付出的代價，也可以表現為應當要付出的代價。而房地產成本則是房地產企業在開發項目的過程中通過早期規劃、競拍土地、建造房屋、銷售商品房等一系列活動實現盈利的過程中發生的資源消耗，這些被消耗的資源統稱為房地產成本。房地產企業的成本核算就是圍繞著房地產企業從成本展開的，目的就是實現成本計量的準確并最終提高成本管理的效益。房地產企業的成本核算方法包括單位成本法、計劃成本法、完工百分比法、估算法、分類系數法等，各企業在選用時應當結合自身特點謹慎選用。

二、現階段房地產企業成本核算存在的主要問題

按照房地產企業成本核算的周期，我們將主要存在的問題分為以下幾類。

（一）在早期決策階段的房地產成本核算存在的問題

通常在早期決策階段，需要房地產企業的市場部能夠對所在區域的房地產價格做準確的預估，包括該市場區域的商品房供需以及未來的市場穩定性及成長性等也要做出準確的預估，才能夠確保市場的成功開拓。畢竟房地產開發的周期較長，對市場的長期預期就顯得特別重要。同時，需要對市場區域內的安裝工程造價等進行充分調研，很多房地產公司在調研上存在方法不當或者搜集信息不全面的問題，就容易導致早期階段出現成本預估錯誤，并且未能建立完善的信息庫，浪費大量的資源去進行信息的搜集整理。在部門配合度上，企劃部、銷售部和成本部無法緊密配合，所以成本測算的數據往往存在偏差失實的情況，最終也會影響拿地的決策。

（二）在項目設計階段的房地產成本核算存在的問題

隨著房地產企業的快速擴張，房地產企業的項目設計往往時間較趕，這就導致進度控制與成本優化往往不能兼顧。具體表現在以下兩個方面。一方面，各個項目的規模不一樣，為了趕進度，可能存在套用其他項目的設計標準與成本標準的情況，在設計的過程中容易偏離具體需求，造成成本超支現象或者是設計標準降低等情況。另一方面，房地產企業內部各個部門在參與項目設計的過程中，無法積極有效地配合協調，甚至會存在扯皮條的推脫現象，這種現象就會導致規劃設計可能存在潛在的無法通過審核的風險，導致形成大面積的修改，這反而會進一步造成項目資源的浪費，不利于進行有效的成本管理。

（三）在項目投標階段的房地產成本核算存在的問題

在項目的招投標過程中，房地產企業不可避免地會遇到不合理競價、招標質量差、串標等現象，使得招標的過程中存在較大的風險，都會造成成本核算的混亂。在具體的成本計量與核算方面，往往不認真詢價，在定標的過程中沒有形成合理的價格區間，而企業總部對項目招投標過程中的成本監督也存在隨意性，使得招標的腐敗成本有所增加。另外，由于缺乏人工統計或者人工統計程序不規范，會造成項目的成本部門無法根據合約規劃控制合同的金額，導致成本管理失控。

（四）在項目建造階段的房地產成本核算存在的問題

導致施工階段出現成本核算問題的最直接因素是施工組織方案往往只注重安全性或者趕進度等單一方面，沒有從成本控制角度來選擇最優方案。如果房地產企業不能實時取得施工技術上的最新突破，也可能會存在無法取得最優成本策略的情況，造成成本浪費。同時，施工過程中，如果團隊不能做到合理規劃組織工序，對各道工序的管理過于粗放，往往還會造成材料無法及時采購到場、施工單位故意拖延工程進度，最終導致發生索賠成本的情況。另外，在施工過程中，有些房地產公司沒有對合同條款進行詳盡分析，不會利用合同條款對施工單位進行施壓，也沒有及時地檢查施工進度及質量，導致返工、索賠成本的劇增，而且還有拖延工期的風險。

（五）在項目竣工階段的房地產成本核算存在的問題

在該階段的成本核算主要存在以下幾個方面的具體問題：第一，施工單位往往不主動積極地去向房地產企業上報每個階段的結算材料，使得結算的工作存在拖延，而導致這個現象的原因可能是付款進度的把控上不準確，如果超額支付合同款，那么施工方肯定不會積極地來進行結算，這就需要房地產企業積極地調整付款方案來控制施工方的結算驗收進度。第二，項目的竣工驗收往往比較復雜，涉及到的數據龐大繁多，也需要各個部門配合提供相關結算資料，使得項目的竣工驗收工作量龐大，在沒有有效的信息化管理平臺時，容易出現手工統計錯誤、融入太多主觀性判斷的情況，最終導致項目竣工的成本核算出現較大的誤差。

三、如何優化房地產企業成本核算的方案舉例

（一）需要加強整個房地產企業成本管理的意識，將企業的業績考評與成本管理最終掛鉤

房地產企業內部傳統的成本管理觀念已經過時，需要企業打破固有的限定思維，將成本管理工作作為一項系統性的工程，來對成本核算的具體項目、方法等依賴現實情況進行全方位的分析探究，開發一套適用于企業內部并且能切實落實下去的成本核算制度。加強企業的階段性培訓，是提供企業上上下下成本核算意識的重要手段。房地產企業的上層領導，應該對成本核算有最細致的研究，并且在日常管理中通過制定有效的業績考核方案來激勵全企業進行成本節約。當然成本的節約務必要與效率的取得相平衡，而不是盲目單方面地節流。