普法

買二手車發現里程表被改過，預付款還能要回來嗎？

2021年年初，榮先生從一家二手車經紀公司看中一輛二手寶馬車。同年3月，榮先生與該二手車經紀公司交易時，工作人員拿來一份《委托采購車輛協議》。該協議約定：“因二手車屬于特殊商品，車輛的真實里程數乙方無法精準獲知，故乙方不對車輛里程數的真實性負責。”同時告知，如果出現公里數調表情況可以獲得三倍賠償。隨后，榮先生在合同上簽字并支付了8.7 萬元預付款。

預付款支付后，榮先生通過其他途徑，查詢到了該車的里程表。讓他氣憤的是，該二手車竟然被調整過里程數據，而二手車經紀公司也對此進行了隱瞞。榮先生隨即與該二手車經紀公司工作人員協商，要求退車、退款，但雙方未達成一致意見。二手車經紀公司不同意榮先生的請求，并提出公司與榮先生簽訂了《委托采購車輛協議》，現公司同意解除該合同，但是此合同是因為榮先生違約而導致合同無法繼續履行。

原來，在收取預付款的當日，該公司便以28 萬元的價格向車商全款采購了該輛二手寶馬車，之后向榮先生發出通知，要求其提供相關車輛過戶證件以備提檔過戶使用。

2021年6月6日，榮先生收到通知后，以家人不同意購車等理由拒絕提供過戶證件，并明確表示不再繼續履行協議內容。2021年6月24日，該公司向榮先生郵寄送達了《購車扣款通知書》，要求榮先生收到后三日內書面回復是否履行協議內容。之后未收到榮先生回復，認為榮先生拒不履行協議屬于違約，公司即按照合同約定扣除預付款8.7 萬元，不同意榮先生的請求。

請問，榮先生能以二手車里程表被改為由，要求該公司退還預付款嗎？

律師點評：

根據《民法典》第496 條，格式條款是當事人為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則，確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提示對方注意免除或者減輕其責任等與對方有重大利害關系的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。提供格式條款的一方未履行提示或者說明義務，致使對方沒有注意或者理解與其有重大利害關系的條款的，對方可以主張該條款不成為合同的內容。

本案中，《委托采購車輛協議》中“因二手車屬于特殊商品，車輛的真實里程數乙方無法精準獲知，故乙方不對車輛里程數的真實性負責”的條款，系二手車經紀公司為了與不同委托人重復使用而預先擬定且未與委托人協商的條款，符合格式條款的特征。所以，鑒于真實的里程數系二手車交易中的重要參考指標，免責條款單方免除了該二手車經紀公司如實反映車輛里程數的責任，違反公平原則，故該格式條款無效。

同時，二手車經紀公司與榮先生之間系委托關系，受托人在接受委托人進行委托購車事宜時，應嚴格履行受托義務。

最后，榮先生已依約支付二手寶馬車的預付款項，其發現車輛存在里程問題要求停止交易的行為，屬于委托人的合法權利而非違約行為。二手車經紀公司的違約行為致使合同目的不能實現，榮先生依法有權解除合同。合同解除后，對于已經支付的合同預付款，二手車經紀公司應當返還榮先生。

買房后房屋所在學區的學位卻被賣方占用，賣方需要賠償買方損失嗎？

2020年4月，楊先生經房產中介介紹，決定購買位于福建省廈門市某區的一套房產。同年4月13日，楊先生與賣方陳某某簽訂買賣合同，約定房產總價940 萬元，定金150 萬元。

但因該房產存在違建，被限制交易，因此雙方約定先付20 萬元定金，等交易限制解除后再支付130 萬元。就在簽約次日下午，廈門市教育局發布了一則聽證會公告，該房產很可能被劃入廈門某重點小學的招生片區內。買家楊先生說，賣家陳某某得知后表示不會反悔。此后，楊先生多次催促陳某某解除交易限制。5月16日，廈門市教育局正式公告，這套房產明確位于廈門市某重點小學招生片區內。

2020年8月中旬，房子交易限制解除。在準備辦理貸款的前一天，楊先生接到中介的電話，稱陳某某已于6月份將自己和兒子的戶口遷入，并且使用了該重點小學的學位。楊先生始料未及，第二天就趕去看房，發現賣方正在里面辦午托班。雙方協商未果后，楊先生要求陳某某辦理過戶手續，但是房產總價應減少80 萬元，另外要求陳某某支付40 萬元的違約賠償。

但陳某某認為：楊先生購房不是為了子女就學，并沒有這么大的損失，主要理由是：一、楊先生的孩子已經在思明區入學，不符合轉學條件；二、簽合同時，楊先生要求增加約定，允許將房屋轉售給親戚或朋友；三、在8月中下旬，已經過了各小學招生報名、轉學申請的時限，雙方仍在對接交易事宜。陳某某還稱，簽合同時，他曾表示自己的孩子馬上要上小學，如果是該重點小學的學位，自家要用。他認為，合同中房子的交易價格是每平方米7萬多元，但如果賣房時確定被劃入廈門市某重點小學的招生范圍，那價格應該會更高。

請問，買房后學位被賣方占用，賣方需要賠償買方損失嗎？

律師點評：

簽約時，陳某某及其子女的戶口未遷入房屋，學位未被占用，根據雙方的合同和交易習慣，應認定雙方約定的交易標的是戶口和學位未占用的房屋，購房總價是戶口和學位未占用時的價格。合同履行中，陳某某及其子女遷入了戶口并占用學位，根據目前的招生政策，房子6年內不再享有學位權益，客觀上產生市場價值貶損。陳某某履行合同存在瑕疵，應承擔違約責任，雙方買賣合同價款應相應減少金額并賠償楊先生定金的占用利息。

根據“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以及促進教育資源均衡配置、防止學區房炒作的審判價值導向，應當排除市場局部過熱環境下非理性成交案例、從業人員的不合理價格認知、鼓吹房價的評論報道等因素干擾，審慎認定學位價值并依法認定違約責任，充分救濟守約方，有效懲戒違約方，向社會傳遞反對炒作學區房的明確信號。因此在本案中，楊先生提出高達120 萬元的“學位損失”請求也并不合理，金額太高。

律師提示，目前教育主管部門正著手改革學區政策，逐步推行更為合理的“多校劃片”，廣大市民不宜跟風炒作漲幅明顯過高的學區房。在理性購房的基礎上，建議采取以下措施規避學位占用風險：1.要求出賣方及其配偶出示戶口簿核實交易房屋的落戶情況，若有適齡兒童落戶則進一步核實該兒童就讀學校的情況。2.要求出賣方書面承諾學位未占用，并在房屋買賣合同中約定學位占用的違約責任，具體可約定減少價款、支付違約金、賠償損失等。3.在合同約定違約責任的基礎上，還可一并約定學位占用是合同解除的條件。

地址：

北京市海淀區藍靛廠東路2號金源時代商務中心C座11E

電話：

010-56211569

傳真：

010-62970849

郵編：

100085

聯系人：

李毅

郵箱：

liyi@huayunlaw.com

（本期普法內容由北京市華允律師事務所提供，如有問題請與該所律師聯系。）