監管層這一微調利于堅持“房住不炒”

葛豐

人民銀行、銀保監會近期聯合召開房地產金融工作座談會。會議要求，金融機構要按照法治化、市場化原則，維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益。這是金融監管部門時隔兩天再度重申。

這絕不意味著“房住不炒”基調發生松動。事實上，本輪房地產調控顯著不同于以往的一點就是，“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，因此，這就從根本上排除了房地產政策在短期內出現一松一緊明顯反轉的可能性。

當然，房地產調控與任何重大戰略部署一樣，需要在保持戰略定力的同時，不斷依據形勢變化適度調適。這種調適的目的，是為了更好地實現預定的目標。而金融監管部門在當前形勢下審時度勢及時作出的前瞻性邊際微調，其與“房住不炒”不僅不矛盾，而且更利于貫徹落實“房住不炒”，依據在于：

首先，當前房地產調控的整體政策框架日益鞏固，金融監管部門此次重申的“維護房地產市場的平穩健康發展，維護住房消費者合法權益”落腳在這種穩固的政策框架內，將起到的是且只能是結構性調整的“滴灌”作用。比如說，當前涉房貸款集中度管理及“三條紅線”等政策未發生變化，涉房貸款的“總閘門”仍在有序掌控中，當前監管部門提出的要求不可能導致“大水漫灌”副作用。

其次，房地產調控的目的從來不是要將房地產一棍子打死，居有其所、共同富裕的最終目標實現，必然需要房地產市場在堅決守住不發生系統性風險的前提下，保持必要的市場活力與適度的供給能力，而目前的微調體現了這種有保有壓、精準調控的靈活思路，可以更有效地避免“誤傷”乃至“踩踏”，使房地產調控在具兼容性、持續性的有利條件下深入持久推進。

第三，在有保有壓思路下，目前的微調有利于促進市場優勝劣汰，使真正優質且心系消費者合法權益的房地產企業通過兼并、整合等方式，進一步提高供給能力進而大幅加速行業整體效率提升。

這種看似結構性的調整，所產生的宏觀效應很可能將是開創性的。因為在此之前，我國房地產行業集中度的快速提升，主要依靠的是頭部企業通過加杠桿方式“跑馬圈地”，其效率優勢相比其他企業并不突出，由此導致的整體結果就是，這種集中度的快速提升并未同步伴生行業整體效率提升。而監管部門微調的利好對象，將是財務穩健并具有真正效率優勢的房地產企業，這類企業的發展壯大，將成為房地產市場平穩健康發展并且最終造福于民最穩固的微觀基礎。

當然同時也要看到，要真正落實好“房住不炒”，金融監管部門與金融機構還有大量工作要做，其中尤其要在能力提升方面花大力、下苦功、見實效，要能夠從以往排浪式的金融供給模式中迅速切換到精準供給的要求上來，要能夠準確篩選并且有效滿足真實居住購房需求以及優秀房企合理資金需求，從而在金融供給端為房地產市場平穩健康發展保駕護航。

（本文刊發于《中國經濟周刊》2021年第19期）