上海土拍新增“隨機值”

《中國經濟周刊》攝影記者 宋杰 | 攝

控地價“模范生”上海又出土拍妙招。

10月上海將迎來第二波土地集中拍賣，據上海土地市場官網9月中旬公告顯示，此次集中供地共出讓48宗地塊，其中27宗涉宅用地，出讓面積約為167.82萬平方米，總起拍價574.57億元。有25幅地塊給出新房指導價，平均值為50564元/平方米。

值得一提的是，本次競拍再度優化調整了競買規則，有業內人士向《中國經濟周刊》記者表示，由于此次集中供地新增了“隨機值”報價，“競拍者的數學好顯得尤為重要”，同時對開發商拿地資金的來源審查也更為嚴格。

新增“隨機值”，競拍者數學要好

6月18日，上海首批集中供應土地正式開拍，當日出讓13宗涉宅地塊，總成交金額約399.60億元，位于靜安區的靈石社區地塊成交金額最高，以約105.13億元被保利拿下。

上海集中供地規則在申請人資格審核及?10%的溢價率硬性約束下，相比其他核心城市，市場成交相對理性。同時，同一地塊競拍中不允許出現馬甲企業，在項目開發中也禁止項目公司股權轉讓，單地塊的競爭激烈程度大幅下降，土地市場明顯回歸理性。

在第一批土地集中出讓時，由于規則定得好，上海在業內被譽為是全國的“模范生”。因此，第二批土地集中出讓時還將延續此前規則，但在細微處有了優化，如首次出現“隨機值”概念。

據上海土地市場官網發布的《關于住宅用地集中出讓相關提問的解答和提示》公告，競價進入一次書面報價階段，一旦有競買人報價相同（無論該報價最終是否有效），將觸發系統新增一個大于中止價但不大于一次書面最高報價的任一萬位整數“隨機值”。書面報價環節僅新增一個隨機值，隨機值可與競買人的報價重復。平均價為一次書面報價結束后所有有效報價的算術平均值（有三個及以上有效報價的，“隨機值”納入平均價計算），未報價、無效報價和修正報價不納入平均價計算。

“根據之前的規則，各競買人通過書面報價，最接近平均值的獲得土地。但類似政策有一些瑕疵，比如說，部分房企揣摩到了這個平均值的大小，使得最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。而現在增加了隨機值，類似‘揣摩的做法就沒意義，拿地有一定的隨機性，反過來增加了書面報價過程中拿地的公平性。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

上海中原地產市場分析師盧文曦分析說：“從第一次拍賣可以看到，越到后面大家越有經驗。報價就往‘封頂價和‘中止價兩個價格的平均數靠，而且先報這個平均數的人有利。但現在可能出現‘隨機值，原本4個人拍，現在可能出現第5個價格，而這個價格是隨機值，可能高，也可能低，對‘平均值的產生有很大干擾性。”

有業內人士列舉了觸發“隨機值”的案例。

A、B、C、D?4家企業均已進入一次報價環節，并且分別出價，A：1980萬，B：1600萬（先出價），C：1600萬（后出價），D：1270萬，此時，B和C出價相同，但由于B的出價先于C的出價，因此，主持人會詢問B是否改價，若B選擇不改價，則C必須將報價改為與A、B、D均不相同的價格。同時觸發“隨機值”機制，系統會隨機生成一個以萬為最小單位的數，如999萬。

假如此時C將價格改為1500萬，那么在計算新的算術平均價時，系統生成的隨機數（假設為999萬）也會被納入計算中，即為（1700+1600+1500+1400+999）/5=

1439.8萬，那么此時A、B、C、D各報價與算數平均價的差即為，A：+260.2萬，B：+160.2萬，C：+60.2萬，D：-39.8萬，D（-39.8萬）即為第一順位（競得人），C（+60.2萬）為第二順位，B（+160.2萬）為第三順位。

“報價時間只有10分鐘，其間面臨的壓力、數學功底、運氣成分可想而知，拿地的不確定性增加。”盧文曦說。

此次上海土拍新規，還出現了對于房企拿地資金方面的約束。

“至少從當前的政策管控看，房企利用高杠桿的方式去拿地的可能性是不大的，房企資金或拿地主體資格面臨更為嚴格的審查，自然促進了房企拿地方面的規范，也進一步促進當前上海土拍市場的穩定，落實了穩地價的政策導向。”嚴躍進說。

上海會否出現流拍案例？

從分布來看，本次上海公布的第二批名單中所屬區位依舊以五大新城為主，其中臨港主城為供地大戶，共有5宗涉宅地。

在本次供應的27宗涉宅用地中，有25幅地塊給出了房地聯動價（新房指導價），僅3宗在10萬元以上，單價5萬元以下共18宗，單價5萬～7萬元2宗，單價7萬～10萬元2宗。

其中，徐匯和楊浦的4幅用地指導價最靠前，徐匯區漕河涇街道地塊指導價11.4萬元/平方米、康健街道地塊指導價10.2萬元/平方米;楊浦江浦社區地塊指導價10.99萬元/平方米、定海社區地塊指導價9.9萬元/平方米。

《中國經濟周刊》記者此前報道，截至目前已完成第二輪集中供地的8個城市，合計超過100宗地或直接流拍，占全部供地總數的比例超過30%，這樣的情況已經類似于2007年下半年。那么，上海會否出現流拍案例呢？

嚴躍進認為，從土地流拍的角度看，上海的可能性要小于其他城市房企。“從房企心態看，能在上海拿地自然是有優勢的，雖然上海限價政策管控多，但是相對來說，上海土地市場的操作還是有很多空間，也容易出標桿產品。近期管控下，拿地的性價比高，所以房企會拿地。從地方政府供地角度看，也會注意到此前別的城市流拍的情況，從而積極地在拿地方面形成各類保障措施。”嚴躍進說。

“上海有其特殊性，并且沒有因為要調控市場而推出質地比較次的地塊，所以不會出現流拍案例。即便當前市場開始降溫，但房企仍會保持拿地熱情。當然，成交價格也是可控的，上海土拍‘模范生是要做到底了。”盧文曦分析說。

中指研究院企業事業部研究副總監劉水則認為，第二批集中供地政策下，房企或將迎來較好拿地窗口期。

“拿地銷售比40%的紅線削弱了企業融資優勢，第二批集中供地政策將使土拍市場更加理性，房企可根據自身資金、土儲情況擇機增加優質土儲。當前，房地產市場復雜多變，市場存在調整壓力，房企仍需較強的市場研判能力、資金調度能力、營銷鋪排調整能力才能將機會轉換為業績。房企還需科學把握城市周期運行節奏，精準研判城市發展趨勢，注意短期拿地節奏，避免高價地。”劉水說。

中泰證券研報認為，當前房企拿地逐漸回歸理性，在一二季度集中補貨需求得到滿足后，銷售端的放緩背景下，整體開發商拿地回歸理性，地價上行壓力持續緩解。

（本文刊發于《中國經濟周刊》2021年第19期）