城市更新視角下舊城改造的思考研究

作者簡介：胡盼（1984— ），男，漢族，湖北武漢人，中級會計師，稅務師。主要研究方向：城市更新和舊城改造。

摘 要：隨著城市化的不斷推進，針對舊城的改造也逐步得到了推廣和實施，舊城傳統的城市服務體系已經不能夠適應互聯網時代下人們的需求。在城市更新的視角下，對舊城進行綜合性地改造就顯得非常有必要了，文章研究了城市建設投資公司在進行舊城改造項目的實施方案，從投資和融資兩個方面來探究舊城改造項目的效益，并針對存在的一些問題，探究了在城市更新理念下舊城改造項目的效益提升措施，目的是為了提升項目的經濟效益和社會效益，使項目能夠發揮出最大化的價值所在。

關鍵詞：舊城改造;城市更新;效益評價

“城市更新”已經成為了城市建筑開發行業的一個非常熱門的詞匯，諸多的城市化項目建設投資企業都非常注重將城市更新理念的引入和利用，可以說，城市更新是未來城市發展的大勢所趨。現代化的城市服務體系不僅在時代技術的發展下需要得到更新，舊城的改造項目更需要結合城市更新理念，發展出智慧型城市服務體系，從各個方面來滿足人們對于多功能、智慧型城市服務體系的需求。城市更新并不是一個空洞的詞匯，也不是一句簡單的口號，城市更新代表著城市未來發展的主題，城市更新更是體現了項目人性化的特征，在舊城改造項目當中通過加大融資渠道和方式，在現代化城市服務視角下建設投資多方面的城市服務項目。把服務的精神、科技的理念和人性的需求充分貫穿舊城改造項目當中，為人們創造一個宜居舒適、溫馨幸福的新型城市居住環境。城市更新與其說是天馬行空的城市創意創新活動，不如說是既有的政策框架下重新提出的“解決方案”。而這些新的解決問題方案，又和普通民眾的日常生活息息相關，所以城市更新更多的具有“以人為本“的設計意識，抱著“敬畏之心“的心去進行創作。

一、城市更新視角下舊城改造的方向

“城市更新”最早的提法來自于深圳，而其他地區都稱之為三舊改造。早期的城市更新可以簡單理解為通過升級改造或拆除重建方式完善城市中的現代化體系。現階段中國土地進入存量時代，城市中的存量土地由于這幾十年不斷開發導致供給量不足，然而城市生活水平不斷上升，需要對城中村進行升級改造，盡快完成城鄉一體化的制度。

（一）城市更新加速推動城市“新經濟”

城市規劃建設工作是貫徹落實新一輪發展戰略理念、推動我國高質量經濟發展的重要活動載體。這些年無論說的是整個城市基礎建設對實體經濟的快速拉動，還是房地產對實體經濟的快速拉動以及城市建筑業快速發展中所帶動的諸多相關新興產業，對整個城市的實體經濟發展起了重大拉動作用。城市更新政策有助于充分挖掘地方城市政府閑置土地資源、激活地方城市政府低效利用資源、優化完善城市社會經濟管理體系結構布局、助力促進城市新主體經濟的健康發展。

（二）城市更新重構發展城市“新功能”

傳統的城市建筑功能已經逐漸滯后于現代城市中對新的功能需求。城市更新政策有利于城市重構和優化發展一個城市新的服務功能，比如健康衛生防疫新功能要求、城市更智慧、功能重構增活力、加密路網更便捷、歷史文化重傳承、特色游憩引周邊、綠色生態更低碳。

（三）城市更新打造城市空間“新意境”

城市更新區是有助于重新認識梳理中國城市歷史山水文化格局的一個理想發展空間、恢復和塑造城市的景觀、打造符合現代城市發展、傳承發展中國建筑精神、營造高品質的生活環境。

（四）城市更新引領踐行城市建設“新科技”

當前城市基礎建設滯后于現代科技的快速發展，在現代城市的基礎建設和現代城市的日常運營中的各類應用來自于現代城市本身的這種新一代科技力量。城市更新既是對城市科技的一種有效運用，更或是一種經濟推動，有利于推行適合城市發展的新科技。城市的功能更新，絕不僅僅僅只是城市單體建筑的功能更新。在當前城市更新的格局下，一些較早開啟城市更新活動的城市經驗還是值得借鑒的。比如深圳，深圳的城市更新潮正是站在城市集群整體的發展角度，基于當前我國城市群整體發展的新常態形勢，重新深入思考和研究梳理當下城市整體發展的各個方方面面，堅持做好頂層的策劃和設計。

二、從融資方向增強舊城改造項目的效益

舊城改造項目是一項耗資較大的項目，項目的實施需要得到足夠的經濟條件的支持，因此項目的完成肯定要做好融資方面的工作。實施單位要通過拓寬融資渠道，加大融資力度，讓項目能夠被順利地實施下去，而做好融資工作的關鍵就是要做好項目的財務核算工作以及加強項目的稅收籌劃工作。

（一）做好舊城改造項目的期間核算工作

項目期間核算有明確的核算目標，即要促進被核算建筑項目單位在相關生產經營活動中能夠達到經濟效益最大化以及成績效果最佳化。一是要幫助相關單位在經營活動中取得高質量的產品或者服務的同時能夠把其中耗費的資源降低到最低程度;二是要保障生產經營效率，即用最小的投入獲取最大的產出;三是要充分實現被核算建筑項目單位或單位的生產經營預期目標。在對相關項目的核算工作中，為了保障績效審核和財務核算的有效結合，應當適當遵照過去的一些核算經驗，按照被核算單位的具體情況來進行結合。比如，可以把財務核算與項目期間核算進行穿插開展，也就說可以非規律性地將兩種核算方式同等程度地利用來開展核算工作。而對于那些以前核算情況比較不錯，并沒有出現過財務違規行為的建筑項目單位，可以采用項目期間核算為主、財務核算為輔的核算方式，也就說重點對被核算單位或部門的財務開支的合理性進行審核，從而主要判斷是否在經濟活動中實現了效益最大化;另外對于那些曾近采用過項目期間核算的單位或部門，則可以直接根據以往的核算歷史方法和經驗，來對相關經濟活動進行項目期間核算。

（二）科學進行財務核算

而對于公共投資項目、公共預算支出項目、公共項目項目的核算一定要考慮到實施項目期間核算的必要性。因為這是一些具體的經濟活動，在核算中應當保障能夠實現經濟性以及效益性，同時項目期間核算在這些項目的財政支出上也有非常明確的標準和準則可以被直接使用，因此這些項目非常適合在財務核算中將項目期間核算結合起來使用。項目期間核算是在財務核算的基礎上，進一步對被核算部門或者單位進行經濟活動的經濟效益判斷，因此在核算方法上也延續了財務核算的一些方法，比如對財務數據的觀察和對數據真實性的判斷，同時還有對于財務支出數據的分析和總結，從而及時發現財務資金支出是否具有合理性和經濟性。