如何改變當下房地產產業并保障好人民住房需求的看法

楊晉堯

【摘要】一直以來，房價始終是我國社會發展所面臨的重要問題，房價虛高加大了我國經濟風險，房價過高也引起了人民群眾的不滿，在已經實現消除絕對貧困、邁向高質量發展的今天，如何限制房價、調整房地產產業、規劃城市發展、助力社會主義市場經濟健康發展，從而滿足人民日益增長的美好生活需要已是迫在眉睫的嗎問題。本文將回顧我國房地產產業發展，并從“改購為租”的住房改革入手，探討我國住房改革的前景與未來。

【關鍵詞】房地產;改革;監督;所有制

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

兩會期間，來自全國各地的代表、委員們齊聚北京，提出了許多提案，做了很多發言，其中王一鳴委員的發言很引人注意。王一鳴委員在接受采訪時表示：租賃住房是解決“新市民”住房困難的重要途徑，這與國家十四五規劃及今年政府工作報告契合。而無論是十四五規劃，還是今年的政府工作報告，都體現出了國家將大力整治房地產產業及切實保障人民住房需求的決心。從上述兩個文件及專家學者的表態可看出，將購房化為租房是政府對人民住房需求及房價過高的回應的重要解決辦法，下面就對此措施討論并闡述我的看法。

新中國的住房史可以簡單劃分為1980年前和1980年之后兩個部分。1980年之前中國住房以公房與單位建房實物分配制度為主，即在黨政機關事業單位或國有企業工作的員工可以無償分到住房。這種住房分配方式實際是公有制所有制之下的按勞分配制的體現，是實物分配的重要組成之一，也是員工福利的重要內容。時至今日，在許多黨政機關事業單位或國有企業中，仍能看到這種制度的殘存。在這種住房分配方式下，國家更能集中人力物力開展社會主義建設，有效地控制了人口流動，大大降低政府的社會治理成本;并且這種機關單位、工廠職工共同生活的方式也大大加深了人與人之間的情感，形成了獨特的“大院文化”，在那個時代發揮了積極的作用。但應該看到的是，這種住房分配方式大大阻礙了勞動力的自由流動;無論是城鄉之間還是城市之間抑或是鄉村之間，這大大阻礙了生產力的發展，不利于我國城市化的進一步發展;并且這種住房分配方式一定程度上與供需不符，使許多想到城市或能到城市的勞動力因分房資格不夠而對城市望而卻步;還有就是，這樣的單位建房實物分配制度是建立在計劃經濟制度上的產物，是國家全管全包的體現，基本能滿足人民的住房需求，但當改革開放后，隨著大量國企改革，眾多企業裁去許多非經濟職能，國家漸漸褪去住房相關的直接供給職能，使得在住房領域出現了一個相對的“真空地帶”。這幾點矛盾在改革開放之后不斷加重，住房改革勢在必行。

1979年廣東東埔新村房地產建設，這是當時內地最早的商品房小區。1980年1月8日，中國第一家房地產公司──深圳經濟特區房地產公司成立。此后，在國家的支持下，中國房地產事業不斷發展，至2021年初，即使是有2020年新冠疫情的影響，房地產開發企業本年完成投資額也已達到14.14萬億元人民幣，同比去年增長9﹪，充分體現了中國房地產開發的能力與市場穩定性。但在40余年的中國房地產開發中，產生了諸多問題，其中最為人們所詬病的就是商品房房價過高，人民“住房難”。這一問題產生原因較多，情況較為復雜，但要想真正明白中國房地產市場并解決居民住房問題，就必須對其要有一定的認識（下面為筆者個人理解與認識，讀者辯證看待）。

第一，這是市場經濟的必然后果，是市場調解弊端的體現。市場調節的自發性、盲目性、滯后性使得房價在消費者、開發商等群體的營銷炒作下，已然居高不下、供需不平。在這樣的市場失調之下，政府必須采取行動進行市場調節。

第二，在40余年的房地產開發中，無論是地產開發還是價格監督，政府在房地產市場上都缺乏有效參與。改革開放后，在國家的“放手”的基本政策下，一大批私有企業崛起，其中就包括以萬科為首的一批房地產企業。而在由住房分配到商品房開發的過程中，盡管眾多發地產開發公司都是由各地與住建有關單位或單位中的個人所成立的，但在今天看來，要么其本質就是私企，要么這些企業就是難以與私企相競爭。國企效率較低的事實我們必須要承認，時至今日，我國房地產開發商前20強中，有5家為國企，分別是排名第4的保利發展控股集團股份有限公司，排名第6的中海地產，排名第9的華潤置地，排名第17的招商蛇口，排名第18的招商金茂;而前50中只多了一家中國鐵建。也就是說前50名中只有六家為國企，500強中國企數量占比較20強有所提升但仍然很少，且排名較為靠后。所以可以看到的是，長期以來國企在房地產產業上的缺失使得私企占據市場話語權與產業主導權，房價被私企與市場所裹挾，不斷提升。關于政府監督，我國政府在社會主義市場尚未建設完全的情況下不知如何監督、管理，但在社會主義市場制度完善后卻缺乏相關的法律手段對房地產進行監督，甚至是查處，然而這只是政府缺少監督的其中一個原因，另一個原因就是房地產的開發本身也是地區發展的重要手段之一。

第三，土地的開發本身就是地方政府獲取地區發展機遇與資金的重要方法。這一點在過去、現在、大城市、小城市都存在，前文提到的廣東東埔新村房地產的開發正是廣州市政府用以獲取投資來建設天河體育中心的項目，這種情況在北上廣深等大城市曾經都有過。而在今天，這樣“賣地換資”的情況在我國中小城市，尤其是內陸地區也十分普遍。所以許多政府雖也想對房地產開發商進行監督，但這會損失很大一部分投資來源，于是政府便少進行房價干預，因為只有地區房價高才會有開發商前來投資，地區才獲得發展資金。但有的地方政府居然會主動推出許多所謂“新城”，幫助抬升房價以騙取開發商資金，卻因經濟社會因素根本不達標建成一座座房價奇高的“鬼城”。所以如果想讓政府，尤其是欠發達、不發達地區的政府依靠自己主動去抑制房價，是很困難，也是不合理的。這也是為什么在一些不是很發達的地方房價也很高，而在這些地方政府要對房地產市場進行調控，就需要中央、其他發達地區轉移支付、幫助才能實現。

第四，房地產開發商的不良資金流動。現在，較大規模的房地產開發商大多選擇多產業經營，比如萬科、萬達等私企及保利、招商蛇口等國企，甚至許多開發商本身就是跨界經營，這使減少了業的資金“斷流”的現象。雖然這些開發商的房價仍然較貴，但還算穩定;并且由于大企業多為規模化經營，開發成本較低，故不會出現將“寶”押在一個項目上的情況。然而對于許多中小開發商而言，一方面管理問題使得開發成本較高，只能力求在某一個項目上賺錢，維持利潤;二是隨時都面臨著“資金斷流”的現象，于是出現有房主交錢但開發商資金鏈斷裂的現象，無力繼續開發，留下“爛尾樓”。

第五，我國城市化發展差距較大。北上廣深的“超一線”城市吸引力很大，仍有大量青年勞動力不斷涌入，購房需求上升，導致房價不斷上漲;而一線、“準一線”城市由于發展潛力大、優惠政策不斷“加碼”，也受到許多年輕人青睞，房價上升;而不發達、欠發達地區由于就業、醫療保障、發展機遇、教育實力等因素不及發達地區，導致大量勞動力流失，而流失勞動力更加劇不同地區發展的差距，形成惡性循環。因此，如果想抑制大城市房價，就必須強化轉移支付，先富帶動后富，幫助不發達地區發展，形成健康的城市化。

第六，有眾多居心叵測的人將住房視為投資品進行哄抬房價，即“炒房”。需要承認的是，當國家允許房屋進行買賣時，已經賦予了住房商品的屬性，自然允許按照市場規則進行買賣交易。但是，住房有著不同于一般商品的性質。首先它具有一定的像公交、地鐵一樣的公共社會屬性，但并不是指“公共產品屬性”，而是指其社會重要程度與它們相似;其次，雖然現在大多數人將住房列為高檔耐用品，住房也確實從很多方面體現了與高檔耐用品相符的特性，但從供需的角度來看，住房已然成為了一種“生活必需品”，民眾對住房的需求很旺，但囿于房價望而卻步，于是形成了一種現象：即使人民住房需求很高，但在現今房價的基礎上，房價再高，其需求并不會有太大降低，同時如果房價沒有根本性質的降低，即使價格有所降低，其需求也不會有太大的增加;最后，住房已然成為了現代中國社會的矛盾爆發點，房價的變動會像“導火索”一樣迅速引起社會反響，這一點在現在互聯網如此普及的形勢下更加強烈。由這幾點可以看出，住房關乎國計民生，必須嚴厲打擊炒房行為，無論是個人還是團體，必須嚴懲。

最后是2008年的四萬億經濟刺激。關于四萬億釋放正誤與否，我對于這方面的了解、認識不足，不愿意討論。但從結果來看，這項政策利還是大于弊的。但有人認為正是這四萬億造成了當今的房價過高，甚至有人因此詰難政府。客觀來看，這頂多算是房價問題的一個因素，并不是其根本原因;并且在2008年全球金融風暴的情況下，為了維持中國經濟正常發展，這四萬億是必須要出的。至于為什么會大量流入房地產，一是彼時房地產產業發展確實強勁，二是上面提到了政府依靠房地產產業發展經濟，三是房地產產業可以視為鋼鐵、水泥等產業的下游產業，房地產帶動了帶動這些上游產業發展。還有一點是，房地產產業的發展，房價的提升，有效地將四萬億中多余的貨幣鎖死在房屋這一固有資產中，緩解了通貨膨脹。所以，四萬億的經濟刺激固然對房價升高有直接關系，但這樣的犧牲也是必須的，不應將這一因素看得過重。

進行一個小結：我國房價問題在于在市場失調的情況下，企業不良發展，缺少政府宏觀調控，根本原因在于我國經濟發展質量不高，地區發展不平衡。所以如果想從根本上解決我國住房問題，就必須堅持以經濟發展為中心，提升我國經濟的發展質量，兼顧發展不均的問題，運用社會主義市場經濟的優勢，推動各地區均衡發展。但是高質量的發展也只是解決人民住房問題的經濟基礎，需要必要的上層建筑與頂層設計支撐。我們的人民政府提出了一個解決方法——改購為租。

在討論“改購為租”之前先談一下：有沒有可能在現在的形勢下，不用“改購為租”這種“另起爐灶”的方式改造當下的房地產業？筆者認為，這種想法實現起來比較困難。第一，上文提到一些地區的發展需要依靠開發商的資金，那么讓地方政府主動抑制房價是比較困難的;第二，政府能夠用來抑制房價的手段實際是比較少，除了“限購”、提供保障性住房，就沒有更多有效的措施;第三，當下的住房問題是開發商、民眾、政府三者構成的一個復雜的問題，單靠任何一個群體都不可能解決問題，這就需要多方面發力。那么能不能像抑制油價一樣，通過加大國企供給來對沖過高的房價？答案是，也不可能，因為我國房價高不是純粹的供需引起的價格上升，而是先出現了房價高后發生了供需不平，是有效供給與切實需求的不平，更何況國企在房地產開發上存在感并不足夠高，供給能力有限。綜合以上幾點，化購房為租房將是一個很好的辦法，這也會對從住房到房地產產業甚至我國城市發展產生深刻影響。

對民眾而言，“改購為租”可以有效地減輕住房者的住房負擔，平攤住房成本，有效提升居民消費質量，釋放更多消費潛力;也能減少青年人的住房壓力與負擔，從而減少青年人的生活負擔，無論是對于工作、創業還是結婚生子，都會產生積極影響。與此同時，提升了勞動力的流動性，反映在民眾上就是可以更加自由地選擇自己發展的地區、職業，保障人們能追求自己幸福的權力，也可以理解為滿足人民對美好生活的需要。

對政府而言，政府不需要直接面對一次性開發的問題，大大提升了土地對經濟發展的效率。以減輕住房成本的方式實際上有效的增加了住房供給，雖然不是傳統意義上的“供給”，但確實可以讓更多的人有房可住，就可以視為增加“供給”。并且通過這種租房的形式可以盤活更多的房產，為從不同地方到城市的人提供居住條件，從而增強城市容納人口的能力，提升城市發展活力與潛力，發展更高質量的城市化。

對房地產開發商而言，這是一個足以引起房地產產業深刻變革的機會。傳統的房地產開發商更多地將利潤來源放在土地的開發與房屋的售賣上，使得開發商的資金鏈事實上十分脆弱，而類似“一次性盈利”的利潤模式也拘束了開發商的長期盈利能力。但通過觀察中國房地產開發商百強可以看到，許多開發商已經開始涉足物業這種后續開發的業務，那么在這次“改購為租”的住房改革中，開發商就必須轉化盈利思路，積極開發除了房屋租售之外的“后續業務”，從而打造從住房建設到住房租售到后期服務的“大房產開發”項目，幫助企業形成穩定可持續的盈利循環，建成有序、健康的資金鏈。但是同時應該看到，這種住房上的重大改革牽涉到了眾多利益既成群體，在實行改革時，必然會面臨著許多困難。

第一，實行改革的政府和租房的群體要面臨“買房才是穩定”的傳統觀念的挑戰。這種觀念產生的直接原因是在租房合同中，租房者與房東實際并不是平等關系，也就是說租房者在租房合同中實際處于弱勢。在現實中我們也可以看到，許多房東為了更多的房租而選擇對原有租房者進行驅逐。對于這個問題，有一種看法是讓政府成為房地產開發商進行開發、租售等一系列行為，以“廉租房”的形式出租。誠然，這樣的想法可以以政府的信用為依托，保障租房者的利益;但另一方面，政府手中并沒有那么多的住房可供出租，即使從現在開始開發，一時間也難以立即形成規模上的房產建設。這種依靠政府的想法固然可取，但短期內難以實行，不過卻明確地指出了人們對租房擔憂的關鍵——房東信用問題。要解決這一問題，第一，調動大企業積極性，參與住房改革，以大企業的信用為擔保，盡管無法與政府信用相比，但仍是可以信賴的;第二，加快建設社會征信體系，將對合同的履行義務與實際狀況也納入信用體系，使社會信用成為評估企業與個人的重要參考標準，依托現代快速發展的互聯網技術，實現“信用大互聯”，并由國家、政府有關部門作為監督部門進行實時監督;第三，完善房屋租賃相關法律法規，尤其要明確房東在房屋租賃中的相關義務并適當制定懲罰措施，對于相關法律法規的完善，不僅要著力解決當下短期租房的相關問題，以盡快緩解城市住房壓力，更要未雨綢繆，為未來長期租房的狀況做好法律制定方面的規劃。

第二，如何促進房地產產業的改革。當下房地產產業雖然發展前景不佳，但也未到“一片慘淡”非改不可的境地，更何況諸多房地產企業發展勢頭不錯，并在向“智慧城市”邁進。那么在這種自發推力不強的狀況下，可以先由國企進行試點改革;而后由政府牽頭與實力較強的私有房地產開發企業合作建立混合所有制企業，運用企業曾經對后續服務的探索經驗，利用政府對相關經營中發現問題并及時制定制度的能力，推動改革繼續發展;最后可以放手發揮市場主體作用，允許私企積極參與提升住房供給能力。但這對政府的能力要求極高，不僅要求政府積極參與、進行監督，更要求政府能明晰權責，有所為、有所不為，也要求政府對問題的發生要高度敏感，并能立即、迅速做出反應，填補漏洞。但如果有私企愿意積極進行探索，政府也應該制定相關優惠政策在有效監督的前提下給予幫助。

第三，如何盤活現有樓盤房產。“改購為租”有一個重要前提——有房可租，這使得北京、上海這兩座“超級城市”就不適于充當改革排頭，因為這兩座城市中有效供給的住房本就少，難以大量出租，但可以作為第二梯隊參與改革。也正因此，有三種城市可供改革選擇：一是以廣州為代表的具有發展潛力的“老城”，存有閑置房屋、對青年的吸引力也足夠，加上相當的政策優惠，未來將會有相當數量的青年進入，屆時可以以房屋租賃來容納足夠的人口;二是各地建設的新區或者深圳，先說新區，因為大多數新區建設之初，政府手中的國有土地都是較多的，那么就有可能由國企和政府來共同開發，建設公租房、廉租房來為新增城鎮人口提供住房保障，但這需要政府的長遠規劃與正確決策，如果政府先將土地拍賣換取資金再開發新區的話，難度就比較大了。而對于深圳而言，由于它房價過高、生活節奏較快的城市特性，就決定了深圳不是一個適合青年養老的地方，更多的年輕人也傾向于在深圳打拼、創業但并非長期定居，這使得深圳擁有大量流入人口的同時也有大量的流出人口，在這樣的現狀下，新增城市人口很有可能更傾向于租房，那么這無疑是給當地政府一個絕佳的住房改革的社會機遇;三是東北地區的省會城市、中心城市，我們要承認東北地區人口流失嚴重，但至今仍有約1.07億人口，長春、沈陽、大連三城人口仍保持凈增長，先前的人口流失產生了大量閑置房屋，這為改革提供了房屋基礎，而東三省的城鎮化潛力仍然很足，東三省可以嘗試繼續有計劃地擴大大城市規模，以“改購為租”提升對周邊地區青年勞動力的吸引力，并增強大城市的人口容納量，提升城市實力，帶動中等城市發展，同時將農村地區、周邊小城市、小城鎮變為生態地區、農業生產區，從而實現“十四五規劃”中對我國城市化發展的預想，做國家改革的“排頭兵”。

當選好了改革的地區后，接下來的問題就是改革的主體。上文說到，可以由國企帶頭，但仍要“兩手硬”，發揮兩種不同所有制企業的力量，甚至可以容許外資企業共同參與，不過要在我國相關體制框架內。必須要承認，國企由于體制、機制問題，企業效率較于私企確實不高，不過也可以此為契機促進國企改革。而私企一是效率較高，二是沒有太多的體制約束，可以更大膽的嘗試;三是我國大多房產是由私企所掌握，如果不調動起來私企的積極性，那改革的效率、效果將大打折扣。那么如何調動起來私企的積極性？第一可以繼續實行“限購”，使傳統售房盈利的空間越來越小，迫使企業轉變;第二優化營商環境，減少、簡化各種審批手續，減少企業發展的制度性成本，方便企業對新的開發模式進行探索。但有幾點問題也必須要注意：當真的建成了這樣的企業，那是否會建成一個從建房、到出租、到物業管理全方位運營管控的“壟斷性企業”？如何處理這樣一個龐大的“托拉斯”與上游企業的關系？政府如何對其做到有效監督與管理？這樣一個龐大的企業是否會聯合其他企業對租房的價格進行操控？如果這幾個問題解決不好，我國住房問題不僅等于沒有解決，反而還是加重了。

第四，如何解決從短期租房到長期租房的轉變。關于這一問題主要有三點：信用問題、所有權問題和落戶問題，前文已經關于信用問題進行了討論，下面簡單講一下所有權問題和落戶問題。關于所有權，不僅是租賃上有問題，就連購房上也不明確。我國規定房主所有權為70年，而即使從1980年我國確定商品房定義開始，商品房在我國也只有41年的歷史，即使有在1949年所建的分配房，也剛剛到產權期，所有權到期后怎么辦，是歸為國有還是有償再購買，并沒有定論，筆者只是在這里大膽淺談一下。如果真的有房產能到70年產權期仍然存在（這里可以看到我國法律制定者的高明），有很大可能是模仿我國土地制度，所有權在國家，居民擁有的是使用權，不過使用權也可以轉讓。如果真的是這種情況，那么那時不用政府推動改革，住房制度也會變為租房為主。但我們不能被動的等待改革，如果現在就推動“改購為租”改革，自然就要分三種可能：一是以政府、國企為代表的國有產權，這種情況按照所有權在國家，居民擁有的是使用權;二是私企開發住房，那么所有權必須先在開發商手中，可以有兩種方案：第一種是將所有權進行出租，有消費者租賃時，擁有房屋的所有權，也自然能擁有使用權，這種方案好處在于方便，不需企業、政府過多的二次監督，但這樣無法保證消費者不對房屋可能進行破壞，從而影響下一位消費者使用，可能引起法律糾紛。第二種是企業將使用權出租，可以在一定程度保證房屋的多次使用，但需要企業的監督、檢查，但不論哪一個選項，政府都必須設定一個時間期限收回所有權，這是建設社會主義的保證;三是自然人擁有所有權，那么就可以依照現有法律，出租的是使用權，然后依照法律、合同要求即可，但當達到70年期限，所有權自然是要收歸國有。關于落戶問題，之所以有“落戶”是為了更好的管理社會、分配社會福利，但我國當下的戶籍制度弊端之多，自不必說，那么如果通過住房改革，能提升城市容納人口能力，從而提升城市生產力，提升城市福利保障能力，還需要這種較“嚴格”的戶籍制度嗎？并且依靠信息化進行社會治理的效率會遠遠比傳統的戶籍制度要好的多，那么自然的，落戶要求可能會大大降低，同時將伴隨著全國各地“搶人大戰”會更加激烈。

過去，我國城市發展一定程度上依靠房地產開發，雖然確實獲得了很大發展，但副作用也很大，當下的住房制度已無法滿足人民的居住需求，并且人民過多的消費能力因為住房問題而受到束縛，而我國經濟也受到了房地產產業的影響。人們經常說中國房地產是一個大“泡沫”，房價虛高確實是我國經濟的一個巨大“暴雷點”，但通過“改購為租”的方式可以有效防止這一“雷點”的出現或者促使其以低代價的方式爆發，即使是真的發生了樓市崩盤，也可以以城市化為依托，使房屋變為“活產”在市場上租賃流動，減少開發商與房屋所有者的損失，同時又促進城市化發展，最終在住房與城市化中形成相互促進的發展閉環。

自古改革皆不易。但我們的黨、我們的國家之所以能有今日的成就，就在于我們敢于自我革命、敢于開拓創新，為人民的美好生活而奮斗。改革必要有壯士斷腕的決心、破釜沉舟的勇氣和通盤籌劃的全局觀，堅持以人為本，牢記宗旨、堅守信念，秉持崇高理想，真正解決人民的住房問題，為群眾謀福利。我相信，在中國共產黨的帶領下，在全體人民的共同努力下，“改購為租”改革必將成功，我國必將從一個勝利走向另一個勝利。