淺談房地產行業內部稅務管理思路

鄒瑜

（鄭州中鐵房地產開發有限公司，河南 鄭州 450000）

一、房地產涉稅種類

房地產行業全流程涉及稅種繁多，從拿地到項目清算、自持運營共涉及9個主稅種。其中印花稅、個人所得稅、企業所得稅、城鎮土地使用稅貫穿房地產全流程，具有房地產行業特別的稅種是增值稅稅和土地增值稅，增值稅的特點是土地價款抵扣銷售額，土地價款的認定存在一定的復雜性；另一個特點是土地增值稅，土地增值稅是房地產企業區別其他行業的、比較復雜的稅種之一，復雜的焦點在于可扣除項目的確定。房地產企業經營流程時間長，稅種復雜、種類繁多，整體稅負較高，科學、系統的稅務管控體系是新行業下亟待解決的問題，如何提高房地產企業稅務管理能力也是急需探討的課題。房地產開發企業不同階段的稅種明細如下表1：

表1 房地產開發企業不同階段的稅種

二、稅務管理現狀

（一）財務管理架構

目前房地產企業的管理層級分：多級管控“集團公司——區域——城市公司——項目公司”型、“集團公司——城市公司型——項目公司”型，扁平化管控“集團公司——項目公司”型。

（二）稅務管理管控模式

據統計，目前大多數企業的稅務管理內容主要有兩個方面：稅務基礎工作、特殊稅務工作。稅務基礎工作主要包含納稅申報、發票管理等；特殊稅務工作主要包含企業所得稅匯算清繳、項目土地增值稅清算、投資測算中的稅務分析方案等。

稅務管控模式是隨著企業的管理層級而設定，目前大多數企業稅務基礎工作在稅務管理工作中占比較重。多級管控下的稅務管控，稅務基礎公司管控思路由項目公司提請稅務工作申請，城市公司/區域公司審批及備案；特殊稅務工作管控思路由項目公司發起稅務工作申請，城市公司/區域公司審核，集團公司審批。扁平化管理企業的稅務管理直接由項目公司發起稅務工作申請，集團公司審批決策。

目前稅務管理架構在逐步成熟中，稅務管理內容也在逐步完善中，但是不同的管理層級對于稅務管理的要求不同，現實中會出現集團對于組織架構經常調整，缺乏管理的系統性，對于基層的管理人員的信息不對稱，不利于工作的開展。稅務工作專業性強，對于人員的要求相對高，由于企業本身的用人標準綜合性不同，對于人才的引進體制不同，人員專業水平參差不齊，若沒有科學的人才培養機制，也不利于稅務管理工作的推進。

三、稅務管理建議

（一）房地產行業趨勢對稅務管理的要求

我國房地產行業從1978年的改革開放至今經歷了萌芽到逐步成熟，經歷了黃金時代、白銀時代，隨著國際形勢的變化，國家對于房地產企業的逐步調控，堅持“房住不炒”的方針，房地產企業要逐步轉型，實現穩步發展，向管理要效益。國家稅務工作逐步開展，2016年全面營改增，截至2020年全國稅種立法已達11項，國家稅務法律法規不斷更新和變化，要求企業的稅務管理工作能跟上政策的變化。稅務管理是財務管理的版塊之一，稅務管理稅務思維的推進是市場的趨勢、是行業的趨勢、是專業的趨勢。

（二）稅務管理具體內容

房地產企業從紅利時代轉向管理時代，企業的各個業務口都要調整管理方式，為實現企業的共同目標提供專業貢獻和管理貢獻。稅務管理應打破傳統的管理模式，從企業經營鏈條出發，搭建全周期稅務管控體系，從業務全流程對稅務工作管控，從全流程對專業人員培養。

1．搭建全周期稅務管控模型，建立全周期稅務思維，從項目開發各階段出具工作成果，實時了解項目情況，把控項目稅負，實現整體效益。

（1）研判階段精準把握項目所在地的稅收政策，為項目可行性研究提供測算依據。

（2）可行性研究報告編制過程中，按照項目的預計規劃方案和開發節奏，預測稅負指標和編制稅務分析報告。

（3）項目方案確定后，按照項目開發方案編制稅務執行方案報告，作為項目稅負考核依據。

（4）項目建設期建立各稅種全周期監控臺賬，實時跟蹤稅金支付情況，動態預測項目整體稅負情況，按月編制稅負分析報告。在項目銷售將達到稅法要求的清算條件前做好模擬清算，目的在于梳理項目各項成本費用的歸屬和發票取得情況的統計，為項目清算做好前期的準備工作。

（5）項目清算期，引進專業稅務機構，為項目清算工作提供專業合法的指導，按照征管法的要求和程序完成清算。項目清算完結后，財務部組織項目稅務復盤，編制項目全案稅負分析報告并總結經驗。

2．建立成本分攤模型，項目公司核算體系與稅務體系原則上保持一致性原則，按照終局思維的方式倒排稅務工作。土地增值稅是房地產企業最具代表性的稅種，本文重點以土地增值稅的模型為例說明終局工作思路，土地增值稅稅率確定的關鍵點是增值額與可扣除項目的比率，可扣除項目金額是本稅種的重點。項目開發過程中建立與土地增值稅清算政策相吻合的合同成本臺賬，合同成本臺賬的要素按照土地增值稅相關稅務政策的要求設定，便于實時掌握動態稅負指標，有利于項目模擬清算和稅務分析報告編制時數據提取。合同成本臺賬主要體現各項目成本的科目分類、實際支付金額、發票取得情況、成本費用歸屬，可參考下圖設置：

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除了土地增值稅，房地產企業增值稅也涉及一個特殊點：企業繳納的土地價款抵扣銷售額，項目銷項稅額＝（全部價款和價外費用－當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）×9% ，因為這個特殊性，實際稅務工作中應當建立土地價款扣除情況，以便更準確掌握增值稅稅應交數據。

（1）建立完整的稅務管理制度，確定稅務風險規避機制。建立標準化的稅務管理制度，明確管理范疇；引進專業的稅務師事務所，對項目經營過程中的涉稅跟蹤，當期納稅申報經專業機構審定減少對稅務政策掌握不全面帶來的風險；建立企業的稅收法規庫，按照稅種建立檢索，及時更新稅務政策知識系統。

（2）引進專業的稅務人才，全面提升稅務管理隊伍素質。加大專業培訓力度，搭建同行業交流平臺，滿足企業對人才的要求，讓稅務管理工作得以順利開展。

（3）建立稅務管理工作績效考核制度。項目實際稅負指標與方案備案指標的偏差率作為稅務管理工作的考核依據。考核制度的實施可以將工作從被動變主動，提高工作效能。

（4）搭建匹配的組織架構。無論企業的行政管理層級是多級還是扁平化，稅務管理都可以從“統籌——實施”兩個思路來搭建符合企業的稅務管理架構。項目作為執行和實施層面；三級管控的企業稅務主要管理層級設置在中間層，主要負責稅收政策的收集和培訓，人才培養計劃，特殊稅務事項的擬定，指導項目公司具體執行，分解稅務考核指標；集團層級的管理主要制定管理戰略，審批中間層級的各項稅務計劃，制定統一的稅務管理制度，制定考核計劃。

四、結論

我國房地產秉持“房住不炒”的宗旨不變更，房地產企業從曾經的政策紅利、金融紅利時代到今天的管理紅利時代，房地產企業將放緩腳步，積極需求轉型，轉型可能出現多元化的房地產集團，也會出現“大者很大”的房地產格局。行業的轉變，專業也要不斷的探索和提高管理能力，全球經濟一體化的思想對于每一個專業人員都提出了更高的要求，稅務工作要“走出去”，接觸行業外的稅務政策，也要多與國際接軌，多學習國際稅務政策。“變才是亙古不變的真理”，新時代的財稅人員要時刻關注經濟形勢的變化，關注行業的變化，調整和豐富知識結構，讓稅務管理在市場浪潮中發揮真正的意義。