有關房地產工程造價成本控制管理的思考淺談

周方方

【摘要】在房地產工程施工期間，企業需要對工程進行全程跟進，對施工各項流程的成本和進度數據進行實時的收集、整合與分析。這樣有助于企業對造價成本進行有效管理，同時能在第一時間發現房地產工程的不足之處，對工作人員的分工進行合理的調整與安排，同時對各項施工設施進行有效維護，降低損耗，提高施工效率的同時有效控制房地產工程造價成本。本文對房地產工程造價管理項目成本控制常見問題及措施進行了分析和探討。

【關鍵詞】房地產;工程;造價;管理;項目;成本

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.27.

1、投資階段的管理策略

投資階段的成本控制涉及拿地投資策劃、資料收集等人力財力的投入，對后期各個階段成本控制工作能否順利展開產生影響。眾所周知，開發商的利潤來源于銷售回款，而銷售回款則取決于開發區域周圍片區居民GDP的高低、居民消費傾向、人均可支配收入以及是否有醫療、學校等配套設施等一系列因素。若調研不充分，勢必會影響以后的銷售。通過前期充足的調研，可以充分估算此價格拍得的土地是否可以給企業帶來利潤。應科學地編制可行性研究報告， 給管理者提供相應的數據，由管理者綜合預期的收益和預期的投入決定是否進行投資。

2、設計階段成本控制

要推行限額設計，基本流程可概括為：基準限額表→項目限額指標表→設計任務書提交→初步設計→計算模型復核/成本分析→超限額分析→設計優化→施工圖設計→成本分析→超限額分析→討論解決方案→優化設計→清單編制→組織施工圖招標。結合實際調研，可以確定房地產工程的限額設計主要圍繞硬景面積比、外墻窗地比、地下室停車效率、材料用量指標、地下汽車庫層高、室鋼筋含量、砼含量來進行。為不斷優化設計方案，還需要遵循以下流程：可選設計方案建立→初步篩選→評價目標確立→指揮體系建立→指標及系數計算→分析評價方案→方案技術優選建議→分析評價優化方案→是否滿意→優化方案實施/重復上述流程直至滿意。基于成本限額，為了更好控制設計階段的成本，還需要依托科學的約束控制體系，圍繞相關單項指標開展考核，具體考核可圍繞基礎工程、外檐工程、結構及粗裝修工程、精裝修工程、安裝工程來進行，必要時可進一步細化考核內容，并保證責任部門績效與考核得分掛鉤，由此可以更好地推行設計階段的限額設計。如基礎工程可圍繞土方、基礎處理、基坑圍護來進行考核;結構及粗裝修工程可圍繞地下混凝土含量、地上鋼筋量、地下室鋼筋含量、地下室混凝土含量、地下車位平均面積、地下室層高來進行考核。

結合相關工程經驗，為了更好開展設計階段的成本控制，還應關注以下幾個方面的內容：第一，基于經濟考量選擇設計院。設計院選擇不僅要考慮每平方米單方設計費，同時還需要提前做好限額指標表的制定，根據設計招標中各設計院填報的指標數據，通過計算差額優選設計院，且應保證商務標評分中經濟限額差評分占比在50%以上。第二，在設計過程優化中提前介入第三方設計公司。作為行業設計權威，第三方設計公司的經濟測算意識和能力較強，能夠提出優化建議，為成本限額設計提供支持，這類公司的提前介入可以保證技術性與經濟性有效結合，保守設計等問題可有效規避。為保證設計效果，付款條款和設計優化需直接掛鉤，以此保證設計質量，提升設計院的工作積極性。第三，針對性制定不同階段的成本目標。基于不同階段，成本管理人員需針對性制定目標成本，并明確設計經濟限額，同時將經濟獎罰措施與成本降低率相結合，明確成本降低比例要求，以實現對成本的控制。第四，推動建立健全設計指標考核管理辦法。通過考核打分對標值和評價指標完成情況進行考核，同時與責任部門的績效進行掛鉤，可提升設計階段成本控制的有效性。

3、BIM技術在施工階段成本控制的應用

BIM技術的應用能夠解決招標圖紙清標質量不精確、算量不準確等問題，結合BIM模型自動生成預算文件，即可保障清單質量，由此開展的算量及參考價的編制也能夠為變更成本控制提供支持。結合相關調研可以發現，BIM技術的應用可消除40%的預算外變更，施工階段的變更也可依托BIM技術遠程更新設計模型和文件數據，順利實現工程變更的動態控制和有效管理。之所以BIM技術能夠較好服務于變更成本控制，主要是其具備強大的可視化功能，通過模擬空間布局規避專業沖突，提高設計深度，可有效減少“漏、缺、錯、碰”等現象，設計、施工等專業的有效協調也可得到保障，傳統“隔斷式”設計方式同樣可隨之改變。

4、目標成本動態管理

在房地產工程目標成本動態控制中，其基本流程可概括為：項目實施方案→目標建立→項目實施→實際成本→檢查對比→數據調整→目標成本→實際成本→目標建立。超目標成本的出現源于目標成本動態控制與糾偏的缺失，由此應根據上述流程實時對比動態成本和實際成本，保證偏離問題能夠及時發現。糾偏處理既可依托科學措施來進行，通過動態成本和目標成本的對比，開展PDCA循環管理，可有效預防和應對超出目標的成本，也可保障及時采取預警措施，有效控制成本偏離。值得注意的是，房地產工程成本控制雖然具備多方面的積極意義，但并不代表工程造價越低越好，而是需要同時突出特點、保證品質，以此為前提實現效益最大化，通過積極的成本投入獲得更大產出，房地產企業才可為市場提供更高品質的產品。結合目標成本動態控制，房地產企業還需關注下游企業的整合，以此保證價值鏈成本的有效實現，增加積極投入、控制綜合成本、開展數據化等層面創新，既可不斷深化精細化的成本控制，在開源和節流的同時也能不斷提升產品質量，不斷提高綜合效益。造價管理的精細化可對房地產工程的成本控制進行更好的優化。

結語：

房地產開發成本，其本質意義就是房地產企業從前期拿地到房屋銷售付出的所有成本。基于全過程的房地產成本，就是以房地產開發全過程為主線，以目標成本、動態成本和風險成本為管理手段，依靠設計、財務、工程、成本和技術等多部門的參與，將項目全過程的成本管理工作有效地銜接，從而嚴格把控項目的事前控制、事中控制和事后控制。

參考文獻：

[1]呂軼.新時期房地產工程造價的管理創新及模式[J].低碳世界，2020，10（11）.

[2]閻石林.淺析房地產工程造價控制管理中的常見問題及解決思路[J].商訊，2020（18）.