重慶第二輪土拍多底價成交，房價會降？

石青川

多地結束了今年的第二輪集中土拍，結果基本上大同小異。而作為一輪土拍時候表現相對突出的重慶，其二輪土拍備受矚目。從結果上來看重慶兩輪土拍結果相差不小，但一些地產行業內人士并沒有對此悲觀。

重慶兩輪集中土拍結果對比強烈，但在意料之中？

9月24日，原計劃兩天的重慶主城第二輪土拍，在半個小時后基本落下帷幕。公告顯示，本次土拍商住用地共42宗，約4111畝，起始價315.9億元，平均樓面價7060元/m2。

而土拍前一天提前終止的9宗地，共750.14畝，起始價66.71億元，占擬出讓用地宗數21.4%;最終還是流拍了5宗地，共903.83畝，起始價86.62億元。

剩余最終成交28宗，共2457.378畝，總價款約162.60億元，平均樓面價6187元/m2。

其中只有兩塊地進入了競拍環節，中鐵二十局7.8億元拿下的蔡家127.6畝地，樓面價7641元/㎡，其溢價率最高，但也僅有0.43%。

值得注意的是，這次拿地，各大房企基本是以“躺平”來應對的。早在9月23日，便有行業內人士傳出一份不會參與二輪土拍的房企名單，而土拍開始后，萬科、龍湖、綠地、融創、華潤、碧桂園、保利、中交等大房企果然未出現在參與名單內，這次報名的民企僅有新鷗鵬、國盛、橋達3家。

但其實重慶的二輪土拍結果并不意外，在重慶多年從事房地產行業的楊昱就告訴《中國經濟周刊》記者，這個結果在意料之中，從全國其他城市的土拍情況就可以預知到。

記者整理發現，在目前二輪土拍已結束的城市中，合肥掛牌17宗土地，9宗流拍，溢價率多在2%左右;杭州二輪土拍出讓的首批10宗地塊全部流拍;成都二輪共出讓75宗住宅用地，開拍前取消出讓17宗，拍賣中流拍6宗，最終成功出讓52宗地塊，整體溢價率為2.2%，較上批次降低5.2%;福州二輪土拍19宗地塊，涉宅地有4宗在開拍當日中終出讓，累計出讓14宗地，2宗流拍;天津本輪正常應該掛牌61宗地塊，但最后停拍19宗，流拍2宗，40宗地塊成交;濟南掛牌108宗土地，其中25宗提前終止，最終出讓76宗且全部底價成交。

楊昱說，放在全國的大環境下看，重慶的二輪土拍結果比較正常，而讓大家反應比較強烈的原因，是和第一輪土拍的對比比較強烈。

根據公開數據顯示，重慶第一輪土拍整體溢價率高達43%，在全國22個實施“雙集中”供地政策的重點城市中，溢價率最高。當時土拍結果也帶動了房價，中央公園、西永、大學城等板塊漲幅驚人，這些地塊房價當時最高站上了2萬元每平方米的高位。

第二輪土拍對重慶房價影響可能有限？

本輪土拍遇冷，房價是否會受影響？目前一些業內人士認為可能性不大。

在重慶從事地產投資的郭華僑告訴《中國經濟周刊》記者，在全國范圍內，重慶的房價本身就不算高。從政策層面講，重慶二輪土拍回歸到正常區間，說明調控有效，那么今年接下來的時間就不會再出現大的調控;從土地供應上來講，二輪土拍供應的地沒有一輪多，那后面開發出來的盤相應也會減少，從供需關系上看，房價也不會有太大變化;從成交價格看，盡管這輪土拍都是底價成交，但區位上較成熟的地塊，成交價格上相差沒有想象中那么多。

記者通過對比發現，一輪土拍觀音橋組團C分區C20-1/04地塊，最終成交樓面價為15307元每平方米，而二輪土拍觀音橋組團H分區H06-5/04地塊，最終成交樓面價13300元每平方米。中間相差2000元每平方米，但一輪土拍地塊就在花卉園輕軌站旁邊，相對來說價值更高。從熱門成熟地塊維度看，兩輪土拍成交樓面價差距可能不大。

而西永組團兩次土拍雖然看起來價格差距較大，但第一輪集中土拍的西永組團L分區L60-2/04、L分區L55-1/06在微電園與賴家橋輕軌站范圍內，U分區U8-17-1/03、U分區U8-13-2/03、U分區U9-6-1/05則在大學城商圈輻射范圍內，這5塊地成交樓面價在12000元每平方米左右可能并不算離譜，而這次二輪土拍的西永組團O分區O06-9/03地塊、O07-4/03地塊、O07-5/03地塊3塊地均位于全鳳鎮公租房旁邊，距離大學城商圈較遠，周圍也不通地鐵，反而距離白市驛工業區較近，成交樓面價在4960元每平方米可能也并不算低估。

根據銘騰機構數據顯示，兩輪土拍前后（9月20日—9月26日）重慶商品住宅新增供應23.63萬平方米，環比下降54.63%;成交面積19.90萬平方米，環比上漲30.41%;成交均價14158元/m2，環比上漲0.21%。可以看出，變化并不大，甚至還有略微上漲。

從事地產營銷的張奎元也有相似的看法，他告訴《中國經濟周刊》記者，8月手中最后一個項目封盤，9月還沒有接新的業務。盡管行情陷入冷淡期，但市場上價格并沒有明顯變動，按照他的經驗，開發商雖然不會降價，但為了回籠資金一般會在營銷手段上進行一些投入，比如增大點優惠力度，或者讓出更多的渠道費用。“一輪土拍前市場就比較冷淡，當時開發商就出了更多營銷費用，還跟我說是賣一套虧一套。”張奎元笑稱，之后隨著一輪土拍結束后，重慶房價出現了部分地區上漲的情況。而對于二次土拍遇冷，張奎元說，從目前行業內情況看，對市場是個好事，畢竟拿地較為理性了，對后面整體房價來說有穩固的意義。

《中國經濟周刊》記者隨后又走訪了部分重慶房產中介發現，房產中介掛出的房源價格未有變化。德佑地產銷售人員崔瓊告訴《中國經濟周刊》記者，目前并未有房東突然降價銷售的情況，自己的工作量也非常飽和。“如果不是你問二輪土拍后的變化，我都沒發現二輪土拍已經結束了。”崔瓊還透露，目前二手房交易比較火熱，不少人想要掛價出售，但未有大量低于市場價格的情況出現，目前占用自己時間最多的就是去見賣方獲取價格信息，但一手房相對冷淡，房源顯得很充足，這個月她經手的兩套一手房可以感覺到沒有上漲空間，其中一套是做了特價活動賣出的。

不拿地如何熬過寒冬？

由于二輪土拍遇冷，重慶大量房地產企業并未在二輪土拍時拿地，不少網友擔心，是否第三輪土拍又會呈現搶地的情況。

通過公開數據計算，重慶兩輪土拍成交金額共計797億多元，與2020年的1143億元和2019年的840億元相比存在差距。所以單從數據上來看，第三輪土拍可能有進行的空間。

郭華僑猜測，目前房地產企業情緒低迷，土拍很有可能規避目前的市場情況，到明年再進行，也能給開發商一些銷存量回籠資金的時間。

一位不愿透露姓名的地產行業內人士對《中國經濟周刊》記者分析，在地產商拿地熱情并不高的情況下，暫時沒必要急著在年內再進行一次土拍。盡管一些地產商手中的土地不多了，比如旭輝地產手中的存量土地，就只剩一輪土拍拿到的地，這次二輪土拍卻沒有拿地，他猜測或是地產商換了玩法。

記者通過重慶二輪土拍公布的消息發現，拿地的多為諸如重慶頤天康養產業發展公司、重慶蔡家組團建設開發公司、邁瑞城投、成都城建投資管理集團等城市建設類國企，根據公開資料顯示，上述幾家開發公司此前多承擔城建項目，獨自開發商業樓盤的情況比較少見。

上述業內人士分析，這次參與土拍有很多門檻，這些有實力的國企拿地之后很可能聯合民企進行開發。這樣民企負債率不會因此飆升，民企成本大幅降低，爛尾的風險相對減少。

此次拿地最多的康田置業（重慶國資全資）可能便是此策略的先行者，此前的康田瀾山樾以及龍湖麓宸兩個項目均是康田聯手龍湖進行開發的。

上述業內人士猜測，此次康田置業拿地，后續開發龍湖很可能會參與。龍湖曾參與國企混改，比較善于與國企建立合作，以此快速獲得優質的土地資源，這可能是龍湖地產穩住負債率的一種投資策略。

《中國經濟周刊》記者聯系龍湖采訪，龍湖以上市公司信披規定為由婉拒。

在上述業內人士看來，高負債房企其實可以借鑒一下類似策略，安全跨過今年的冬季。這樣一來，即使今年不再進行第三輪集中土拍，房地產企業也有辦法活下去。

（本文刊發于《中國經濟周刊》2021年第19期）