REITs對中國住房租賃市場的影響分析

張葉子

摘要：房地產行業是資金密集型產業，發展離不開金融市場的資金支持。住房租賃資產證券化引入國內后，對整個市場的資金有著巨大的凝聚能力，成為新時代下房地產融資的新型創新工具。REITs作為典型的住房租賃融資工具，打破了傳統融資的局限，但因為發展時間比較晚，市場不成熟，依然存在著一些問題。

關鍵詞：REITs;房地產;中國住房租賃市場

中國住房市場尤其是一線城市已進入存量時代。全國存量市場已達180萬億元規模。不過，租賃市場份額偏低，全國租賃成交占比僅6%。中國證監會、住建部聯合發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，明確優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支持區域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目開展資產證券化。

一、我國REITs信托市場的發展概況

（一）我國REITs信托市場的發展現狀

《信托法》和《信托公司資金管理暫行辦法》等相關法規出臺，信托公司在整個房地產行業在金融市場上扮演的角色越來越重要。短短幾年間信托公司發展的規模和數量也迅速膨脹。另外因為信托機構營利性的本質，房地產成為信托計劃投資最集中、版塊最大的部分。國內前5家的信托機構占房地產信托規模的52%，可見目前我國的房產信托已經初具規模，并且在整個市場上發揮了重要的作用，并且其自身資金的靈活性促進了房地產行業的發展。目前房地產信托行業依然存在著諸多制約因素。國內目前尚無統一的信托產品交易平臺，而在二級市場上又存在著流動性太強的問題，這使得房地產信托進一步發展遇到了瓶頸。

由于我國目前的REITs模式比西方發達國家發展得比較晚、不成熟，我國的REITs模式也稱作類房地產投資信托基金（即類REITs）。類REITs運作模式是通過嫁接信托，投資優質不動產或者私募基金，從而實現物業所有權的轉移，使得原始物業從中獲得對價。目前國內外采取的模式，都是以私募基金專項計劃為主，從另外一方面也可以看作是資產證券化與REITs有機結合的一種金融產品或者金融工具。

國內類REITs發展迅猛，目前我國國內REITs的主流交易模式是物業項目公司，私募基金專項計劃的5元交易結構或者4元交易結構。如華發長租公寓，這是一個若干資產加強主體的案例，于2018年3月底發行，規模將近16億元，在銀行的優先評級為AAA，并且標的物業將整租給華夏子公司華發優生活。華發股份提供差額支付承諾，而華發集團則需要提供連帶責任擔保。

2020全國房地產信托計劃類型中，托管業務貸款類占到了61%，僅有15%的部分來源于股權投資?？梢娔壳笆袌錾系男磐杏媱?，在設計模式上面，同質化比較嚴重，在整體的創新上面，還是照搬國外信托模式，并沒有結合國內房地產市場的現狀而進行創新，所以很難吸引投資者的注意力。房地產信托業務相關法規和管理制度和房地產信托迅猛的發展速度相比，存在一定的滯后性。雖然頒布了信托行業的評級標準，以及信托公司房地產信托業務管理暫行辦法等相關法規，但是在REITs的發展上還存在著相關漏洞。對于迅猛發展的住房租賃REITs，相關法律法規對其缺少扶持和鼓勵。同時，巨大的熱情開始流入中國房地產市場。巨額的資金流入一方面豐富了國內房地產市場的資金渠道，加速了國內房地產行業的發展，但是同時過多的國際熱錢涌入國內市場，也增加了國內房地產市場泡沫，房地產行業不穩定因素增多，同時國內融資工具相較于國際市場并沒有完全對接。想要對接國外大額資金，往往需要通過第三方金融機構轉手。

（二）我國REITs發展存在的問題

1.缺少相關的REITs管理機構以及人才。雖然近些年以來租賃住房REITs模式發展迅速，但在目前市場上表現為機構和人員并不匹配行業發展速度，人才培養落后于整個行業的發展。

2.底層物業資產配置不合理，特別是過低的優質比例直接影響到租賃住房企業利用REITs融資的主動性和積極性。同時底層物業資產配置不合理，也加大了REITs模式下的商業融資風險，挫傷了投資人的投資積極性，也減少了盈利空間。

3.在流通渠道方面，目前依舊是以二級市場為主，例如保利租賃住房REITs，只能在上交所的固定板塊進行流通轉讓，市場機制不完善。投資者對于REITs融資者的顧慮難以調動其參與REITs的積極性。

4.在稅收方面，EQR享受稅收優惠，但保利租賃住房REITs卻不享有，因為在我國相關法規中沒有對REITs是否享受稅收優惠作出規定。雖然REITs可以通過SPV結構進行制度上的避稅，但是這不能從根本上享受到稅收優惠。

二、REITs對中國住房租賃市場的影響

（一）擴大融資渠道

目前長租公寓作為現階段政策扶持力度較強的領域，REITs產品的出現擴充了長租公寓企業的融資渠道，優化了企業的資金結構，并且上市房地產企業可以利用REITs產品特性進行融資，緩解企業內部的資金壓力。同時對于投資者來說，也可以通過認購REITs產品，從而實現對地產權益的持有和分割，從側面拓寬了房地產企業的融資渠道和變現能力。相對于其他融資渠道，REITs因為自身的屬性具有一定的優勢，特別是因為資金流轉快。對于開發商而言，可以在較短時間內實現物業兌換，短期內緩解資金壓力，并且可以通過金融杠桿，獲得發行溢價。對投資者而言，能夠有效規避投資風險，并且具有穩定性，相較于傳統的間接融資豐富了房地產企業的融資渠道。

（二）提高資產流動性

房地產企業可以通過發行REITs產品，從而實現投融管退的商業閉環，為優質的物業企業提供更多的資金變現渠道，保證了REITs部分產品在三年存續期過后可以進入下一個續存周期。REITs作為創新型金融工具，具有長效商業模式。在幫助住房企業達到規?；s化的同時，也因為其流動性可以幫助企業消化住房市場，帶動變現能力。從而突破房地產企業面臨的融資瓶頸，使之前單一融資渠道有所改善，打破過去死板僵化的融資方法。并且依托本身的強流動性，風險低，稅收的優勢，對其風險進行分散化，進一步提高產品的流動性。

（三）推進集體建設用地進入租賃市場

相較于傳統商用地，集體建設用地前期投資更大，資金回籠速度最慢，并且受制于各地的政策法規，對集體用地的交易限制較多。所以對于集體建設用地的融資，相對于商業用地和住房用地，渠道更少，難度更高。并且多地集體用地建設中，租賃住房常常采取只租不售，不得分割登記項目宗地，只能辦理整體產權的情況。這就導致了融資市場，對于集體建設用地租賃住房，市場都不看好。而REITs可以憑借自身靈活性優勢，在集體土地租賃方面，提供巨額低息資金支持，為聯營公司提供最長可達到30年的貸款金額，極大地減少了企業的還款壓力，從而促進集體建設用地進入租賃市場。同時，在資金保證流程環節減少回款壓力減少的情況下，集體建設用地進入土地市場，將會成為未來的一個趨勢，也將獲得更多金融機構的融資青睞。

三、關于我國發展REITs的建議

1.完善相關法律法規，推出關于REITs的專項法規，規范整個REITs市場的運作。同時，可以利用證券法對REITs進行專業鑒定，讓GPS產品成為我國合規合法的產品，并通過制度設計，使等級產品和其他產品一樣，獲得同等上市機會。

2.稅收優惠政策，避免多重征稅。國內的REITs市場可以學習美國先進制度，在實際的運作過程中，對REITs項目以及投資人，包括項目公司，給予一定的稅收優惠。

3.培養專業化的REITs專業人才，設立專業REITs管理機構，管理機構的專業性對于REITs模式是否健康發展起到了重要作用。設立專業的機構，一方面可以減少REITs運作成本，另一方面也可以減少投資人和融資公司之間的風險，培養出專業化人才。

4.規范房地產市場，優化底層物業資產，以保證REITs業務不斷推進。政府要出臺鼓勵租賃住房市場發展的政策，另外一方面也要鼓勵房地產企業通過多種金融渠道盤活所擁有的物業資產，讓房地產投資回歸理性。

參考文獻：

[1]金浩然，王艷飛.我國公共租賃住房的發展現狀與問題研究.中國房地產，2018.04.

[2]孔揚.公共租賃住房REITs融資創新初探——以深圳市公共租賃住房為例[J].現代經濟信息，2015.