收益還原法在養殖水面使用權評估中的應用研究

□張 靜，駱 楊

（永業行（湖北）土地房地產評估咨詢有限公司 湖北 武漢 430060）

1 評估要點

養殖水面是人工開挖或天然形成的專門用于水產養殖的坑塘水面及相應附屬設施用地[1]。運用收益還原法評估養殖水面使用權價格時，應關注不同方式以及經營模式對農用地價格的影響。對于直接生產經營的養殖水面，其經營收益來源于水產品出售收益，應考慮養殖水面的水質條件、養殖模式和適宜的養殖對象，經營收入和成本等數據通常采用連續3～5 年的客觀平均值；對于租賃經營的養殖水面，其經營收益主要是租金及承租方支付的保證金或押金的利息[2]。

2 評估實證分析

2.1 案例基本概況

實證案例位于武漢市某水產養殖場，該水產公司以出讓方式取得國有農用地使用權，土地登記用途為農用地，土地使用權面積為32 hm2，截至估價日，土地剩余使用年限為30 年。

待估農用地實際用途為養殖水面，養殖采用河蟹-鱖魚套養模式，養殖方式為河塘養殖，實際養殖面積約31.33 hm2，設備用房、護岸、道路等設施占地0.667 hm2。農用地基礎設施狀況為通路、通電，具備引水及排水條件，土地平整度符合養殖業要求。

2.2 收益還原法評估過程

待估農用地利用方式為直接生產經營，因此其年凈收益應該以經營者通過農業養殖獲取的經營利潤為準。

2.2.1 年純收益的計算

（1）年總收益。①產量估算。根據合理有效利用原則，結合待估養殖水面的自然環境條件、社會經濟條件以及經營水平等因素，合理確定養殖產品、養殖模式，選擇合適的養殖密度，使農用地產值維持在較高水平。待估農用地養殖模式為河蟹-鱖魚套養。通過查詢相關資料可知，武漢地區套養模式下，當河蟹600 只/667 m2、鱖魚30 尾/667 m2時，種苗存活率較高，成品規格質量較優，平均成品規格每只（尾）為河蟹0.13 kg、鱖魚1 kg，河蟹、鱖魚的平均年產量分別為78 kg/667 m2、30 kg/667 m2。②價格估算。通過對2018—2019 年武漢市農貿產品批發市場水產品收購價格進行調查，類似規格產品售價見表1。③年總收益估算。待估農用地客觀年均總收益=（78×48.6+30×55.4）×31.33/32=4 986.71 元/667 m2。

表1 待估農用地養殖水產品平均市場收購價格 單位：元/kg

（2）年總費用。即養殖水面經營總成本，具體估算如下。①種苗成本。待估農用地養殖模式為河蟹-鱖魚套養，年均種苗投入如下。河蟹：600 只/667 m2，種苗規格0.01 kg/只，種苗價格為30 元/kg（運輸到場價格）；鱖魚：30 尾/667 m2，種苗規格0.1 kg/尾，種苗價格為18 元/kg（運輸到場價格）；種苗成本=（6×30+3×18）×470/480=229.13 元/667 m2。②飼料成本。在養殖準備階段，1 月栽種水草15 kg/667 m2，投放健康、性腺發育良好的二冬齡鯽魚3 kg/667 m2；在飼料投喂階段，4 月初，投放活螺螄約300 kg/667 m2，6 月和8 月分別投喂活螺螄200 kg/667 m2，同時投放60 kg 植物性飼料。根據市場調查，水草成本約1.3 元/kg，鯽魚成本約9 元/kg，螺螄成本約2.8 元/kg，植物性飼料成本約1.5 元/kg，飼料成本=［15×1.3+3×9+（300+200+200）×2.8+60×1.5］×470/480=1 932.39 元/667 m2。③管理費用。管理費用指對經營活動進行的必要管理所需的費用，包括維護養殖設施費、水電費和人工成本等。參考養殖行業的管理費用水平，按年總收益10%估算管理費用。管理費用=4 986.71×10%=498.67 元/667 m2。④養殖設備折舊。根據待估農用地的養殖規模及養殖規模及養殖模式，所需設備投入估算如下。需47 臺增氧機，每臺950 元，共4 4650 元；需6 臺抽水機，每臺600 元，共3 600 元；需10 艘漁船，每艘2 000 元，共20 000 元；需24 臺投食機，每臺800 元，共19 200 元；需4 輛液壓叉車，每輛6 400 元，共25 600 元；需1 輛四輪叉車，每輛35 000 元，共35 000 元。上述養殖設備年折舊率按照20%計算，養殖設備折舊費用為148 050×20%/480=61.69 元/667 m2。⑤農用地固定資產折舊及維修費。根據《國家投資土地開發整理項目畝均預算標準》以及湖北省2010—2019 年固定投資價格指數，估算待估農用地基本配套設施投入約5 600.94 元/667 m2，年折舊率以10%計算，維修費以年折舊額的15%計算，固定資產折舊=5600.94×10%×470/480=548.42 元/667 m2，維修費=548.42×15%=82.26 元/667 m2。⑥養殖業保險費。養殖業保險費指經營者為避免養殖產品遭受意外損失而支付給保險公司的費用。根據《關于印發武漢市2018 年政策性農業保險實施方案的通知》估算保險費如下，保險費=3000×7%×（1-30%-50%）×470/480=41.13 元/667m2。因此，年均客觀總費用合計3 393.67 元/667 m2。

（3）年純收益。年純收益=年總收益-年總費用=4 986.71-3 393.67=1 593.04 元/667 m2。

2.2.2 土地還原率的確定

對于土地還原率的計算，應該采用安全利率加風險調整值法。安全利率選取估價日中國人民銀行公布的5 年期以上存款利率2.75%，經營風險主要有3 個方面。從空間角度看，養殖水面收益的風險大小主要受區域因素、基礎設施條件等因素影響，待估養殖水面具備交通運輸條件、引水及排水條件，因此確定該風險補償率為0.3%。養殖水面收益受自然災害和市場的雙重影響，待估養殖水面采用現代化生產，可減少自然災害對水產品的不利影響，而市場風險是目前影響養殖收益的主要風險，按行業特點確定此風險補償率為1%。水產品受氣溫、氣候影響較大，溫度過低不利于水產生長，溫度過高導致儲存保鮮成本增加，按行業特點確定此風險補償率為1%，則綜合還原率為5.05%。

2.2.3 養殖水面土地價格計算

農產品生產價格指數與農業生產資料價格指數之間的線性組合保持長期平穩均衡關系，且農業生產資料價格對農產品生產價格變化反應很靈敏，而農產品生產價格對農業生產資料價格反應滯后，農產品價格上漲可能帶來的收益大多被農業生產資料價格上漲所抵消。將上述計算結果代入下式。

式中：P為農用地使用權價格，a為年純收益，r為土地經營還原率，n為農用地經營期限。收益還原法測算結果為24 349.97 元/667 m2（合36.52 元/m2）。

3 結論與啟示

通過調查發現，案例周邊同類農用地的市場轉讓價格約為30～35 元/m2。查詢武漢市政府公示地價文件，案例所在區域農用地區價格約為28.42 元/m2，對比分析案例的評估結果，可以得出以下結論。

（1）養殖水面作為特殊的農用地，其土地價值最終需要通過養殖經營實現，收益還原法是將資產在未來產生的預期客觀收益折算為現值的一種評估方法，其結果能相對準確地反映養殖水面使用權的價格。

（2）使用收益還原法評估養殖水面，需要結合養殖水面的自然環境條件、區位條件以及社會經濟條件，確定充分利用、收益穩定的經營方式，據此收集詳細的客觀經營數據資料，為估價結論的客觀準確提供重要保障。