新型建筑工業化對房地產評估的影響

【摘要】我國加快新型建筑工業化發展，以新型建筑工業化帶動建筑業全面轉型升級，涉及裝配式建筑、BIM技術、智能建筑等多方面因素，對房地產評估的價值、評估值計算方式、部分估值參數的選取和房屋殘值的確定等將產生直接或間接的影響，本文將對上述因素進行闡釋分析。

【關鍵詞】新型建筑;工業化;房地產;評估

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.30.

2020年9月，住房和城鄉建設部等9部門聯合印發《關于加快新型建筑工業化發展的若干意見》（以下簡稱《意見》），提出要加快新型建筑工業化發展，以新型建筑工業化帶動建筑業全面轉型升級，打造具有國際競爭力的“中國建造”品牌，推動城鄉建設綠色發展和高質量發展。

《意見》指出，新型建筑工業化是通過新一代信息技術驅動，以工程全壽命期系統化集成設計、精益化生產施工為主要手段，整合工程全產業鏈、價值鏈和創新鏈，實現工程建設高效益、高質量、低消耗、低排放的建筑工業化。

1、新型建筑工業化的內涵

長期以來，我國建筑業傳統粗放型建設方式帶來的能源浪費、環境污染以及安全隱患等一系列問題，導致建筑業在科技創新、提高效率、質量提升、減少污染與排放等方面急需改進。而新型建筑工業化融合了現代信息技術，通過精益化、智能化生產施工，全面提升工程質量性能和品質，是能夠實現建筑產品節能、環保、全生命周期價值最大化的可持續發展的新型建筑生產方法和有效途徑，是解決建筑行業發展模式粗放問題的必然選擇。

我國加快新型建筑工業化發展，以新型建筑工業化帶動建筑業全面轉型升級，主要涉及以下領域：

1.1裝配式建筑

裝配式建筑采用標準化設計、工廠化生產、裝配化施工、信息化管理、智能化應用，是現代工業化生產方式的代表。其與一體化的傳統建筑方式相比，具有不可比擬的優勢：裝配化作業能減少建筑后期維修維護費用，延長建筑使用壽命;建造方式能夠全面提升住房品質和性能，保證工程質量，降低安全隱患;施工效率有效提高，工期縮短;裝配式建筑物防震、防火、抗噪音效果更佳;施工條件明顯改善，施工人員更加舒適安全;有效解決傳統建筑模式存在的精度差問題;采用可循環使用的鋼模板等材料能大幅降低物料消耗，部品部件生產及裝配過程可以有效減少粉塵和噪音污染，更好地保護環境。

裝配式可以促進整個產業鏈從設計、部品部件制造、物流運輸、現場裝配等產業升級，實現各專業同步施工，進一步推動全產鏈協同發展。

1.2 BIM技術

BIM技術是一種應用于工程設計、建造、管理的數據化工具，自創立以來，已經在全球范圍內得到業界的廣泛認可。BIM技術可以提供建筑物的全部信息，可以充分利用社會資源，實現設計、采購、生產、建造、交付和運行維護等階段的信息互聯和共享，使工程技術人員對各種建筑信息做出準確及時的應對，為工程設計、建筑施工、運營維護單位等各方利益主體提供協同工作的基礎;BIM技術可以提高信息化監管能力，提高建筑行業全產業鏈資源配置效率;在BIM技術的基礎上整個設計、施工、運營的過程可以做更好的優化，節約成本和縮短建設工期;應用BIM技術進行設計和分析，可使建筑物更好地適應環境變化，提高能源利用效率，提高建筑設施的可持續性。

1.3智能建筑

智能建筑通過將建筑物的結構、系統、服務和管理根據用戶的需求進行最優化組合，在建筑的全壽命周期內，通過智能控制等高新技術，提高建筑功能的效能，最大限度地節約資源和保護環境，從而為用戶提供一個高效舒適、安全便利的人性化建筑環境。智能建筑可以提高建筑面積利用率，具有更先進的災難控制能力和更環保的節能方式，可以實現設備運行監控可視化，簡化運維工作流程，提高效率，節省人力[1]。

由于智能建筑契合了可持續發展的生態和諧發展理念，其環保性、實用性、先進性等特點得以充分體現。2020年7月，住建部等13部門聯合印發《關于推動智能建造與建筑工業化協同發展的指導意見》，指出：要圍繞建筑業高質量發展總體目標，大力發展建筑工業化為載體，以數字化、智能化升級為動力，涵蓋科研、設計、生產加工、施工裝配、運營等全產業鏈融合一體的智能建造產業體系;智能建造與建筑工業化協同發展，建立建筑產業互聯網平臺，推進建筑業數字化轉型;推動智能建造與建筑工業化協同發展的工作任務。

以新型工業化變革生產方式、以數字化推動全面轉型、以綠色化實現可持續發展是智能建造應用的重要標志。BIM技術、大數據、物聯網、人工智能等新一代信息技術的廣泛應用和發展，將推動工程建造從設計、施工到運維的數字化轉型持續加快，并促使智能建造向智慧建造提升。

2、發展新型建筑工業化對房地產評估的影響

新型建筑工業化以裝配式建筑為載體，推進智能建造與綠色建筑同步發展，促進BIM普及，促進建筑產業轉型升級和高質量發展。新型建筑工業化的快速發展，不可避免的對房地產評估產生影響。

2.1房地產評估值發生變動

2.1.1房屋建造成本降低

（1）新型工業模式生產效率提高

現階段裝配式建造成本高于現澆結構，主要原因是建筑模式的變革初期投入大、技術不成熟及技術工人缺乏造成資源浪費、部品部件標準化程度不夠、運輸吊裝成本高、鋼材用量增加、市場接納需要過程、市場推廣成本高及配套政策不完善等多因素導致。各項目落地要經過項目規劃、方案設計、工廠生產、運輸安裝等環節，缺乏統一協調及政策引導，導致各部門銜接脫節。后期隨著工程總承包（EPC）管理模式的逐步推廣，全產業鏈及多專業協同的加強，通過數字化設計手段推進多專業一體化集成設計，加強標準化生產并出臺全國統一標準等措施逐步到位，預制構件及部品部件的生產商將集中化、建筑設計將標準化、相關配件及原料供應單位、運輸吊裝及質量檢測和產品檢驗機構將專業化、管理將信息化，生產效率將大幅提高，相應各環節成本就會下降，整體工程造價將逐步降低。另一方面，裝配式建筑方式的應用將導致用工人數大量減少，人工成本降低。

（2）部分工程造價相關費率降低或取消

隨著新型建筑工業化的不斷發展深化，部分取費將取消，部分建筑施工工程相關費率將發生變化，如：人工費機械費比例將降低;冬季雨季施工費及夜間施工費和環保費等將降低等。

2.1.2資金成本減少

（1）施工工期縮短

結合BIM技術，制定裝配式建筑設計、施工和驗收規范，完善部品部件標準，裝配式建筑生產基地的建立，建筑部品部件工廠化生產的實現，可以縮短建造工期，減少工程變更，大大降低資金成本。

（2）投資融資渠道多樣化

采用新型建筑工業化方式項目可以政府投資，鼓勵支持社會投資或采用PPP及其他先進投資融資模式。支持新型建筑工業化企業通過發行企業債券、公司債券等方式開展融資，融資渠道拓寬，融資風險減小，融資成本降低，建設單位資金結構趨于更加合理。

2.1.3殘余價值增加

裝配式建筑殘值率更高，殘余價值高于傳統的現澆建筑。

裝配式建筑拆裝過程不會對結構構件造成損壞，可以實現多次循環利用，特別因城建規劃等原因建筑物經濟壽命年限前提前拆除時，相當數量的裝配式部品部件可再次利用，經濟性及環保性大大提高。經濟壽命到期后的建筑物各部品構件大部分材料均可回收，鋼筋回收率更高。

另外，由于BIM具有可視化和模擬性的特點，BIM技術可以對拆除工程量的計算更加準確，有助于對拆除成本進行有效的控制。并且可以對拆除方案進行模擬，有助于發現拆除作業過程中存在的安全隱患，制定最佳拆除方案，降低拆除成本。

2.1.4房地產整體價值提升

與傳統建筑相比，新型建筑周邊環境和景觀通常更加美觀宜人，會吸引更高的人流量，提高了建筑物的附加值;新型建筑環境便捷舒適、節約能源，相同條件下售價高租金高，空置率低，維護費用低;能源消耗少，環保相關費用及稅金支出少;可獲政府補貼;污染程度降低會帶來無形收益等優勢將提升其整體市場價值。

2019年8月實施的國標《綠色建筑評價標準》，將綠色建筑按照“安全耐久、健康舒適、生活便利、資源節約、環境宜居”五大指標體系劃分為基本級、一星級、二星級、三星級 4 個等級。綠色建筑等級的劃分方式將影響建筑物的未來收益及現行市場價值，也為未來評估思路的拓展提供了方向性參考。

2.2工程造價的計算更加便捷

BIM技術可以簡化工程量計算，并快速準確地計算出估價對象的工程造價。目前，房地產成本法評估主要是人工計算工程量及各項取費，過程復雜，誤差較多。通過BIM技術建模可直接獲得更加準確的實際工程量，結合相關造價信息和估算指標，數據調整更加便捷，依據更加充分，在沒有圖紙和預決算資料的情況下也能完成類似項目的估值[2]。同時，BIM技術使各階段數據同步對接，可以批量修改、多項目同時操作、項目組成員多人同時操作，提高了估值作業的效率和準確性。

BIM技術的應用，還可以幫助評估人員完整準確的了解建筑中各構件各部位的基本信息，特別是對基礎、地下構筑物、管線、結構及設備安裝等隱蔽工程規格尺寸、材質、安裝位置以及維修情況等予以直觀化的了解，對其估值的分析及判斷具有直接指導意義。

2.3不再單獨計算裝修部分估值

采用全裝修的裝配式建筑和成品住宅，所有功能空間固定面、住宅廚房和衛生間的基本設備、公共建筑的水、暖、電、通風基本設備、內外門窗采用一體化設計及施工，裝修可隨主體結構施工同步進行，不需要單獨考慮計算此部分裝修的評估值，評估程序及工作量減化，評估誤差減少。

2.4部品部件商品化

裝配式建筑的發展完善，將導致標準化的裝配式建筑部品部件及成品住宅會像存貨中產成品一樣按照不同規格型號提前批量生產，并按需進行交易。房屋成本法評估的勘察成新率及理論成新率中結構裝修設備占比也將因此受到影響，最終影響房地產評估價值。

2.5智能設備系統趨向于合并評估

智能建造是數字技術與工程建造系統的深度融合。新型建筑廣泛配置的各項智能設備系統，能對建筑物內照明、電力、空調、給排水、防災防盜等進行綜合自動控制。

以往對此類配套設備系統的評估主要采用以單臺（套）為計量單位評估，最后合計匯總。此種估值方式忽略了成套系統的協同效益及外溢價值。而基于物聯網互聯網大數據的消防系統、監控系統、溫控系統、停車場管理系統和網絡安全系統等按單一系統整體評估，工作量大幅減少，估值因素不易遺漏，甚至各項智能設備系統和房屋一體化評估成為可能。

2.6額外收益增加

為促進新型建筑工業化的發展，我國近年密集出臺多項相應鼓勵政策。如：裝配式建筑企業相關研發費用可以在計算所得稅時加計扣除;裝配率達到一定比例的非政府投資項目予以財政獎勵或直接補貼;經認定符合星級綠色建筑運行標識項目每平方米發放貨幣補貼;經認定為高新技術企業的裝配式建筑企業，減征收企業所得稅;增值稅即征即退等。

以上措施的執行，在建筑業轉型升級推廣期將直接或間接增加相關企業的利潤，加快其現金流轉速度，更加有利于相關產業的長期穩定發展。

結語：

未來的城市發展方向將會是采用頂層設計的智慧城市，遍布高速網絡基站、城際高速鐵路等物網融合型的信息基礎設施、綠色智能的裝配式建筑，大數據中心、人工智能、工業互聯網等諸多產業鏈交匯融合，具有生態化、數字化、智能化、信息同步化等特征的現代化經濟體系，使區域互聯、城際互聯乃至世界互聯成為可能。

建筑業的全面轉型升級，涉及裝配式建筑的推廣，BIM技術的應用，智能建筑和綠色建筑的倡導，新型智慧城市建造及新型基礎設施建設等多方面內容，未來新型建筑的價值在資產評估中如何得以科學充分地體現，涉及評估思路的改變、相關參數的選取、評估方法的選擇及創新等諸多因素。資產評估理論及技術應與時俱進，以適應時代的發展，更好地服務于社會。

參考文獻：

[1]馮俊.綠色建筑和智能建筑一體化發展關鍵要素探究[J].工程建設與設計.2021，（3）：20-21，27.

[2]徐銘，趙校.淺論BIM對工程造價行業的影響[J].建筑設計管理.2015，（5）：76-78.

作者簡介：

呂洪業，男，出生日期：1969年10月，籍貫：山東龍口市，漢族，單位：山東守正資產評估事務所合伙企業（有限合伙）。