如何規范二手房貸款業務市場

唐進新 陳斌

當前的二手房貸款市場，房地產中介機構（以下簡稱“中介”）簽約中心已經成為銀行營銷二手房貸款客戶的主渠道，約90%以上的銀行二手房貸款業務來源于中介。利用上游渠道優勢，中介逐漸占據市場支配地位，主導房屋交易方選擇銀行，倒逼銀行“限時批貸、限時放款”，一定程度上扭曲了二手房貸款市場應有的秩序。

中介緣何成為二手房貸主渠道

房屋交易經中介撮合成交之后，中介一般會在門店安排三方合同網簽備案，并協助房屋交易雙方預約到中介的簽約中心。簽約中心實際上是中介協助購房資金不足的房屋買方融資的貸款簽約中心。一般的模式是，中介將不同的銀行、評估公司、公證處、代辦公司等集中在簽約中心，由房產經紀人主導房屋交易方選擇銀行的住房金融服務。在房地產市場資金緊張時，中介會依據銀行的風險偏好，向不同資質的客戶推薦相應的銀行，或者依據銀行的要求，幫助較低資質的客戶通過實施增信措施，滿足貸款要求。

由此，二手房市場成為中介主導的市場，尤其在二手房成交活躍度較高的城市核心區域。銀行二手房貸款業務的營銷模式，因此逐漸演變為以進駐中介簽約中心為主，按照貸款經紀人的安排，與擬貸款的房屋交易方進行面談面簽，再進入銀行的貸款審核、審批流程。銀行自營的住房金融服務中心則更多時候處于休眠狀態。隨著中介撮合的房屋交易量不斷增大，簽約中心便成為二手房貸款業務的市場主渠道。

利用房屋交易方與銀行之間的信息不對稱，中介向個人收取住房金融服務費的同時，向銀行收取渠道費或業務營銷費。一種是向銀行收取在簽約中心進行面談面簽的工作間租金，相當于向每家銀行收取攤位費;一種是中介直接按照房屋交易方貸款金額的3‰～4‰收費，名曰住房金融服務營銷協辦費，實際上是變相的傭金。

在互聯網快速發展的當下，“限時服務”已成為滿足客戶需求的基本術語，隨著中介之間的競爭不斷加劇，“限時批貸超時補貼”“限時放款超時補貼”等承諾成為其核心競爭力要素之一，中介于是由此倒逼銀行提供限時服務。銀行從客戶申請貸款之日起，必須按中介經紀人的時限，完成貸款的審核、審批、簽約、發放貸款等一系列流程。同時，中介也通過各種渠道要求房產管理部門、辦事機構提供限時服務，提高不動產產登記中心加快不動產產權登記、出具不動產產權證書、不動產權證明等業務辦理效率。有的中介還會要求住房公積金中心加快審批貸款和提高放款時效。

二手房交易環節合規流程的注意事項

房屋屬于不動產，在其交易過程中，須遵守《民法典》第二百零九條的規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力;未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。”因此，在房屋交易過程中，房屋交易方除簽訂房屋交易合同之外，必須注意以下事項。

預留申請房屋貸款、房屋抵押所需的時間。如房屋交易方因流動資金不足需貸款購房，必須預留申請銀行貸款的時間，相應地延后房屋交易的時間。在辦理二手房貸款時，還需要預留擬購房屋進行債權抵押登記的時間，待正式抵押登記之后，銀行才能發放貸款。

引入第三方擔保機構。銀行為房屋交易方發放貸款的前提是辦理好房屋抵押登記，如果要提前放款，必須引入第三方擔保機構提供擔保，才能夠按三方的合同約定放款。在解除房屋抵押登記前，也必須引入第三方擔保機構提供擔保，才能夠按三方約定到房屋管理部門登記解押。

引入第三方房屋交易資金托管機構。由于不動產登記過程中存在諸多不確定性，比如法院查封、事故房產等，可能引起房屋交易發生變故。所以，大額的購房款，買房人不可能直接支付給賣房人，須引入可信賴的第三方房屋交易資金托管機構，對交易資金的安全予以保證，即對房屋交易資金進行托管。但是現實中，買方往往想在過戶之后付款，而賣方卻想在過戶之前拿到全款，以避免交易的不確定性。

《住房城鄉建設部等部門關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》（建房〔2016〕168號）明文規定：“中介提供住房貸款代辦服務的，應當由委托人自主選擇金融機構，并提供當地的貸款條件、最低首付比例和利率等房地產信貸政策，供委托人參考。中介不得強迫委托人選擇其指定的金融機構，不得將金融服務與其他服務捆綁，不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規的金融產品和服務，不得向金融機構收取或變相收取返傭等費用。”然而現實中，銀行明知中介簽約中心變相收取返傭、限時批貸、限時放貸等做法都是違規的，但是基于業績考核壓力，業務仍然要做，于是只好遷就中介，違背監管部門對銀行信貸審核、審批獨立的相關政策。

政策建議

嚴格實行房屋交易相關的五種制度，實現“一手交錢，一手交貨”的購房模式

房屋交易注冊登記制度。在房屋交易（包括房屋所有權轉移、房屋租賃等）前，房屋所有者完成擬上市交易房屋的注冊登記手續，房屋交易方完成擬交易房屋的注冊登記手續;在房屋交易后，房屋交易方注銷房屋交易的注冊登記手續。同時，將房屋物業維護服務融入到房屋交易政務平臺，建立房屋交易方、物業維護服務互動通道，便于房屋交易方查詢房屋交易前的“健康”狀況。

房屋交易合同網簽備案制度。中介將房屋交易撮合成功后，房屋交易方通過房屋交易平臺進行房屋交易合同的網簽備案。目前，全國大部分地區都已實施了房屋交易合同網簽備案制度。

房屋交易手續辦理預約制度。房屋交易方在房屋交易合同進行網簽備案之后，實行預約申請辦理房屋交易的相關手續（俗稱“過戶”）的制度。在預約當日，房屋交易方須確保擬交易的房屋無抵押，擬申請的貸款銀行確認在預約日之后可隨時發放貸款，繳納房屋交易各項稅費的賬戶里存有足額的資金，以便確保房屋交易過戶的順利辦理。

房屋抵押手續預申請制度。房屋交易方在預約過戶日辦理房屋交易相關手續時，如有房屋抵押貸款需求，可現場提交辦理房屋抵押申請書，預先在房屋交易模塊中設置房屋貸款抵押條件，當房屋貸款抵押的條件得到滿足時，抵押手續即刻完成，實時生效。或者，在房屋交易手續辦理日之前，通過政府的不動產抵押登記遠程申請系統，在銀行網點面簽時，即可同步在線辦理抵押登記手續。

房屋交易預告制度。在預約“過戶”當日，房屋交易方現場辦理完房屋交易手續后，即可公布房屋交易延后3個工作日的預告期，以便給房屋交易關聯方足夠的準備時間。在預告期截止前，當房屋交易系統檢測到房屋交易資金賬戶有足夠的資金時，即可發起房屋交易方“一手交錢”，與此同時完成扣繳房屋交易的相關稅費、“一手交貨”（過戶手續完成）、房屋抵押登記手續等，實現“一手交錢，一手交貨”的交易機制。此外，在預告期間發生的與房屋相關的其他法律事項，均在預告期結束之后才開始產生法律效力。如未能滿足房屋交易手續的條件，導致房屋交易失敗，最終追責時按未能滿足條件的次序進行校驗，由爽約者按房屋交易的相關合同約定補償履約者。

銀行需要探索住房金融業務新渠道

在房屋交易方“一手交錢，一手交貨”的購房模式下，銀行需要創新個人住房貸款業務，探索住房金融業務新渠道。

為適應以創新驅動、快速響應、敏捷交付為特點的智能化、移動化服務需求，銀行需要創新個人住房貸款業務面談面簽服務渠道，實行面談面簽預約制。在銀行營業時間段，由客戶自主選擇銀行網點和預約服務時段，將個人住房貸款業務的線下服務與線上服務融合，通過銀行網點和住房金融貸前調查專線視頻三級服務響應體系，讓個人住房貸款業務數據“動”起來，為客戶提供線上定制化面談面簽服務。

房屋交易方注冊登記之后，在房屋交易平臺上可以搜索各家銀行住房金融服務的歷史評價，并自主選擇銀行，線上定制銀行的（預）審批住房金融服務方案。在銀行的協助下，可提前合理規劃資金安排，改變中介簽約中心主導房屋交易方選擇銀行住房金融服務的營銷模式，讓中介回歸房地產經紀的主營業務，專注于房屋交易的撮合服務。與此同時，房屋交易方根據銀行的購房住房金融服務方案，提前按可控的預算資金安排，適時調整購房計劃或方案，直至選擇到滿意的房屋。

由此，銀行不再受限于中介，而是“以客戶為中心”，專注于提升住房金融的綜合服務水平，以品質贏得客戶，以品牌搶占市場。此外，銀行還可以通過創新產品或服務事項，開通獲客渠道;通過提升客戶的服務體驗，吸引客戶，并增加客戶黏性，與其他銀行展開公平競爭。

（作者單位：中國建設銀行深圳分行房金部，中國建設銀行總行房金部）